律师介绍

　　一、商品房买卖合同的主要条款

 

　　(—)当事人名称或者姓名和住所;

 

　　一般包括，买卖双方的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。如果有委托代理人的话，那么包括委托代理人的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。

 

　　(二)商品房基本状况;

 

　　有关房屋的情况是对买卖合同标的物的基本描述，也是标的物特定化的过程，这主要包括以下内容：a。房屋的坐落位置、朝向、日照时间、采光通风等;b。所买卖房屋的面积，应注明实际建筑面积和所分摊的公用建筑面积分别多少;巳房屋是现房还是预售的商品房;d。房屋的配套设施和装修标准。

 

　　(三)商品房的销售方式;

 

　　在房地产市场中商品房销售的方式有很多，不同的销售方式下，当事人之间的权利义务也就有所不同，所以明确销售方式也是非常重要的，譬如是现房销售，还是商品房预售，或者是商品房包销等方式。

 

　　(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

 

　　—般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付给卖方。

 

　　(五)交付使用条件及日期;

 

　　卖方应在某日期之前，将房屋交付买方。买方应在实际接收房屋之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关小理权属登记手续，卖方应给予必要的协助。对于如何交付，仅仅是交付钥匙就是交付使用，还是需要提供其他的辅助条件?这都需要在合同中明确，最好不要笼统的在合同中写上交付。

 

　　(六)装饰、设备标准承诺;

 

　　(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础没施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

 

　　(八)公共配套建筑的产权归属;

 

　　(九)面积差异的处理方式;

 

　　(十)办理产权登记有关事宜;

 

　　(十一)解决争议的方法;

 

　　(十二)违约责任;

 

　　(十三)双方约定的其他事项。

 

　　二、商品房面积不符合约定怎么办

 

　　(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;

 

　　(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于 合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

 

　　商品房买卖合同是当事人双方规范相互之间行为的主要依据，因此在实践中为明确详细的写明合同内容是非常重要的，但一般商品房买卖合同是开发商提供的，其中的约定都有利于开发商而不利于购房者，尤其是对开发商违约、房屋面积等方面的约定，一般购房者很难注意到，所以在购买商品房时应委托说房网的专业房产律师陪同，还可以请说房网专业房产律师帮忙看看买卖合同。