房产北京律师解析优先购买权被侵害，应获赔偿案件纠纷

    为保护当事人隐私，本文当事人姓名已经改为化名。
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   律师提示：承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁物时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。它是承租人的一项具有物权性质的法定权利,具有对抗第三人的法律效力。
 
   案情介绍：
 
   沈红在本市某区繁华地段有一套住房,去年沈红经人介绍将该住房出租给了吴刚,并签订了《房屋租赁合同》,约定每月租金人民币8000元,租期为2年。之后,吴刚按租赁合同约定分两次付清了2年的租金。2013年年初,沈红因经营需要急需用钱,就打算将该套住房出售,并通过中介公司找到了张先生来购买该套住房。沈红带张先生看房时就告知吴刚,自己要将该套房屋出售给张先生,第二天沈红便与张先生签订了房屋买卖合同。
   吴刚知道此事后认为沈红将该套房屋出租给他,在他承租期间,沈红又将该房屋出售给了张先生,并办理了房屋产权过户手续。沈红没有给吴刚合理期限来选择行使或者放弃优先购买权,沈红的行为侵害了作为该房屋的承租人吴刚的优先购买权。
   后吴刚通过朋友介绍找到了我，我就此事代表吴刚与沈红进行多次沟通,要求沈红承担赔偿责任,但沈红不予理睬,无奈之下,我作为吴刚的代理人将沈红起诉至法院，要求沈红承担侵害吴刚优先购买权的赔偿责任。
 
   庭审过程及结果：
 
   庭审过程中，我方提交了房屋租赁合同一份，予以证明双方存在房屋租赁关系。              我方认为本案中，吴刚与沈红签订的租赁合同是双方的真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定,该租赁合同虽未登记但不影响合同的效力,该租赁合同应是合法有效的合同。
  吴刚也按照合同约定履行了自己支付租金的义务。沈红在出售该房屋时虽然告知过吴刚,但沈红并未给吴刚合理期限来选择是否放弃优先购买权,而且吴刚也没有明确放弃对该房屋的优先购买权,沈红是在通知吴刚后的第二天便与张先生签订了房屋买卖合同,所以沈红的行为侵害了吴刚的优先购买权。
 
 
   被告：对于租赁合同予以认可，但是不同意赔偿损失。
 
   在发表辩论意见时我方充分的阐述了观点，以及说明了被告的过失，最后，双方达成调解意见，被告沈红愿意赔偿相应损失。
 
   房产专业律师靳双权解析：
 
  《中华人民共和国合同法》第230条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定,出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人。
  承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定,出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。
  依照上述规定,承租人行使优先购买权,应当具备以下条件:1.承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。如果租赁合同不成立、无效、被撤销或者因履行期限届满而终止,则承租人不享有此项权利。2.优先购买权只能在出租人决定出卖租赁房屋后享有,且在接到出卖通知后合理期限内行使。3.承租人必须是在同等条件下享有优先购买权。所谓的同等条件,主要是指价格以及价款的给付时间、给付方式等。
  第三人的出价条件优于承租人时,承租人没有优先购买权。从出租人一方说,如果出卖租赁房屋而不通知承租人,或者在通知的有效期内不征求承租人的意见即出卖房屋,或者当承租人与第三人(承租人的近亲属等除外)的出价同等时不把租赁房屋卖给承租人,都是侵犯承租人优先购买权的行为。
 
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