在线咨询 | 联系我们
咨询电话:13426037149

商业地产

律师介绍
执业领域
联系我们
说房网

在线咨询

  • (*仅律师可见)
  • (*仅律师可见)
  • 看不清?点击更换 看不清?
您现在的位置是: 首页 > 商业地产 >

商业地产预租市场中存在的法律问题有哪些

来源:  作者:  时间:2014-11-25 16:25


商业地产预租市场中存在的法律问题有哪些

(一)概念范围不清

“商业房地产”在房地产业界还没有一个十分准确的概念。中国房地产协会副会长、万达集团董事长王健林先生认为商业房地产这个概念不够准确,容易引起歧义。他认为国内一提到商业地产,人们往往想到的就是普遍存在的“建商铺、卖商铺”的房地产开发,而国外通行的称谓是“零售业房地产”,是指专门从事以收取零售物业的租金为目的长期房地产投资行业 。在《2004年中国商业地产年度报告及2005年市场展望》报告中指出,从广义概念上讲,商业地产是指各种非生产性、非居住性物业,包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等;而狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式,包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等,其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。”荀培路先生认为“商业地产的形式多样,规模大小差别很大,大的商业地产如大型SHOPPING MALL项目,规模可以达到几十万平方米,规模小的如小商铺,规模仅几百平方米甚至更小,商业地产的主要特征表现在:开发模式是先招商后开发,融资模式是以非银行贷款为主,运营模式是以出租为主。”

(二)商业房地产的预租法律之间的冲突

本文上述所列的法律法规文件中都没有关于商业房地产预租的具体规定,在以下的各个法律法规中零星地指出了商业房地产预租的条件。例如:《中华人民共和国城市房地产管理办法》第52条规定房屋所有权人作为出租人,第53条规定租赁合同应当向房产管理部门登记备案;《城市房屋租赁管理办法》第6条规定未依法取得房屋所有权证书的不得出租,第13条规定签订、变更、终止租赁合同的应当向房地产管理部门登记备案;《上海市房屋租赁条例》第9条和《哈尔滨市城市房屋租赁管理办法》第7条都规定商品房预租应当符合商品房预售的条件。

业界对于“不得出租--登记备案--符合房屋预售”的条件看法不一,从我国的民事基本法律的原则性规定而言,《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》和《中华人民共和国合同法》的相关规定中,民事法律行为包含三个条件:“行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益”;不违反《合同法》第52条关于合同无效的强制性规定,则租赁合同自成立时便生效。因此目前我国在预租方面的法律之间的冲突还有待解决。

(三)商业房地产预租合同的法律效力

《城市房屋租赁管理法》(以下简称《租管法》)第52条规定:“房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。”因此房屋的出租人必须是房屋的所有权人,对于预租过程中的在建房屋还不存在所有权的归属,预租合同在实践中一旦出现纠纷将可能被法院、仲裁机构认为合同效力待定甚至无效。这对于蓬勃发展的房地产预租业务,无疑是致命的打击。

笔者认为:新型的房地产预租合同中房地产是在建过程中,预租可以分解为房地产的前期预期的租赁阶段和后期的租赁阶段。作为无名合同的一种,预租按照《合同法》第124条的规定“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同,适用本法总则的规定,并可以参照本法分则或其他法律最相类似的规定。”因此商业房地产预租虽不符合此“有名合同”的构成要件,但并不因此而告无效,只是不适用《租管法》的上述规定而已。由此我们不难得出以下三个结论 :“ 第一,《租管法》第5条并不适用于预租; 第二,既然预租不是《租管法》第52条意义上的租赁,那就只能是一种房地产交易的特殊形式;第三,现行立法、政策对预租均未禁止,预租并不构成违法”。

当然从法学理论的角度分析,商业房地产预租合同不应被认为是无效的。但是实践中商业房地产预租的尴尬处境仍有赖于法律名正言顺的正名规定





添加微信×

扫描添加微信
  • 法律咨询
  • 法律咨询
  • 法律咨询