北京房产律师 解析小产权房买卖中善意取得制度的运用

  本文系北京房产律师靳双权原创，转载请注明出处。
  为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。

 （一）案件事实

 2006年，冯小安购买了诉争房屋，2011年，冯小安将诉争房屋出租给孙柏，2012年，孙柏伪造了购房协议与购房手续，将诉争房屋卖给肖伟，2013年，肖伟又将诉争房屋卖给于美丽夫妻。
  2014年，一审法院作出某x1号刑事判决书，认为孙柏以非法占有为目的，虚构事实、隐瞒真相，伪造购房手续，与被害人签订房屋买卖协议，构成合同诈骗罪。
  现冯小安与于美丽就涉案房屋所有权问题发生纠纷，冯小安提起诉讼请求于美丽腾退。

 （二）审理过程：

 冯小安主张孙柏提供的购房协议与购房手续已经经过鉴定，均系伪造，于美丽应立即腾退。
于美丽辩称：于美丽从肖伟手中购得涉案房屋，具有购房合同、办理过户的发票等，证明涉案房屋归于美丽所有。
  一审法院判决：
  被告于美丽于本判决生效之日起30日内将诉争房屋腾退给原告冯小安。
  于美丽不服判决，提起上诉，上诉理由为：1、一审判决违反程序，遗漏孙柏和肖伟为本案当事人；2、于美丽对案涉房屋的取得是善意的，应受到法律保护；3、一审判决适用法律错误。本案应适用物权法第一百零六条之规定，案涉房屋是小产权房，无法进行房屋登记，于美丽善意取得案涉房屋并交付了合理价款等；4、冯小安不能证明其系涉案房屋所有权人，案涉房屋从未登记在冯小安名下，不具备主体资格。请求撤销一审判决，发回重审或驳回冯小安的诉讼请求。
  二审查明：在一审庭审过程中，一审法院曾向于美丽释明如果判令腾退案涉房屋，其是否申请就涉案房屋装修、添附等部分进行司法评估，于美丽明确回答不申请。双方当事人均表示案涉房屋是“小产权房”，无法办理产权登记手续。
  二审法院经审理判决：
  驳回上诉，维持原判。

 （三）安居房地产网靳双权律师点评：

 本案争议焦点问题是于美丽是否应向冯小安腾退案涉房屋。
  针对此焦点问题，靳双权律师认为，依据本案现有证据以及生效的某x1号刑事判决等所查明的事实，冯小安作为案涉房屋的权利人，将案涉房屋出租给案外人孙柏后，案外人孙柏伪造了与冯小安的购房协议书及房屋手续，将冯小安的案涉房屋卖给了案外人肖伟，而肖伟又转手卖给了于美丽，现于美丽占有使用案涉房屋侵害了冯小安作为案涉房屋的权利人对案涉房屋享有的各项权益。在一审庭审过程中，经一审法院释明，于美丽明确表示不对案涉房屋的装修、添附等进行司法鉴定评估，故对此于美丽可通过另案诉讼解决。因此，一审判决支持冯小安要求于美丽腾退案涉房屋的诉讼请求，二审法院予以维持，有事实和法律依据，并无不妥。
  关于于美丽上诉称一审法院应追加孙柏和肖伟作为本案当事人一节。靳双权律师认为，本案是冯小安提起的返还原物纠纷案件，因孙柏和肖伟均未实际占有案涉房屋，且冯小安或于美丽均未在一审审理过程中申请追加第三人，故一审法院未将其追加为本案当事人，并无不妥。因此，于美丽的此项上诉理由，无事实和法律依据。
  关于于美丽上诉称其有买卖合同且支付合理对价，应适用善意取得制度等一节。靳双权律师认为，结合《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的条文内容来看，适用善意取得制度的法定必要条件之一为不动产物权应当登记的已经登记，然而因双方均认可案涉房屋是无法办理登记的“小产权房屋”，故于美丽主张其对案涉房屋适用善意取得，没有事实和法律依据。因此，于美丽的此项上诉理由，不会得到支持。
关于于美丽上诉称冯小安不具备主体资格，冯小安仅提供购房合同等不能证明其是案涉房屋所有权人以及案涉房屋从未登记在冯小安名下等一节。靳双权律师认为，于美丽自认案涉房屋是无法办理产权登记的“小产权房”，即案涉房屋不仅从未登记在冯小安名下，亦从未登记在于美丽名下。况且于美丽提供的证据和冯小安一样，即买卖合同和收款收据等。因此，于美丽以此为由否认冯小安是案涉房屋的权利人，无充分事实和法律依据，不会得到支持。
综上所述，靳律师认为，法院的判决完全正确。
  律师提示：
  专打房产官司律师靳双权提示各位阅读到此文的当事人，像房屋交易这类大额财产交易，在签订合同、约定履约期限及其他相关事宜时一定要谨慎，多去了解一些相关的购房政策，如果遇到不知道的一定要咨询相关的专业人士，以此来避免日后发生纠纷。
  当然，如果您遇到了纠纷，也不要着急，一定要第一时间保留好双方之间的往来信件、函件及短信等有关的证据，第一时间找到一位资深的专业房地产律师，以期最大限度的保护自身合法权益不受侵害。
  专打房产官司律师靳双权曾于2016年2月15日接受了新浪二手房节目的采访，如果您想了解有关二手房买卖中可能存在的风险及其他相关问题，建议您可以搜索“3·15特别节目：大律师告诉你二手房买卖小心哪些‘猴赛雷’”来了解更多资讯。
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