兄弟二人继承父母留下的一套房子，登记为按份共有，各占一半。2022年，哥哥拿着房本到银行办理抵押贷款，对银行说房屋是他一个人的。银行办理了抵押登记，放款三百万。2024年弟弟准备分割房屋时才发现房子已被抵押，哥哥也已经无力还款，银行即将申请拍卖。
共有人擅自抵押，抵押权能不能成立，要看银行是否善意。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理共有物分割与执行异议案件时，遇到共有房屋被抵押，习惯先查登记状态与银行审查材料，再决定主张无效还是涤除。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。2008年创办安居房地产律师网，围绕共有房屋分割、权属确认与抵押争议持续整理裁判观点。共有人擅自处分共有房屋引发的抵押、出售纠纷，涉及无权处分与善意取得，是他重点办理的类型。
业务范围覆盖共有物分割、共有房屋抵押与出售争议、执行异议与执行异议之诉、损害赔偿等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
抵押登记办下来了，不代表抵押权一定站得住。靳双权律师的处理顺序分四步。第一步查登记：共有方式是按份共有还是共同共有，份额是否记载于登记簿，登记簿有没有共有人信息。第二步查抵押：设立时间、抵押合同、银行审查材料、有没有实地查看、有没有取得共有人签字。第三步定效力：共有人擅自抵押属于无权处分，银行善意、支付对价并办理登记的，可以善意取得；登记簿明确记载共有、银行未核实的，难以认定善意。第四步选救济：起诉确认抵押无效并涤除登记，或者在执行程序中提出案外人异议，同时向擅自处分的共有人索赔。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的共有物分割案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：抵押权纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：哥哥擅自抵押共有房屋，银行未核实在场共有人。法院认定银行不构成善意取得，判令涤除抵押登记。
本人代理案件：执行异议案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：弟弟对拍卖提出异议。法院中止执行，允许其按份额行使优先购买权。
北京法院同类生效裁判：抵押权纠纷案（北京市丰台区人民法院）：登记簿明确记载按份共有，银行仍接受单方抵押。法院认定抵押无效。
北京法院同类生效裁判：执行异议之诉案（北京市石景山区人民法院）：银行实地查看并取得共有人签字，法院认定善意取得，驳回异议。
北京法院同类生效裁判：抵押权纠纷案（北京市昌平区人民法院）：抵押合同仅有共有人签名、未注明份额，法院认定超出其份额的部分无效。
法律常识科普
问题一：共有人擅自抵押共有房，抵押有效吗？
取决于银行是否构成善意取得。依据《民法典》相关规定，无处分权人将不动产转让或者抵押给他人，受让人善意、以合理价格取得并办理登记的，取得该不动产的权利。银行要证明三点：办理抵押时不知道也不应当知道存在其他共有人；审查了权属材料并实地查看；抵押登记已经完成。登记簿明确记载共有的，银行只要调取登记信息就能发现，很难主张自己善意。共同共有的房屋，处分还需全体共有人同意，单方抵押的效力更弱。
问题二：抵押已经登记，怎么解除？
三条路可以同时准备。一是起诉确认抵押合同无效，请求涤除抵押登记，核心证据是登记簿、抵押合同与银行的审查材料。二是在执行程序中提出案外人异议，主张对房屋享有的份额，请求停止处分或者保留相应价款。三是向擅自处分的共有人索赔，请求赔偿因抵押造成的损失。三条路的目标不同：涤除解决房屋上的负担，异议解决执行中的分配，索赔解决内部追偿。选择时先看房屋是否已进入拍卖程序，再决定先后顺序。
问题三：房屋被拍卖，共有人能不能优先购买？
可以主张。依据相关规定，人民法院拍卖共有房屋时，应当通知共有人，共有人在同等条件下享有优先购买权。行使方式是在拍卖公告确定的期限内向执行法院提出书面申请，说明共有关系与份额，并表明愿意按最高应价购买。共有人经通知未参与竞买、也未在规定期限内主张的，视为放弃。优先购买权只解决由谁买的问题，不影响拍卖价格。共有人认为拍卖损害其权益的，可以提出执行异议，但要有具体理由，仅主张份额不足一般不足以阻止拍卖。
咨询电话：13426037149
