房产律师 解析一件房屋买卖合同无效纠纷案件

 
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　案件介绍：
　张娴与王能系夫妻，两人共同孕育王凝、王吕、王蓓。
　位于北京市东城区的401号房屋和402号房屋系王能从北京市某单位处承租的公房。1994年该单位实行房改时，该单位将401号房屋出售给了王能，将402号房屋出售给了王蓓。
　王蓓分别在1994年9月28日、1994年11月22日及1999年6月22日、1999年7月15日分四次缴纳了购买该房屋的购房款。
　后王能于1999年11月23日去世。
　2015年6月16日，张娴与王凝、王吕将王蓓和北京市某单位起诉至北京市东城区人民法院，诉求法院确认北京市某单位和王蓓之间所签订的购房合同因恶意串通损害第三人利益而无效。
　北京市东城区人民法院依法对该案件进行了审理。
 
　庭审过程：
　张娴等三人起诉至法院称：1989年北京市某单位分配给王能两套公房，分别是401号房屋和402号房屋，张娴、王凝、王吕是共同居住人。1996年该单位出售公有住宅，该单位未经王能和其他共同居住人同意，将402号房屋出售给了王蓓。王能在1999年11月23日去世。我们认为该单位在出售房屋过程中，没有严格依照规定执行，售房时没有经过我们同意，恶意将该房屋出售给王蓓，损害了我们和王能的合法权益，所以我们请求法院依法确认王蓓和该单位签订的购房协议系无效合同。
　王蓓辩称：402号房屋在1992年改由我和北京市某单位签订公房租赁合同，95年房改时，经过我们兄弟姐妹的同意，上述房屋有我购买。1994年9月28日我支付了首付购房款8210元，11月22日我又支付了18210元。1999年我签订了正式的买房合同，支付了全部购房款，并且取得了房屋所有权证书，因此我的买房合同是有效的，请依法驳回原告诉讼请求。
　某公司辩称：原单位早就破产清算并且已经注销，我公司是他们单位的出资人，但我们不应做为被告。且对方诉求已经超过诉讼时效，不能受到法律保护。对方主张合同无效没有依据，不同意原告诉求。
 
　一审法院判决结果：
　一审法院经审理后认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，张娴等人称卖房时该单位未征得王能同意，王能已经去世，且王能在单位进行房改时也购买了一套房屋，因此王能应该知道王蓓购房的事情，但是他本人在生前并未表示出任何异议，因此法院无法认定张娴等人所主张的是由，同时张娴等人作为王能的家人，和他共同生活，也应当知道房改购房的事情，但当时并未提出异议，现在王蓓已经取得房产证十多年，张娴等人以未经同意为由主张王蓓和单位签订的合同无效的主张，法院难以支持，因此判决：驳回原告诉讼请求。
　一审判决以后，原告不服判决上诉至二审法院，经二审法院审理后，二审法院做出终审判决：
驳回上诉，维持原判。
 
　房改房买卖合同纠纷律师靳双权案件点评：
　房改房买卖合同纠纷律师靳双权认为，本案件裁判的要点在于，王蓓和原单位之间所签订的合同是否符合恶意串通损害第三人利益的无效合同。
　恶意串通行为又称做恶意通谋行为。是指在买卖活动中，双方以损害他人利益为目的，弄虚作假的违法行为。具体表现为：串通掩盖事实真相，在应价过程中串通一气，有意压价，损害委托人的利益。
　首先恶意串通需要满足两个条件，即恶意串通的双方当事人均明知自己的行为会造成国家、集体或第三人的损害而故意为之。第二个条件是，双方需要事前串通，即双方都希望通过某种方式实施某种行为损害国家、集体或第三人的合法权益。
　根据民事诉讼法相关规定，原告想要证明被告存在恶意串通行为应该就此承担相应的举证责任，根据现有证据证明，王蓓曾经在1994年到1997年缴纳诉争房屋的供暖费，同时王蓓和王能分别与原单位在同日签订房屋买卖合同，同时1994年到1999年期间，王蓓和王能两次同时缴纳购房款，王能、张娴等人作为共居人，对王蓓购房一事均知情。原告在本案庭审中并未提供相应证据证明其曾对王蓓购买诉争房屋提出异议，也没有就被告恶意串通进行举证，因此其诉讼请求法院未予采纳是正确的。
　因此，法院的判决是正确的。
 
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