北京房产律师点评一起返还原物纠纷案件

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（一）案件事实

  李小军诉称：1990年6月26日，褚雷找人将房屋以3.5万元价格卖与李小军，签订了书面买卖合同。约定买卖是永久的，任何一方如提出买卖无效为违约。后褚雷起诉要求确认双方买卖无效，且经法院生效判决确认双方买卖无效。李小军曾起诉要求褚雷支付补偿金和赔偿金，法院仅对责任进行认定，未对赔偿事项作出判决。因此，李小军再次起诉求判令与北京中盛房地产开发有限公司原签订拆迁安置腾退补偿协议上记载的补偿、补助及奖励费等77.178万元归其所有；约定的补偿安置楼房214.56平方米（北坞嘉园某一居室56.51平米及北坞嘉园某3居室158.05平米）归其所有。
  褚雷辩称：法院于2011年3月下达生效判决。李小军拒绝腾退房屋，且于2011年底，将房屋交付拆迁公司拆除。拆迁安置补偿原则是宅基地1：1置换安置楼房，被置换的房屋属于玉泉村集体所有，李小军并非本村村民。褚雷愿意依据法院生效判决向李小军支付相关补偿。褚雷未与颐泉公司签订任何形式的拆迁协议，所以李小军本案提出的财产保全的房屋与钱款都与其无关，保全费应由李小军自己负担。2009年起，李小军就一直拒绝配合法院进行房屋估值，李小军所签补偿协议上记载其购买的安置楼房超过了原房屋面积十余平米，因为原房屋的面积只有199平米。拆迁补偿款、补助等77.178万元与事实不符，这是扣除购房款之后的数额，实得补偿款数额应为85.57万元。另，双方1990年时房屋买卖价格为3万元，不认可是3.5万元。故不同意李小军的诉讼请求。

（二）审理过程

  法院经审理查明：褚雷与李小军之间系口头房屋买卖协议，未办理任何审批手续，当认定买卖合同无效；李小军因此不能取得自有宅基地。李小军未配合法院委托的评估公司进行房屋评估，腾退房屋后补偿问题另案处理。 法院判决：一、褚雷与李小军于1990年6月达成的诉争房屋的口头买卖协议无效；二、李小军将诉争院落及院内全部房屋腾退。
  后李小军未执行x1号民事判决书判决内容，并提起诉讼要褚雷赔偿其损失款及自建房屋损失款771780元，并支付214.56平方米楼房两套（北坞嘉园某1居室56.51平米及北坞嘉园某3居室158.05平米）作为宅基地损失赔偿。褚雷随后亦提起诉讼要求确认李小军与北京颐泉房地产开发有限公司签订的《玉泉地区腾退补偿安置协议书》无效。
  依据x3号民事判决确认李小军与北京颐泉房地产开发有限公司签订的《玉泉地区腾退补偿安置协议书》无效。依据x4号民事判决书查明，李小军未执行x1号民事判决书判决内容，并提起诉讼。在诉讼过程中，2011年8月24日，李小军(乙方)与北京颐泉房地产开发有限公司(甲方)签订《玉泉地区腾退补偿安置协议书》。
  法院认为，褚雷与李小军达成口头房屋买卖协议无效，褚雷应承担主要责任，作为买方的李小军承担次要责任；《玉泉地区腾退补偿安置协议书》被确认为无效，故李小军依据该协议的腾退补偿利益要求褚雷赔偿宅基地损失，要求褚雷赔偿自建房屋损失，均缺乏合同依据及法律依据，不予支持。
  因李小军对x1号民事判决申请再审，后北京市第一中级人民法院裁定撤销x1号民事判决及x2号民事判决，并发回重审。2014年3月11日，法院做出再审x5号民事判决，判决褚雷与李小军2009年签订的诉争院落及房屋转让协议无效。宣判后，双方均未上诉。
在本案审理期间，经李小军申请，本院委托北京华信房地产评估有限公司对位于北坞嘉园某3居室房屋进行了价值评估，经评估总价格为428.45万元。

  （三）法院认为

  就诉争房屋被拆除而转化得到的腾退搬迁安置补偿利益已确定，双方买卖合同无效后果的处理，依据上述安置、补偿利益予以分割。无效的后果，李小军、褚雷应按已生效判决确认的责任分别承担。X号房屋腾退搬迁安置补偿利益分为宅基地面积1：1置换购买的安置楼房，地上房屋的评估作价的价值、对于被腾退人另行给予的应得各项补偿、补助、奖励款。李小军、褚雷对房屋买卖合同无效均负有责任。

  （四）判决结果

  1、北京市某一居室归李小军居住使用，待能办理房屋产权时，该房屋归李小军所有；
  2、北京市某三居室房屋归褚雷居住使用，待能办理房屋产权时，该房屋归褚雷所有；
  3、被腾退人为李小军的《玉泉地区腾退补偿安置协议书》上记载的房屋评估作价款人民币二十一万八千二百九十四元归李小军所有；
  4、被腾退人为李小军的《玉泉地区腾退补偿安置协议书》上记载的“应得各项补偿、补助、奖励费共计六十三万七千四百零六元”，其中四十万零八百一十五元三角五分归李小军所有，余款二十三万六千五百九十元六角五分归褚雷所有；
  5、被腾退人为李小军的《玉泉地区腾退补偿安置协议书》上记载的“乙方应补交购房款八万三千九百二十元”，由褚雷负责交纳；
  财产保全费三千元(已由李小军预付)，由李小军负担一千五百元，已交纳；由褚雷负担一千五百元，本判决生效后七日内交纳。
  评估费一万三千二百一十元，由褚雷负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。

  （五） 安居房地产网靳双权律师点评：

  《中华人民共和国合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
  本案中，关于褚雷、李小军签订的房屋买卖效力的问题，褚雷、李小军无视国家法律规定，擅自买卖农村集体土地上的农民私有房屋及转让房屋宅基地，未向村、镇集体经济组织申请补办手续，违反国家法律规定，侵害了农村集体经济组织对土地的经营、管理权，所以其签订的房屋买卖协议应属无效。
  李小军与颐泉公司签订的《玉泉地区腾退补偿安置协议书》虽经法院生效判决确认无效，但因就诉争房屋被拆除而转化得到的腾退搬迁安置补偿利益已确定，故本案中对于双方买卖合同无效后果的处理，应依据上述安置、补偿利益予以分割。
  李小军要求褚雷进行损失赔偿一节，应综合考虑买卖合同形成时相关法律规定、双方对于无效合同  应当承担的责任，同时兼顾双方的各自情况以及安置政策。褚雷、李小军作为宅基地上房屋买卖合同的双方，明知系将宅基地上房屋出售给非本农村集体组织成员，但双方均未按当时的法律规定严格履行相应的申请、审批手续，造成了房屋买卖合同无效，对此双方均负有责任。
  根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，由褚雷，李小军根据双方的过错程度承担诉争房屋买卖协议与《玉泉地区腾退补偿安置协议书》无效的法律后果是语法有据的。
  李小军自1990年购买诉争房屋，并在此处一直居住使用，故地上房屋评估价值归李小军所有，而褚雷亦无需承担返还原购房款之责任。对于应得各项补偿、补助、奖励款，按无效责任承担比例划分； 对于安置房屋，法院仅按《玉泉地区腾退补偿安置协议书》所载内容予以确定房屋使用权，房屋产权待房屋可以办理所有权证书时归使用人所有。分配安置房屋时，需综合考虑双方对无效应承担的责任，以及李小军未实际履行法院判决内容的情形。
  综上所述法院的判决正确。
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