一房两卖、阴阳合同、中介炒房均为有效！

 
    案情介绍：
    业主张丽与陈强系夫妻关系，其共有朝阳区xx房屋登记在张丽个人名下。2005年2月18日张丽经xx房地产经纪有限公司居间介绍与李某签订《房屋转让合约》，将其上述共有房屋以92万元卖与李某，并收取李某定金2万元。3月2日张丽的全权委托代理人赵某又通过xx地产居间与我的当事人王鑫签订《房屋转让合约》，将同一房屋以73.6万元卖与王波（在此之前王波并不知道有李某其人，更不知道自己是第二个买主），合同签订后王波根据约定履行了定金、首期款监管、贷款赎楼、银行按揭承诺等义务，5月14日张丽另一全权委托代理人黄鑫与王波到xx房产局签订《北京市房地产买卖合同（现售）》办理过户登记手续，过户期间张丽、陈强向xx法院提起诉前保全，查封了涉案房屋导致交易中断。6月17日xx都市报对本案予以报道《房产办证期间被查封，买方应主张自身权利》。5月27日张丽、陈强以xx地产、赵某为被告起诉，并追加王波为第三人要求确认所有交易合同无效，后又撤诉，8月20日又以王波、赵某、xx地产为被告起诉要求确认所有交易合同无效并继续查封涉案房屋。后法院判决驳回了二原告的起诉。
 
 
   房地产律师靳双权点评 ：
    1、一房多卖，各个合同都是买卖双方在平等自愿基础上协商一致的结果，各个合同都不具备我国《合同法》规定的无效条件，故均为有效。在实际履行过程中，如各个买方能达成由其中一人购买的一致意见则房屋出售给其中一人；如各个买方都争相购买，一般按履行程度确定给合同履行程度多的买方；如房屋已交付，一般判决给收房的买方。未能购买到房屋的买方可要求解除合同赔偿损失；
    2、房屋虽属于夫妻共有，但登记在一方名下，作为买方没有对登记业主的婚姻状况予以查明的义务，同时房地产证登记属于政府公示行为，作为善意第三人的买方基于对政府登记的公信力与登记业主签订的房地产买卖合同有效。另夫妻共有房产一方出售的过错在于登记的业主一方，与买方无关；
    3、阴阳合同并不必然导致整个合同无效。在国土房产局登记备案的阳合同中的交易价款是当事人为规避国家税收故意做的虚假登记，实际履行的是阴合同中约定的交易价格。阳合同的价格条款无效，整个合同仍为有效；
    4、中介员工也可以通过其所在公司居间买房，通过其公司与业主签订的房地产买卖合同同样有效。