北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
刘某、洪某诉称： 二原告系夫妻，二原告与被告系父子、母子关系。2006年3月20日，二原告以原告刘某名义与王某签订涉案诉争房屋买卖协议，约定：“王某将与其妻子常某共有的涉案诉争房屋自愿出售给刘某,建筑面积为123.09平方米，房屋总成交价款为37.6万元”。房屋买卖合同签订后的当天，由二原告支付给王某购房定金2万元。于2006年4月16日向王某的妻子常某通过银行汇款支付28万元。后又于2006年7月24日向王某银行转账7.6万元。二原告支付完购房款后，由卖方将诉争房屋过户至二原告的儿子即被告刘某1名下。房屋所有权证于2006年8月21日登记并下发。二原告认为，诉争房屋实际系由其夫妻共同出资购买，实际享有房屋所有权。虽然登记在被告名下，但购买涉案房屋时被告还未成年，其无钱也无支付能力，被告无权享有诉争房屋所有权。现被告以诉争房屋所有权证登记在其名下认为该房屋归其所有。未经二原告同意擅自将房屋所有权证拿走，想单方出售该房屋占为己有。被告的以上行为已经给二原告的合法权益造成了实质性的威胁与损害。二原告曾多次找被告协商要回房屋所有权证，但均未果。二原告为了维护自身的合法权益，依法提起诉讼请求：1.判令确认登记在被告名下的涉案诉争房屋所有权归二原告共同所有;2.判令被告在判决生效后两个月内配合二原告办理涉案房屋过户登记手续;
2、被告辩称
刘某1辩称：原告的起诉书所述严重不实，依法应驳回其全部诉讼请求。1)、2003年原告为被告购房，系赠与。被告系原告独子，2006年3月原告出资为被告购得本案诉争房产，并登记在被告名下。当时被告年仅17周岁，属于未成年人。原告当时购房的本意就是为了给被告购房，后原告也是逢人就说给被告买了房。上述真实情况实际上系赠与行为。2)本案诉争房屋系从案外人王某处购得，买房人直接为本案被告，即房屋买卖行为的主体就是本案被告与案外人王某。而且诉争房屋产权在购房后就直接登记在了被告名下，赠与事实清楚。《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。可见赠与行为已经完成。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第七条：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。该司法解释也进一步规定了父母为子女购房，并登记在子女名下，视为对子女的赠与。二、本案赠与为不可撤销赠与。自2006年3月被告购房至今，已有12年有余，各项法律关系早已稳固，诉争房屋为被告唯一住房，被告也因此失去了再享受北京市相关保障房的购房资格。2006年3月购房时，被告为未成年人。根据《民法总则》第三十五条：监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。可见，原告购房时作为被告的监护人，其履行的监护职责只能使被告纯获利益。反之，其就侵害了被监护人的合法权益，应承担法律责任。故赠与行为不可撤销。三、本次争议的发生，不是因为被告对原告不孝顺，起因是被告干预了其母亲从事非法活动的结果。被告的母亲自2013年就一直从事诸如雷达币、WV梦幻旅游等传销组织或非法活动。截止2017年年底，原告通过刷取被告的信用卡，已经欠付了13.7万元用于各种传销花费等，而且被告的母亲已经花光家里积蓄，其准备出售房屋继续用于上述活动经费。被告为此报警以阻止其母亲继续下去，这才使双方矛盾激化。对于原告名下的房屋产权证书系其父亲亲自交给被告的，就是怕其母亲将上述房屋抵押或出售。但是现今，被告的父亲显然也无力阻止事情恶化下去。综上，本案被告与原告双方虽未订立书面赠与合同，但根据双方的身份关系及当时被告的年龄等，完全可以证明当时系赠与行为，且已经实际履行完毕，被告已取得对诉争房屋的所有权。故请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
二、法院查明
二原告刘某、洪某系夫妻关系，被告刘某1系二原告独生子。2006年3月20日，原告刘某(甲方)与案外人王某(乙方)签订《买卖房屋协议》，约定：乙方将涉案诉争房屋卖给甲方，成交总价37.6万元。刘某称于当日支付了2万元购房定金。刘某于2006年4月16日支付给王某之妻常某28万元购房款，于2006年7月24日支付给王某7.6万元剩余全部购房款。2006年7月24日，被告刘某1(乙方)与王某(甲方)签订了《二手房买卖合同》，该合同约定，王某同意将涉案房屋出卖给刘某1，成交总价30万元。经询问，原告认可《二手房买卖合同》的真实性，但称该合同系网签的书面合同。2006年8月21日，涉案房屋所有权登记在刘某1名下。关于涉案房屋购买的出资，原被告皆认可实际由二原告出资购买，价款为37.6万元。
关于涉案房屋所有权登记在刘某1名下的原因，原告称在购买涉案房屋时原告刘某名下已有一套房产，而用被告名义购买可以节省过户税费;被告称诉争房屋是二原告购买并赠与给自己的。原被告双方针对各自观点皆称无书面约定。涉案房屋购买后，二原告及其母亲与被告一同居住使用。后全家搬往某小区居住，涉案房屋由二原告出租收取租金。2017年年底，被告因为与二原告有家庭矛盾，从某小区的房屋内搬出。关于家庭矛盾，二原告称他们不同意被告再婚。被告称他反对母亲洪某搞传销。洪某不认可自己搞传销，认为是合法经营。
被告刘某1搬离某小区后与涉案房屋承租人协商解除了租赁关系，并将涉案房屋重新装修于2018年6月份搬入居住至今。现二原告与被告就房屋所有权归属发生争议。二原告以涉案房屋实际是借用被告的名义由其夫妻共同出资购买，由其夫妻实际享有所有权为由向本院提起诉讼。
三、法院判决
驳回刘某、洪某的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
本案的争议焦点为原告刘某夫妇出资购买涉案房屋并登记在被告刘某1名下的行为是“借名买房”还是“赠与”。从房屋所有权登记情况看，涉案房屋所有权人应为被告刘某1。涉案房屋虽然系二原告出资购买，但依据我国物权法规定，出资购买行为并不必然获得不动产的权属，应以登记为准。二原告以其出资为由要求确认所有权归自己所有的主张无法律依据，法院不予采信。另二原告主张其与被告系借名买房关系，也缺乏直接的书面约定。从已经查明的事实看，也很难推定借名买房的事实更有可能。1)、涉案房屋在购买时被告尚未成年，与二原告天然地属于同一家庭。一般的借名买房行为多发生于家庭成员与外部人员之间。家庭成员内部具有亲密性，在无约定的情况下，很难认定存在借名买房的关系;2)、被告系二原告的独生子，与多子女家庭有所不同。独生子女家庭父母与子女之间在情感依赖和经济依存方面更为密切。换言之，财产是夫妻共有、家庭共有或者个人所有在无书面约定的情况下有时难以区分。一般情况下，即便父母为其独生子购置房产也符合人之常情，也较为普遍;三、涉案房屋在购买后由原、被告共同占有使用。从使用情况看，也不能证实涉案房屋专为二原告购买。综上所述，二原告出资购房的行为并不能得出为自己购房的唯一性结论，也有可能是为家庭购房或为被告刘某1购房。二原告的诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持。
