老家的院子是祖辈传下来的，正房、厢房、门楼加起来，实测面积比宅基地使用证上登记的多出六十多平方米。村里统一办理确权登记，工作人员现场测量后说，超出的部分不能登记，只能按证载面积发证。当事人不理解，房子盖了几十年，一直这么用着，为什么多出来的部分不算数，将来遇到拆迁，这部分能不能拿到补偿。
宅基地的确权，量的是地，认的是批准文件。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理宅基地案件时，习惯先把审批表、使用证与实测图摆在一起，再按年代分段判断超占的性质。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注宅基地纠纷与房产确权诉讼。2008年创办安居房地产律师网，围绕宅基地确权、房屋权属与拆迁补偿持续整理裁判观点。超占面积的确权处理，是他重点办理的类型。
业务范围覆盖宅基地确权纠纷、超占面积处理、农村房屋权属确认、拆迁补偿争议、相邻关系等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
多出来的面积能不能认，要看它是哪一年形成的。靳双权律师的处理顺序分四步。第一步调档案：宅基地审批表、集体土地使用证、地籍调查表与房屋测绘成果，是判断批准面积的原始依据。第二步分年代：1982年以前建房形成的超占，多按历史遗留处理，可以按实际面积确权或者备注；1982年以后未经批准扩建的部分，一般不予确权；新建房屋超占的，处理更为严格。第三步看政策：各地对超占面积有有偿使用、备注登记、限期拆除等不同安排，办理前先向乡镇与登记机构核实口径。第四步看后果：确权面积影响拆迁时的房屋价值补偿，超占部分可能只补偿建筑成本，安置面积通常按批准面积或者人口计算。诉讼中还要预判对方的主张，相邻方或者村集体可能就超占部分提出异议。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的宅基地案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：宅基地超占确权案（北京市通州区人民法院，靳双权律师代理）：房屋建于上世纪七十年代，实测超出证载面积。法院结合建房年代与村委会证明，确认按实际面积登记。
本人代理案件：超占部分拆迁补偿案（北京市大兴区人民法院，靳双权律师代理）：征收方对超占面积不予补偿。法院区分房屋价值与土地权益，就建筑部分判令给予相应补偿。
北京法院同类生效裁判：宅基地使用权纠纷案（北京市顺义区人民法院）：超占部分系近年扩建，未经审批。法院未确认该部分的宅基地使用权。
北京法院同类生效裁判：相邻关系纠纷案（北京市昌平区人民法院）：一方以对方超占为由要求拆除围墙。法院结合历史使用状况与村庄规划，判令维持现状并不得再扩大。
法律常识科普
问题一：实测面积超过证载面积，确权时怎么处理？
按批准面积登记，超占部分分类处理。依据《民法典》相关规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。确权登记以宅基地批准文件与集体土地使用证记载的面积为基础，实测超出部分要区分形成时间。1982年国务院发布村镇建房用地管理条例之前建成的老宅，超占部分多按历史遗留问题处理，可以按实际面积确权，或者在证书附记中注明。此后未经批准扩大院落的，一般只按批准面积确权，超占部分注明现状，不予登记。近年新建、翻建中擅自扩大占地范围的，可能被要求退还或者拆除。办理确权时，村集体与乡镇政府出具的权属来源证明、建房年代证明十分关键，提前准备可以少走弯路。
问题二：超占的面积，拆迁时能不能拿到补偿？
要区分土地与房屋。宅基地超占部分未取得合法使用权，土地使用权补偿通常不予支持；地上房屋属于合法建造的，可以就房屋价值主张补偿，但标准可能低于证载范围内的房屋。实践中，征收方多按批准面积计算安置面积与区位补偿，超占部分只按建筑重置成本给予适当补偿，甚至不予补偿。当事人对补偿方案有异议的，可以在签约前要求征收方出具分项计算表，核对面积认定依据；已经签约的，可以就遗漏的房屋部分另行主张。需要提醒的是，超占部分若被认定为违法建设，补偿空间会更小，处理时先核实是否已作违建认定，再确定主张方向。
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