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北京商业地产律师解读商业地产的运营模式

来源:  作者:  时间:2014-11-25 16:48


商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点,有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少;即使有能力购买,理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面,一难是开发的商业地产用于整体出售时难找到买家,开发资金无法回笼;二难是自己经营时,不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力,无法尽快回收资金投入其他项目的开发,影响整体运作。开发商为了吸引投资者投资、将所开发的商业房地产顺利销售出去,便在开发经营模式上有所创新,“分割出售”、“售后返租”、“地产开发与商业运作同步并存”等开发经营模式应运而生。

一、分割出租

开发商将商业房地产作统一规划,将商业地产分割,以长期出租方式招租。因为缺少统一的规划和有序的经营管理,这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润产生的风险,最后将变为开发商将商业地产出租后又以返租方式招商经营的情况。开发商与投资者之间建立的是租赁关系,以有委托经营或回租关系。

在开发初期采用的就采用将商城分割进行长期出租、一次性支付租金的模式回收资金,但该市场一直没有兴旺,开发商引进美家居开办家居市场后,虽有所改善,但与新时代市场、佳好佳市场等的火爆程度相比,仍无法相比。如果开发商无收益、资金缺少,投资者的投资面临的风险很大,纠纷将会不断产生。

二、分割出售

“分割出售”作为商业地产开发经营的一种模式,在让开发商快速回笼资金、减轻开发公司财务压力的同时,如果缺乏整体的规划、有效的管理,往往会为日后的经营种下了“不治之症”。商业地产一旦被分割出售,就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割,失去了它的整体性,这就会给日后的商业经营埋下隐患。一个不具有整体性或经营格局紊乱的商场是不会有好的效益的,会酿成主力店不进,品牌店不跟,最后成为街头“大排档”的结局,实际回报与预期收益相差甚远。开发商与投资者是房屋买卖关系,往往会产生租赁或委托经营的关系。

三、售后返租

“分割出售”模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分割。为了弥补该模式的不足,解决商业地产经营中可能出现的问题,开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营,这就是所谓的“售后返租”模式。售后返租有多种形式,包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等,宗旨是“以先销售后返租,同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。同时,因为售后返租必须附着于租赁行为,所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。

四、建设与经营同期进行的“地产开发与商业运作同步并存模式”

“地产开发与商业运作并存”的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式,房地产商在开发商业地产之前,就先与知名商业企业结成战略联盟,房地产商在受让土地后、规划前,充分考虑项目商圈的市场需求,并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系,在开发过程中,让这些商业企业参与相关的工作,最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。与先建设后招商的传统模式相比,这种模式具有多种优点,即能吸引投资者的关注和购买信心,又能较大程度地保证该地产的商业增值空间,更适应变化中的市场环境。

开发商将整个商场分割销售给众多投资者,同时签订将所购商铺统一返租给品牌数码企业经营数码市场的租赁协议,约定租期、租金等条款,房产开发与商业筹划一起进行,在商圈定位、市场分析、业态组合上达到比较好的效果。产权式酒店有些类似于该种经营模式。

五、专业担保公司介入投资性房产领域

对酒店经营模式不甚了解的投资者在产权式酒店投资过程中,前期不调查酒店开发商是否真的具有经营和担保实力,后期也不调查酒店的管理集团是否真的具有管理能力,只要看到高回报就匆匆购买,已经出现了一些投资风险的实例。产权式酒店的投资风险,让越来越多的投资者开始意识到产权式酒店并非只赚不赔的“黄金屋”,为此,出现了产权式酒店为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保的这种销售模式,专业担保公司介入投资性房产领域,为投资者的收益提供一定条件的担保。





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