房子看了一个多月，价格谈拢，合同签了，定金和首付款也付了。到了网签环节，中介忽然说，房本上有两个人的名字，签字只有一个人，另一位共有人不同意卖。买方一下子慌了：钱已经出去了，合同是不是白签，房子还能不能拿到。
共有人没签字，合同并不当然无效，能否拿到房要看后面几步。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理二手房纠纷时习惯先查登记与签约过程，再判断是推进过户，还是转向违约赔偿。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，曾为链家等经纪机构起草房屋买卖合同及补充协议，2008年创办安居房地产律师网。自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。共有房屋部分共有人签约引发的争议，涉及合同效力与善意取得两条线，是他重点办理的类型。
业务范围覆盖房屋买卖合同纠纷、共有房屋处分争议、网签与过户纠纷、定金与违约金主张、损害赔偿等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
买方最怕的是钱付了、房没了。靳双权律师的处理顺序分四步。第一步查登记：调取不动产登记簿，看清共有方式和份额，是共同共有还是按份共有，登记时间与婚姻状况是否对应。第二步查签约：合同由谁签、有没有授权委托书、共有人是否到场，中介的带看记录与沟通记录都要留存。第三步查履行：买方是否已付款、是否已实际占有房屋、是否办理网签备案，履行程度越深，主张继续履行的基础越扎实。第四步定请求：共有人事后追认的，推进过户；明确拒绝的，请求解除合同、返还已付款并主张违约金与差价损失；符合善意取得条件的，可以主张取得房屋所有权。诉讼中把共有人列为第三人，一次性解决。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的房屋买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：共有人未签字过户案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：房屋登记为夫妻共有，丈夫单独签约出售，妻子知情后未提出异议并配合办理了网签。法院认定构成默示追认，判令协助办理过户。
本人代理案件：共有人拒卖赔偿案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：配偶明确拒绝出售，房屋无法过户。法院判令出卖人返还已付款项，并按合同约定支付违约金，同时赔偿买方另行购房的差价损失。
北京法院同类生效裁判：共有房屋买卖合同纠纷案（北京市丰台区人民法院）：房屋为父子共有，父亲单独出售，儿子长期在外地并不知情。法院认定买受人未尽审查义务，不构成善意取得，判令出卖人承担违约责任。
北京法院同类生效裁判：二手房买卖合同纠纷案（北京市通州区人民法院）：买受人已支付全部价款并实际入住，共有人知情后长期未提出异议。法院认定合同有效，判令共有人配合办理过户。
法律常识科普
问题一：房本上有两个人，只有一个人签字，合同还有效吗？
合同一般有效，能否过户是另一回事。依据《民法典》相关规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，法院不予支持。也就是说，共有人没有全部签字，不影响合同本身的效力，出卖人仍要承担违约责任。能否取得房屋，要看三个条件：其他共有人是否追认，比如事后配合网签、接受房款、交付钥匙；买受人是否善意，是否知道房屋存在其他共有人、是否尽到审查义务；是否已经完成登记或者实际占有。三项都具备，买受人可能取得房屋；其他共有人明确拒绝且买受人未尽审查义务的，只能主张违约赔偿。买方在签约前应当核对房本、婚姻状况与共有情况，要求全部共有人到场签字，这一步做到了，后面的麻烦会少很多。
问题二：房子过不了户，已经付的钱怎么要回来，损失怎么算？
先固定违约事实，再主张返还与赔偿。买方应当书面催告出卖人在合理期限内解决共有人签字问题并配合过户，保留送达凭证。催告后仍无法履行的，可以请求解除合同，要求返还已付购房款及利息，并按合同约定主张违约金。合同约定的违约金不足以弥补损失的，可以主张赔偿实际损失，主要包括另行购房的差价、已支付的中介费、贷款手续费、装修投入等。差价损失的计算，通常以合同价格与解除时同地段同类房屋市场价格的差额为基础，同小区成交记录、评估报告都可以作为依据。还有一点，中介机构在明知共有人未全部到场的情况下促成签约，可能承担相应的赔偿责任，买方可以一并向其主张。起诉时同步申请财产保全，防止房屋被另售或者被设定抵押。
咨询电话：13426037149
