北京最北京的房产继承律师解析一起房产纠纷案件

  本文系北京房产律师靳双权原创，转载请注明出处。
  为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。

 （一）案件事实

 原告李小强系被告李自珍之父。李敏忠与李俭于1984年结婚，李敏忠与李俭结婚时带一女李洁，李旭系李敏忠与李俭之子；李俭于2008年去世，其继承人为李敏忠、李洁、李旭及父母李玉祥、李兰荣； 2010年，李小强与李自珍因诉争房屋发生纠纷。2010年12月20日法院判决诉争房屋归李小强所有；由李小强给李自珍及李俭的继承人李洁、李玉祥、李兰荣补偿款。经李自珍上诉，2011年3月15日，法院出具某x1调解书，内容为诉争房屋归李自珍所有；李自珍给付李小强及李俭的继承人李洁、李玉祥、李兰荣房屋补偿款房屋补偿款；李小强协助李自珍办理过户手续。后，经李小强申请，法院裁定对李自珍与李小强继承纠纷案件进行再审，再审结果以原审程序错误，遗漏必须参加诉讼的当事人李洁、李玉祥、李兰荣为由，发回原审法院重审。
  2013年7月17日，法院裁定准许李小强撤回对李自珍、李洁、李玉祥、李兰荣的起诉。
  但是在某x1民事调解书生效后，涉案房屋转移登记至李自珍名下。李自珍将涉案房屋售予张领。售价总额为728000元，签订《存量房买卖合同》约定房屋成交价203000元，并进行了房屋转移登记。现李小强以李自珍无处分权以及签订阴阳合同为由起诉至法院要求确认李自珍、张领所签订的《房屋买卖合同》无效。
  
  （二）审理过程

 李小强主张：确定诉争房屋归属李自珍的裁定书已经被撤销，李自珍卖房已经没有依据；且李自珍、张领房屋买卖的网签价格为203000元，明显低于市场价格，存在阴阳合同；二被告之间具有恶意串通的故意。
  李自珍主张：李自珍与张领达成房屋买卖的意思表示是在调解书生效之后撤销之前；网签价格较低是为了避税。
  张领主张：网签价格为203000元，是为了少交点税；已支付李自珍全款728000。
  本案在审理过程中，被告张领提交汇款凭证。先后向李自珍转款405000元与298000元；案外人张志祥出卖与本案涉案房屋同楼号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》，用以证明同一栋楼建筑面积55.2平方米的房屋，真实交易价格为695000元，网签价格为210000元。说明在2011年在当地存在签署阴阳合同的情况。
  判决结果：驳回原告李小强的诉讼请求。
    
 （三）安居房地产网靳双权律师点评：

 根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
   本案中，根据某x1号民事调解书，诉争房屋归被告李自珍所有，此后该房屋登记在被告李自珍个人名下，虽然上述调解书此后经再审被撤销，但是李自珍与张领之间签订《房屋买卖合同》是在上述调解书被撤销之前，张领信赖房屋所有权证书所记载的内容，与李自珍签订买卖合同，根据合同约定支付了合理对价，并且该房屋已经办理转移登记至张领名下，原告李小强亦没有提供证据证明张领、李自珍恶意串通，故张领作为善意第三人能够取得房屋所有权。
   而关于阴阳合同部分，靳双权律师认为，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（2014）》第四款 房屋买卖中阴阳合同地效力 当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。本案中，李小强请求确认买卖合同无效，于法无据，不会被支持。
  中国太远房地产律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名拥有成功办理二手房买卖、房产继承案件经验的专业律师组成的律师团队。靳双权律师对商品房、商业地产、存量房、经适房、央产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了大量疑难复杂房地产案件。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、批贷、违约、过户、交房等环节的法律问题以及在房地产转让过程中涉及的大量继承、析产、分割、确权等问题，靳双权律师也因此积累了深厚的理论基础和丰富的实践经验，被称为“影响中国”百强大律师。
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