北京房产律师 代理的一起借名买房纠纷案件

  本文系北京房产律师靳双权原创，转载请注明出处。
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 （一）案件事实

 温红与张凯于1998年结婚，2008年离婚，2003年，张兰借用张凯的购房指标，购买诉争房屋，登记在张凯名下。2011年，张凯未通知温红与辛军签订存量房买卖合同，以37万元的价格，将诉争房屋售予辛军，并办理过户手续。2003年，温红、张凯、辛强、张兰签署证明书，内容为张凯所购买的诉争房屋，由张兰付全款：人民币274352元。

 （二）一审审理过程

 温红在一审法院起诉，请求确认张凯与辛军签订的关于诉争房屋买卖合同无效。理由有二：1、诉争房屋为双方共同财产，张凯无单独处分权；2、诉争房屋已明显低于市场价190万的37万转让。
张凯、辛军在一审法院辩称：1、张兰与张凯为借名买房关系，诉争房屋房款以及契税、公共维修基金等均由张兰出资。温红认可诉争房屋归张兰所有，温红与张凯离婚时，一致同意诉争房屋不作为夫妻共同财产进行分割；2、张凯于辛军签订的合同是为了避税，是双方之间真实意思表示，也未损害温红的权益。
  庭审中，张兰、辛强出庭作证，同时提交证明书。证明张兰、辛强支付购房款的来源，诉争房屋由张兰进行装修。
  一审法院判决认定：证明书无法证明辛军为借名买房合同的相对方。证人张兰与张凯、辛军存在亲属关系，与本案存在利害关系，证言法院不予采信，证人辛强的证言，法院亦不予采信。不能直接以此主张诉争房屋为张兰或辛军所有。在张凯、辛军无法否定温红主张的事实的情况下，法院认定涉案房屋系其与张凯的夫妻共同财产。张凯未经温红处分诉争房屋，同时，与辛军签订的买卖合同不符合善意取得要件。因此，张凯、辛军之间的房屋买卖合同应属无效。
  判决结果：确认张凯与辛军就诉争房屋签订的存量房屋买卖合同无效。

 （三）二审诉讼过程

 靳双权律师代理张凯、辛军提起上诉，认为一审法院认定事实不清，适用法律错误。温红的母亲张兰与张凯存在借名买房关系。1、温红签字的证明书证明张兰是实际购买人，温红对诉争房屋由张兰出资的证明书不认可，但在一审期间未申请对证明书的笔迹进行鉴定；2、温红主张房屋为张凯与温红共同出资购买，温红却未能提供银行交易记录佐证；3、如果本案诉争房屋属温红、张凯所有，则二者在离婚协议中应该分割。事实上是温红、张凯在离婚调解书中并未提及分割本案诉争房屋。
  温红答辩称，购房款系使用温红、张凯的共同存款所支付，即使是张兰出资，也是借贷关系，和所有权无关。同时，温红表示，离婚时诉争房屋因产权登记时间未满五年，无法确定价值就没有分割。
  靳律师提出，如张兰和张凯、温红之间的法律关系是借款关系时，则应有以下事实佐证。其一、张凯、温红二人的离婚调解协议中应对该房屋予以分割或有所约定。其二、诉争房屋的购房票据等均应为张凯、温红持有。其三、温红签署的由张兰出资的证明书中应有温红、张凯借款之表述。但是温红以上三项证据均不能提供，所以温红主张的借款关系应该不存在，张兰与张凯、温红之间应为借名买房关系。
  温红表示，离婚未涉及诉争房屋的原因是在其与张凯离婚时，房屋产权登记未满五年，无法确认价格。
  靳律师提出，即使诉争房屋在离婚时产权登记未满五年，无法确认价格，双方在离婚纠纷中亦应分割房屋份额，而非对诉争房屋毫无涉及。
  上诉法院认为，即使诉争房屋在离婚时产权登记未满五年，无法确认价格，双方在离婚纠纷中亦应分割房屋份额；诉争房屋的购房票据等均为张兰持有；温红签署的证明书仅有张兰出资之表述，未有张凯温红借款之表述。基于以上事实，可以认定张兰与张凯存在借名买房关系。同时认定，张凯、辛军签订的关于北京市大兴区西红门的存量房屋买卖合同有效。
  判决如下：1、撤销北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第1151号民事判决；2、驳回温红的诉讼请求。

 （四）安居房地产网靳双权点评：

 本案争议焦点首先为涉案房屋的所有权是否为张凯与温红的共同财产。
  本案诉争房屋为张兰全资购买，登记在张凯名下，则张兰和张凯、温红之间的法律关系有两种可能：借名买房关系或借款关系。根据现有证据，可以否定双方之间存在借款关系，认定双方之间存在借名买房关系。
  因此，温红并非诉争房屋的所有权人，张凯将诉争房屋过户至辛军名下无需经过温红同意。辛军支付对价过低亦或未支付对价的行为并未侵害温红的权益。温红认为辛军和张凯签订的买卖诉争房屋的合同无效，无事实和法律依据。
  《中华人民共和国合同法》第七十九条 债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
  （一）根据合同性质不得转让；
  （二）按照当事人约定不得转让；
  （三）依照规定不得转让。
  《中华人民共和国合同法》第八十条 债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
  债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
  张兰是诉争房屋的实际买房人，有权将借名买房合同中享有的权利转让给辛军。该房屋并非温红与张凯的夫妻共同财产，温红亦非房屋的名义所有权人。张兰的通知义务应止于履行过户手续之必要，即通知名义物权人张凯即可。温媛对张兰的过户通知并无否定之权利，因此张兰无需另行通知温红，张兰的权利转让行为不因未通知温红而不发生法律效力。
  那么张凯、辛军签订的存量房买卖合同是否有效呢？根据北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》，2008年4月11日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以上市出售。张凯购买经济适用住房以及张兰的借名买房行为均在2008年4月11日之前，张凯于取得诉争房屋的所有权证五年之后，将诉争房屋转移登记至张兰的女儿辛军名下。该行为不违反法律、行政法规的强制性规定。张凯、辛军签订的关于北京市大兴区西红门的存量房屋买卖合同有效。
  综上所述，法院的判决正确。
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