房产诉讼律师解析：房屋买卖合同与借款合同交叉法律适用

 
    内容简要：从法理学角度来看，合同的产生系基于双方之间的信赖关系。从存量房买卖纠纷的审理实践来看，由于现在的传统儒家“重义轻利”的伦理道德在市场利益冲击下分崩离析，新的市场道德和法治观念没有深入普及，私的理念缺乏约束，使得当事人一方任意违约等行为频频出现，严重损害了交易安全和诚实守信的良好秩序的建立。因此对于信赖利益的保护尤为重要。
 
    一、案件过程：
 
 
    丁某和张某于2012年11月10日签订北京市存量房买卖合同，约定张某将北京市通州区杨富店房屋出售给丁某，双方约定房屋成交价格为人民币468万元。合同签订后，丁某依约履行了交付定金的合同义务，但是在我们按照合同约定向张某支付合同款项时，张某不予配合，拒绝接收，并至今拒绝为其办理房屋过户手续。
  
   
    后丁某到法院起诉张某要求：1、张某继续履行合同义务，张某将房屋交付给我们，协助办理房屋过户。2、张某自2013年2月11日起按照每日1万元定金的万分之五的标准给付违约金直至完成过户手续止。
   
   
     张某辩称：我不同意继续履行合同，是丁某违约在先，他没有在2013年2月11日前给付我首付款130万元和借款119万元。而且我也通过中介公司告知了丁某合同予以解除。
   
   
     后法院依程序追加了第三人中介公司，该公司辩称，丁某和张某在2012年11月10日签订了房屋买卖合同和补充协议，双方约在2012年11月26日交接首付款130万元以及由丁某借给张某119万元用于，但是2012年11月26日，丁某认为借给张某的119万元在安全性上有隐患，所以丁某拒绝借给张某，双方因此发生纠纷，导致首付款没有交接成功。
 
 
     二、法院认定：
 

     丁某的行为构成根本违约，判决：1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》2、解除丁某与张某、中介公司签订的《补充协议》。3、张某于判决生效之日起七日内返还丁某购房定金人民币一万元。4、驳回丁某的诉讼请求。
 
 
     三、房产诉讼律师靳双权评析：
 

     1、本案的争议焦点之一为丁某拒绝依《补充协议》约定给付张某119万元借款的行为是否构成根本违约。借款关系虽系不同的法律关系，但从本案看，借款行为应该是房屋买卖合同履行中的一个必要履行步骤，借款义务的履行情况直接影响了房屋买卖合同目的的实现，因此丁某构成根本违约，房屋买卖合同予以解除。
 

     2、本案中张某是否单方解除

   
    根据我国《合同法》第94条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。同时《合同法》第96条规定当事人一方依照第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

   
     本案中，张某于2012年12月26日向我爱我家发送了书面合同解除函，写明“丁某应于2012年11月26日给付首付款及借款，丁某拖至不给，付款已经逾期，属严重违约，特依法通知解除房屋买卖合同及。”
 

     3、未依约借款应否赔偿

   
     本案中，房屋买卖合同关于逾期付款的违约责任一节，约束的是房款的逾期给付问题。由于该119万元的性质并不属于房款，且双方在房屋买卖合同及补充协议中均未明确约定逾期给付此笔借款119万元的违约责任，故不能适用存量房买卖合同有关逾期付款责任的约定。
 
 
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