二手房买卖纠纷律师 对一件二手房违约责任认定的点

 
  为保护当事人隐私，本文所涉及的当事人信息均为化名。
  本文为房地产专业律师靳双权原创，转载请注明出处。
 
  案件回顾：
  张江夫妻俩是北京的打工族，2013年4月在双方父母的财力支持下，小两口希望在北京购置一套属于自己的新房2013年8月在北京某中介公司的居间服务下，两人看中了一套位于北京市西城区的301号房屋，经过和房主罗胜华沟 通，双方对于价款和房屋位置等相关购房事宜均表示满意。
  2013年9月11日买卖双方在中介的见证下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，合同约定：罗胜华将其名下位于北京市西城区某号院301号房屋出售给石英，房屋总价款为300万元元，石英通过公积金贷款方式支付购房款，12月22日双方共同到房屋管理部门办理房屋权属转移登记手续。
  合同签订后，张江夫妻俩如约支付了180万元购房首付款，剩余的房款120万元申请了公积金贷款，公积金管理中心批贷后，张江夫妻俩便按照合同约定，于12月22日与卖方共同到房屋管理局办理房屋产权转移登记手续。但是，因石英的身份证地址与户口本地址不一致，房管局拒绝为其办理房屋产权转移登记。
  得知这一情况后，张江夫妻俩迅速到派出所去核实，原来石英所用的身份证是在上大学的时候办理的，大学毕业之后，石英的户口落在了工作单位，但是身份证没有去进行变更，因此两处地址不一致导致不符。当天下午石英便向户籍所在地的派出所提出申请，申请办理新的身份证，两周后石英拿到了新版的身份证。
  此后，石英通知罗胜华办理房屋过户，罗胜华却提出，他卖房是为了换房，现在他所要买的房子已经涨价了，原来的价钱已经买不了了，因此拒绝办理过户手续。万般无奈之下，张江夫妻俩将罗胜华告上法庭。
 
  法院判决：
  北京市西城区人民法院经过审理后，认定买房构成违约，依法判决：
  一、石英与罗胜华于2013年9月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议继续履行；
  二、自本判决生效之日起七日内，罗胜华协助石英办理西城区某号院301号房屋的产权过户手续，办理过户所需的 费用由石英承担；
  三、自本判决生效之日起七日内，石英支付罗胜华违约金二十万元。
  一审判决后，双方均不服，持原审意见上诉至北京市第一中级人民法院，经过审理，北京市第一中级人民法院做出判决：
  驳回上诉，维持原判。
 
  二手房买卖纠纷律师靳双权评析：
  二手房买卖纠纷律师靳双权认为，本案争议的核心点是：2013年12月22日，因石英的身份证与户口本地址不一致导致过户手续未按约定时间办理完毕，石英是否构成违约。对此，靳律师认为，在客观上石英已经构成了违约。
  第一，石英作为购房人，应当首先了解房屋买卖的相关事项，同时对于自己身份证于户口本的一致性应尽到注意的义务。石英落户及办理身份证相关事宜均系由其本人亲自办理，其自己对身份证地址与户口本地址不一致应当是知晓的，如果及早申请办理新的身份证则不会出现过忽视的尴尬局面。
  第二，依据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议的约定，双方应于2013年12月22日共同到房屋管理部门办理房屋权属转移登记手续。当日罗胜华在规定时间内去房管局协助石英办理过户手续，但由于石英的身份证地址与户口本地址不一致导致过户手续未办理成功，罗胜华肯定是不存在违约情形的。
  第三，石英购房系通过专业的中介机构提供居间服务，即使石英不知道过户手续的相关要求，中介公司亦应对此知晓。现在由于石英的原因导致双方为在约定的时间内办理过户手续，必然导致罗胜华拿到购房款的时间推迟。因此，靳律师认为石英客观上已构成了违约，应当按照合同约定承担违约责任。
  对此，靳双权律师需要指出，并非合同约定了违约金，法院就一定会全额支持。通常对于房屋买卖合同，一般约定的违约金都是房屋总价款的20%，这对于买卖双方来说都是一笔不小的数字。在司法实践中，往往对于违约金约定过高，当事人可以请求法院调低。
  我国《合同法》第114条第2款明确规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”结合本案的情况，显然20%的违约金对于买受人石英来说有点过高，起可以依法请求法院适当减少。
同时，对于出卖人罗胜华来说，如果因买受人违约给其造成的损失大于约定的违约金，则他在违约金之外他还可以主张损失，也可以请求法院增加违约金数额。原则上，法律规定违约金主要是为了弥补守约方的损失，同时对违约方进行惩戒。因此，在司法实践中，对于违约金数额的确定法官一般会结合违约方的过错程度及守约方的损失情况，予以适当调整。
  就本案而言，靳双权律师认为中介公司在提供居间服务过程中并未全面忠实的履行义务，其并未对石英的户口本、身份证进行审核，亦未告知必须地址一致方才能办理过户手续。石英作为一名非专业人士、一名普通购房人，中介公司应当提醒并告知石英需事先准备的资料及要求。如果最终因为中介公司工作人员的失误导致石英未能及时取得房屋所有权证，则石英在向出卖人承担了违约责任之后，其可以依法追究中介公司的相关责任，要求中介公司赔偿其相应的损失。
  在此，靳双权律师特别提醒，购房之前最好先对房屋买卖的流程及相关事项进行了解，不要以为聘请了专业的中介公司就可以万事大吉。假如本案中的石英能早日发现地址不一致，及时进行变更，则不会出现今天的局面。虽然中介公司有过错时，买受人可以在赔偿出卖人后向中介公司追偿，但是这个过程却需要花费大量的时间和精力，最终也未必能将所有的损失追回。
  说，在司法实践中，许多的当事人因为缺乏相关法律知识，又没有委托专业房地产律师代理进行诉讼，在诉讼过程中，使得本应获得的财产权益遭受损失，实在让人遗憾惋惜。
  为此，房屋买卖纠纷律师靳双权提醒各位当事人，遇到了涉及大额财产，不动产交易、诉讼时一定要寻找一位专业、资深的房地产律师，以免使自己的合法财产权益受到损失。
  北京市房地产买卖纠纷律师靳双权，北京市东卫律师事务所房地产部门负责人。
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