买方违约但卖家已转售，法院：只扣定金，余款退还｜北京房产律师

来源：创始人   作者：创始人   时间：2025-12-11

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

2022年8月，赵文博参加由甲公司组织的“两天一夜免费看房团”，被带到辽宁省某楼盘。在销售人员引导下，当日与郑建国（房屋登记产权人）签订《房屋买卖合同》，约定以32.1万余元购买一号房屋（建筑面积61.49㎡）。

9月15日前付清尾款20.1万余元；

若逾期付款超7日，出卖人有权解除合同，且已付房款不予退还。

赵文博共支付12万元（含定金2万元），但未支付尾款。

签约后，他发现该房屋土地使用权截至2073年，实际剩余约50年，并非销售人员所称“70年产权新房”。

2022年10月9日，赵文博通过微信明确表示：“家人说我被骗了，我不想要了”，并同意对方转售。

此后，郑建国于2023年8月将一号房屋出售给他人，并完成过户。

由郑建国与甲公司共同退还12万元及利息。

郑建国同意解除合同，但主张赵文博违约，12万元不应退还。

确认赵文博与郑建国于2022年8月31日签订的《房屋买卖合同》已解除；

郑建国于判决生效后7日内退还赵文博购房款10万元，并支付资金占用利息（自2023年8月15日起算）；

驳回赵文博对甲公司的全部诉讼请求。

注：法院认定赵文博构成违约，但因郑建国已将房屋转售且无实际损失，仅没收2万元定金，其余10万元应退还。

双方签订的买卖合同系真实意思表示，内容合法有效。赵文博作为完全民事行为能力人，在实地看房、签约时应自行核实产权信息，不能以“被误导”为由免责。

销售人员称“70年产权”不构成欺诈

房屋土地使用权至2073年，确属70年住宅用地（自2003年起算），销售人员解释虽有模糊，但未虚构事实。且合同明确写明出卖人为个人郑建国，非开发商，赵文博应知是二手房。

买方主动放弃购房，构成根本违约

赵文博在2022年10月9日明确表示“不想要了”，且拒不支付尾款，已触发合同解除条件，郑建国有权解除合同。

违约金过高可调整，适用“定金罚则”更公平

合同约定“违约即没收全部已付款”显失公平。鉴于郑建国已将房屋顺利转售，无实际损失，法院酌情仅没收2万元定金，其余10万元应退还，并自转售后起支付资金占用利息。

甲公司仅为居间方，未收取房款，也非合同相对人，赵文博要求其连带退款无法律依据。

“免费看房团”是营销套路，务必保持警惕

此类活动常以“低价”“70年产权”“开发商直售”为噱头，实则销售已登记在个人名下的二手房。签约前务必查验：

合同写“不予退还款项”≠真能全扣

即便合同约定“违约不退钱”，若守约方无实际损失，法院通常仅支持定金罚则（不超过总价20%），超出部分应退还。

口头承诺不算数，一切以书面为准

销售人员说“这是新房”“70年产权”，但合同写的是“郑建国出售”，你就买了——法院只看合同主体和产权登记，不会采信口头宣传。

赵文博在签约1个月后就明确表示不要，法院才酌情少扣款。若拖延数年，开发商可能主张租金、贬值等损失，违约金可能远超定金。

除非中介直接收款或伪造材料，否则仅提供居间服务，不承担买卖合同责任。维权应聚焦出卖人。

本文由北京房产律师靳双权团队整理，旨在提醒购房者：天上不会掉馅饼，“免费旅游+低价买房”往往是精心设计的销售陷阱。签约前务必查清产权性质、出卖人身份、土地年限，切勿因一时冲动签下高额合同。一旦反悔，及时书面通知对方止损，避免损失扩大。

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