房产北京律师 代理一起善意取得买卖房屋合同纠纷

    案件提要：法谚云：“凡权利必有救济，无救济即无权利。”对于配偶一方擅自处分财产、第三人善意取得情形下，法律为了维护交易安全，规定配偶另一方的不知情或者不同意不得作为对第三人的抗辩事由。但对于另一方配偶的损失，应如何实施救济，才能实现法律的公平正义呢？
 
    一、基本案情：
 
    马远和刘云系夫妻，登记结婚日期为2010年11月16日。2013年11月18日，刘云与北京xx房产公司签订商品房买卖合同，购买了位于北京市昌平区一处房屋，该房产公司为刘云出具了购房款的发票。2014年2月22日，刘云与张明签订房屋买卖合同，约定刘云将位于北京市昌平区xx房屋卖给张明，房价款89万元。合同签订后，刘云将房屋交给张明，张明将购房款给付了刘云。2014年2月22日张明取得了房屋所有权证。但因马远一直在外地工作居住，其不知刘云与张明买卖房屋之事。
 
    后马远起诉至北京市昌平区人民法院称北京市昌平区xx房屋是其与刘云的夫妻共同财产，刘云与张明签订房屋买卖合同属于擅自处分夫妻共有财产，马远要求确认该房屋买卖合同无效。
 
    张明到东卫律师事务所向我陈述了整个事情经过，我向其分析了本案的情况以及适用的法律规定等，后其委托我作为他的代理律师参加了庭审。基于上述原告方的诉讼请求，我方发表观点：1、夫和妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗。2、在共同共有关系存续期间，部分共有人共有财产的一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿的规定，马远不得以不同意或不知道为由对抗买受人张明，而且张明已经向出卖人刘云支付了房屋对价，且已实际占有、使用所购房屋并取得房屋所有权证，虽然刘云是在马远不知道的情况下出卖共有房屋，但由于我方系善意、有偿取得房屋，所以请求法院依法维护我方的利益。3、刘云与张明签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。
 
    刘云辩称：我确是在马远不知道的情况下将诉争房屋卖给了张明，我同意马远的诉讼请求，并将购房款退给张明，并收回房屋。
  
    二、 法院认定：
 
    刘云和张明签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。马远要求确认刘云与张明签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
 
    三、房产专业律师靳双权评析：
 
    本案的争议处分焦点在于配偶另一方对于一方的卖房行为不知情能否与第三人的相抗衡？
 
   1、配偶财产权与交易安全之间的权衡——善意取得
 
    我国实行男女平等的婚姻制度，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。对此，婚姻法有解释，夫妻任何一方都享有家庭日常生活需要而处分的权利，即日常家事代理权，而处置夫妻共有的房屋，显然是对做的重要处理决定，不能适用日常家事代理制度，但是，在我国逐渐由“熟人社会”向“半熟人社会”转变现代的过程中，尤其是在市场化程度较高的现代城市，人们之间的婚姻状况具有较高的隐秘性，除非房产证上登记的是夫妻共有，否则一般人难以获悉。
 
    2、对被侵害的配偶财产权如何救济
 
    夫妻关系是一种典型的共同共有关系，在夫妻关系存续期间，夫妻双方对共有物分享共同的权利，承担共同的义务、责任，每个共有人并无明确的财产份额，份额是潜在的，唯有共有关系终止时，每个共有人的份额才清楚显示。因此共同共有财产的处分应由全体共有人共同为之，若部分共有人擅自处分的，构成无权处分。可见，夫妻一方在未征得另一方同意或追认的情况下，为日常家事代理之外的财产处分，确实侵犯了另一方对于夫妻共同财产的所有权。
 
     3、善意取得的判断标准
 
    善意取得制度在整个物权法体系尤其是物权变动制度中处于重要而又敏感的地位，由于与无权处分行为有着天然的联系，所以在债权法体系尤其合同效力制度中也扮演着极为重要的角色。
 
   本案中，受让人张明在受让诉争房屋时并不知道转让人刘云已婚，更无从得知该房屋是刘云与马远的夫妻共同财产，，刘云在房屋中介公司处也未登记上述信息，张明满足“善意”之要求，再者，张明已经办理了房屋的权属变更登记，领取了房屋的所有权证，已经实际取得了该处不动产的所有权。因此本案适用善意取得制度，马远无权主张刘云与张明签订的房屋买卖合同无效。
 
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