房产官司律师 点评一起返还原物纠纷案件

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  （一）案件事实

  1、董强诉称：董强与王文因房屋买卖合同纠纷经北京市朝阳区人民法院x1号民事判决书判决，段如代理董强于2008年与王文签订的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》无效，王文腾退诉争房屋，段如退还王文购房款60万元。其后，王文上诉被驳回。现段艳如已履行还款义务，但王文未腾空，占据房屋至今已6年多。董强起诉至法院，要求王文支付自2008年10月22日起至实际返还诉争房屋之日止的房屋使用费（按每月12000元计算）及利息；支付物业费26027.67元。
  2、王文辩称：诉争房屋自2008年10月22日至今，一直由王文居住使用，不同意董强的所有诉讼请求，不认可董强主张的费用，不同意支付。
  3、法院经审理查明：2008年10月22日，案外人段如以董强名义与王文签订了《北京市房屋买卖合同》。2010年，王文作为原告起诉董强、段如要求办理诉争房屋的过户手续并支付违约金，董强则反诉要求确认买卖合同无效，并要求王文腾退诉争房屋、支付房屋使用费。法院于2010年12月28日作出x1号民事判决书。后王文上诉被驳回。法院对董强要求王文支付房屋使用费的请求不予支持。法院判决确定的王文应腾退诉争房屋的时间为2011年6月18日。
  2011年，王文起诉董强、段如要求赔偿房屋增值及装修损失费、中介费、公证费、鉴定费，共计220万。法院作出x3号民事判决书，判决段如、董强赔偿损失及装修损失费100万、鉴定费5490元。后段如与董强提起上诉被驳回。王文已收到上述判决确定的段如、董强应支付的100万元。
诉争房屋现登记在董强名下，自2008年10月22日至今，一直由王文居住使用。

 （二）法院观点

  房屋使用费应从法院判决确定的王文应腾退诉争房屋的时间即2011年6月18日起算。房屋使用费的标准，法院结合房屋面积、位置、本区房屋租赁市场行情以及王文陈述的情况酌情确定使用费数额；2011年6月18日至2015年1月17日期间的房屋使用费酌情按照每月4500元的标准计算，2015年1月18日后的房屋使用费，酌情确定为每月6000元。房屋使用费的利息不予支持；王文应支付2008年3月6日至2009年1月5日期间的费用，其余部分物业费，暂不予支持。对生活垃圾费，王文同意支付，本院对此不持异议。

  （三）判决结果

  1、被告王文支付原告董强自二○一一年六月十八日至二○一五年一月十七日的房屋使用费十九万三千五百元。
  2、被告王文至付原告董强自二○一五年一月十八日至实际腾退诉争房屋使用费，按每月六千元计算。
  3、被告王文于本判决生效后七日内支付原告董强物业费一千四百三十六元六角四分、生活垃圾费三十元。

  （四）安居房地产网靳双权律师点评：

  1、《物权法》第三十九条规定 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
  本案中，董强与王文之间的房屋买卖合同经法院判决无效，并判决王文从诉争房屋内腾退，而王文至今未从诉争房屋内腾退，应支付占用房屋期间的房屋使用费。关于房屋使用费的起始时间，王文基于房屋买卖合同占有诉争房屋系对段如交付房屋行为的信赖，房屋买卖合同确认无效后，王文在法院确定的合理腾退期间占有诉争房屋也有合理依据，故房屋使用费应从法院判决确定的王文应腾退诉争房屋的时间即2011年6月18日起算。关于房屋使用费的标准，因董强不申请评估，所以会由法院结合房屋面积、位置、本区房屋租赁市场行情以及王文陈述的情况酌情确定；而房屋使用费，因为房屋租赁市场行情变化较大，所以法院在不同的时间酌情确定了不同的标准。董强虽然主张了房屋使用费的利息但是缺乏证据支持，所以并未得到支持。而对于王强主张的未发生的物业费，于法无据，也未得到支持。
  2、《物权法》第三十四条规定 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。物权人的物被他人侵占，物权人有权请求返还原物，使物复归于物权人事实上的支配。
  此条款是对返还原物请求权的规定。返还原物请求权的构成要件包括以下几个方面：
  （1）享有返还原物请求权的权利人为物权人。行使返还原物请求权的主体应为失去占有的所有权人、他物权人及其他依法享有权利的人。至于占有人，无论其是否为有权占有，均应依据占有请求权行使权利，而不能依返还原物请求权行使权利。
  （2）须有他人无权占有动产或不动产的事实。无权占有，指没有法律根据、没有合法原因的占有。一般包括两种情形：其一，占有人从占有之始就没有法律根据，如占有人占有的物是他人的盗窃物。其二，占有之始本来有法律根据，但是后来该根据消灭，如租赁他人的物，已经超过约定的期限而不返还。
  （3）相对人须为现在的无权占有人。所谓现在占有该物之人，是指现在仍事实上管领其物但无正当权源的人。曾经占有该物但现在没有事实上管领其物之人，即使所有人的占有关系因其人的行为而丧失，所有人也仅仅在此项行为具备侵权行为要件时，向该人请求损害赔偿，而不能对其行使返还原物请求权。
  本案中，董强作为诉争房屋的物权人有权要求王文返还诉争房屋。
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