看律师解读处于诉讼中房屋的买卖效力问题

  案件事实
  任晓春与其妻孙子珍婚后育有一子四女，即子任志刚，女任秀、任英、任花、任君。2010年法院通过终审判决涉案房屋归任晓春所有。2011年任晓春将涉案房屋售予任志刚，并办理过户，2013年法院以任晓春与任志刚签订《存量房屋买卖合同》时为无民事行为能力人为由判决上述合同无效。2012年4月，任志刚将房屋以165万元售予黄志发、张红，并于同年办理过户手续。2014年任晓春以任志刚明知涉案房屋存在产权纠纷，且处于诉讼当中,仍将涉案房屋低价出售为由,请求确认任志刚 与黄志发、张红之间的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
  法院经审理查明：任志刚与黄志发、张红签订《存量房屋买卖合同》时，涉案房屋产权登记在任志刚名下。
  原审法院判决：驳回任晓春的诉讼请求。
  判决后，任晓春不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判确认任志刚与黄志发、张红签订的房屋买卖合同无效。
  二审法院如下：驳回上诉，维持原判。

 中国太远房地产律师网靳双权律师点评：
 
 依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，黄志发、张红与任志刚就涉诉房屋签订房屋买卖合同时，涉案房屋产权登记在任志刚名下。黄志发、张红根据涉案房屋产权登记情况有理由相信任志刚对涉案房屋有处分权，且已经按照合同支付了购房款并办理了涉案房屋权属转移登记。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案任志刚与黄志发、张红就涉案房屋签订的买卖合同系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故任晓春要求确认任志刚与黄志发、张红签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。

 靳律师指出，任志刚在任晓春起诉确认其与任志刚签订的《存量房屋买卖合同》无效的案件审理过程中，将涉案房屋出售与黄志发、张红，任志刚作为任晓春的法定代理人，损害了任晓春的合法权益。任晓春应另行主张其权益。

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