看房、谈价、签约、付定金和首付，前后不到一个月。等到办理贷款面签，银行反馈房屋存在查封，无法继续。买方回头找中介，中介说查封是签约之后才有的，跟自己没关系。去查登记信息，查封时间比签约早了四个月。
查封房交易，问题常常出在信息不对称。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理二手房纠纷时习惯先把两个时间点对齐：查封时间与签约时间。前者决定卖方是否隐瞒，后者决定中介是否失职。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，曾任中国房地产营销协会副会长，曾为链家等经纪公司起草房屋买卖合同及补充协议。自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，近二十年专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。查封房、抵押房交易引发的赔偿争议，是他长期办理的类型。
业务范围覆盖二手房买卖合同纠纷、房屋查封与抵押争议、中介服务合同纠纷、房屋权属确认、损害赔偿等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
索赔对象不同，路径也不同。靳双权律师的处理顺序分四步。第一步查查封：到不动产登记机构调取查封登记信息，看清查封法院、查封依据的案由、查封时间与期限。查封发生在签约之前的，卖方属于明知而隐瞒；发生在签约之后的，要看是否属于卖方自身债务导致，仍可能构成违约。第二步查合同：合同里通常有权利瑕疵担保条款，卖方承诺房屋不存在查封、抵押等限制，违反承诺即为违约。第三步查中介义务：中介机构应当核验房屋权属状况，包括是否存在查封、抵押、共有情形。核验方式通常是查询登记信息并要求卖方出具承诺，未做核验或者明知而不告知的，属于未尽勤勉义务。第四步定请求：向卖方主张解除合同、返还已付房款、赔偿定金或者违约金以及实际损失；向中介主张退还中介费并赔偿因其过错造成的损失。两条请求可以并行，但赔偿范围不能重复计算。诉讼中还要考虑房屋是否能够解封，能够解封的，继续履行仍是优先选项。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的房屋买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：查封房买卖合同纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：签约前房屋已被查封，卖方与中介均未披露。法院判令解除合同，卖方返还房款并支付违约金，中介退还服务费并赔偿部分损失。
本人代理案件：中介服务合同纠纷案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：中介在明知房屋存在抵押未解除的情况下促成签约。法院认定其未尽审查义务，判令退还中介费并承担相应赔偿责任。
北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市丰台区人民法院）：查封发生在签约之后，因卖方另案债务导致。法院认定卖方违约，判令解除合同、返还房款并赔偿买方损失。
北京法院同类生效裁判：居间合同纠纷案（北京市通州区人民法院）：买方在签约前已自行查询到查封信息仍决定购买。法院认为其自愿承担风险，驳回对中介的赔偿请求。
法律常识科普
问题一：中介隐瞒房屋被查封，能不能要求赔偿？
可以主张，前提是中介存在过错。依据《民法典》相关规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。房屋是否存在查封，属于影响交易能否完成的重大事实，中介在居间过程中负有核验与告知义务。实践中判断中介是否有过错，看三点：是否查询过房屋登记信息、是否要求卖方出具权属承诺、是否在合同中披露查封情况。中介以不知道为由抗辩的，还要看其是否尽到了应有的审查，专业机构不能以未查询作为免责理由。赔偿范围通常包括已付中介费、因交易失败产生的实际支出，比如评估费、贷款手续费、另行购房的差价，具体数额需要证据支撑。
问题二：买到查封房，合同还有效吗？
合同一般有效，能否履行是另一回事。依据《民法典》相关规定，合同自成立时生效，标的物被查封属于权利瑕疵，不当然导致合同无效。买方的选择有两个方向：一是要求继续履行，前提是查封能够解除，比如卖方清偿债务或者与债权人达成和解，买方也可以代为清偿后就代付款项向卖方追偿；二是要求解除合同，主张返还房款、双倍返还定金或者支付违约金，并赔偿实际损失。需要注意的是，如果查封房屋已经被拍卖，继续履行在事实上不可能，只能转向赔偿。买方在起诉时应当先核实查封状态与解封可能性，再决定请求方向，避免诉请与实际履行能力脱节，导致判决难以执行。
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