房产律师 点评一起房屋买卖纠纷

  本文系北京房产律师靳双权原创，转载请注明出处。
  为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。

 （一）案件事实

 2013年7月27日，蔡芝（出卖人）、景朝（买受人）在新田公司的居间服务下，签订了《存量房合同》，约定蔡芝出售通州某房屋,面积54.77平方米,所有权证号为Y1063666，无共有人，已办理抵押，出卖人应于2013年9月30日前办理抵押注销手续,房屋总价为人民币70万元，房屋成交价40万元，该房屋附属设施设备、装修装饰等物品人民币30万元。买受人在签订本合同时支付定金人民币2万元。
  1、原告蔡芝诉称：《存量房合同》合同无效。（1）该《存量房合同》约定，房屋成交总价70万,房屋价格40万,屋内设备设施装修等物品30万,但是诉争房屋不存在,设备、装修、物品，因为合同约定被告承担交易税费。可见，中介与被告有意调低房价偷逃税款，损害了国家的利益，符合合同无效的规定。二、双方签订合同时，蔡芝并未取得房本，中介公司也知晓，根据《关于进一步加强房屋买卖合同管理的通知》的规定，经纪公司不得协助转让未取得房屋所有权证的房屋，蔡芝认为，双方买卖合同并不具备居间成立的合法基础，不应该成立。要求依法判令双方签订的《存量房合同》无效。
  2、被告景朝辩称：1、买卖合同是双方真实意思表示，其主体、形式、内容等均符合法律规定，不存在合同无效情形。2、本案不存在夫妻一方擅自处分夫妻共同财产的行为。3、本案中不存在逃税，损害国家利益情形。双方确定的价格是真实的成交价格，不存在逃税，原告起诉无效是因为房屋价格上涨，而不愿意继续履行合同。4、在签订买卖合同时是否领取房产权属证书不影响合同效力。根据我国法律规定，未办理物权登记的，不影响合同效力，原告提交的《关于进一步加强房屋买卖合同管理的通知》不属于法律、法规，不具有强制力，且该通知规范中介的居间行为，不影响双方之间买卖合同效力。而且，原告恶意诉讼，应该依法追究原告的责任。
  3、第三人新田公司辩称：1、《存量房合同》有效。该合同系双方平等、自愿、协商一致基础上订立，不违反法律、法规的强制性、禁止性规定。2、涉诉房屋为蔡芝个人财产。3、合同成交价格是双方真实意思表示。4、涉诉房屋没有取得房屋所有权证，并不会导致合同无效。原告提交的文件不是法律，也不是行政法规的强制性、禁止性规定，不影响合同效力，而且在合同履行过程中原告取得了房产证书，蔡芝的诉讼行为是故意拖延事情的解决。
  4、法院经审理查明：双方和新田公司还签订了《房屋交易保障服务合同》和《房屋买卖经纪服务合同》，蔡芝亦在《承诺书》中签字，保障出售房屋没有产权纠纷，出卖人出售房屋取得了共同权人、配偶和家属的同意。
 
 （二）法院观点
 
 根据本案中提供的证据，可判断涉诉房屋为原告婚前个人财产。本案中无法证明存在阴阳合同的事实，而涉诉房屋是否有装修等附属物问题亦不是本案的审查重点，因为附属物和房屋的价值系双方协商的结果，即使原告无偿将房屋赠给被告，只要意思表示真实，法律也不予干预，故对于原告该点主张本院不予认可。原告主张的第三人居间行为违反相应规定的问题。原告提交的文件是相关部门加强管理的规定，无强制约束力。
  本案中原告属于典型的恶意诉讼行为。

 （三）判决结果

 驳回原告蔡芝的诉讼请求。

   (四)安居房地产网靳双权律师点评：  

 《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效。
  1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
  2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
  3、以合法形式掩盖非法目的；
  4、损害社会公共利益
  5、违反、规的强制性规定
  依法成立的合同，对当事人具有法律约束，受法律保护。本案中蔡芝起诉涉诉房屋买卖合同无效，所以重点审查原告陈述的无效事由。蔡芝于婚前购买涉诉房屋，且涉诉房屋登记在蔡芝一人明下，可判断涉诉房屋是蔡芝的个人财产，而且房屋买卖过程中周玉亮全程参与，未反对，所以涉诉房屋的出售并未侵犯周玉亮的权益。
  关于原告主张的偷逃税款问题。双方和第三人签订的全部关于房屋价款的文件中均显示成交价格为70万，而且双方并未去地税部门办理纳税手续，无法证明存在阴阳合同的事实，原告的主张不会被法院认可。
  关于原告主张的第三人居间行为违反相应规定的问题。我国法律中对合同效力无效的认定，往往要  求合同违背了法律的禁止性效力规定，而原告提交的文件并非法律和法规，只是相关部门加强管理的规定，对双方当事人的合同没有强制约束力。而根据我国相关法律的规定，即使未取得相应的房产证书并不影响房屋买卖合同的签订、成立和生效，合同的效力与权属证明是相分离的，所以原告的请求不被支持。
  综合以上几点分析，本案中《存量房买卖合同》并不存在合同无效事由，因此，合法有效。
  靳双权律师表示，不违反法律的禁止性效力规定即合法有效，对于履行过程中双方发生的争议应该通过相应的诉讼途径解决，而且私法自治亦要求当事人对自己的行为承担相应的法律后果，而不能试图躲避法律的制裁，本案中蔡芝过效力诉讼来回避可能带来的违约责任，属于典型的恶意诉讼行为，法院应对其进行谴责。
  综上所述，靳律师认为法院的判决正确。
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