北京律师——因房屋存在一房二卖无法及时过户可否要求承担违约责任

原告诉称
原告向本院提出诉讼请求，要求判令：被告支付我逾期转移所有权登记的违约金1540800元。事实及理由：2016年8月24日，我和被告签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及《商业贷款付款方式及补充协议》，约定被告将其位于北京市朝阳区的1号房屋以610万元的价格出售给我，随后我按照约定向被告支付了320万元购房款，但被告未按约定期间办理缴税及过户，2017年1月6日，我和被告签订了《催办权属转让函》，约定被告应当在2017年2月28日前配合我完成房屋过户，但被告因一房二卖与案外人在法院产生诉讼，导致迟迟未按约定完成所有权转移登记，直到2019年10月17日。原告上述行为构成违约，应承担相应的违约责任向我支付违约金，故起诉。
 
被告辩称
被告辩称，我不同意原告的诉讼请求。我方对原告起诉所述双方签订合同的基本事实、合同履行的基本事实，包括实际完成过户的时间均认可，双方签订合同之时，原告就已经得知我方此前将房屋出售给他人的事实，签订合同当天，居间方也明确告诉双方上一份房屋买卖合同已解除，双方才签订的合同，我们没有恶意违约的故意和前提；双方买卖标的物长期不能过户的原因是案外人的起诉，且其在诉讼中申请了诉讼保全，法院于2017年6月5日左右查封、冻结了房屋过户手续，这个不是我方能够左右和控制的；
原告没有任何实际损失，我方根据合同约定早已于2016年9月就向原告交付了房屋，原告自此实际居住使用房屋并未受到任何影响，且房屋现已涨价，原告没有实际损失，主张违约金缺乏事实依据，双方合同约定的违约金标准也过高，不宜支持；双方合同履行中，我方曾告诉原告另有诉讼，原告对此表示理解，并表示可以迟延过户，2019年10月17日实际支付尾款及过户之日，双方签订了书面协议书，明确双方合同权利义务履行终结，被告放弃向原告追讨逾期付款利息、原告放弃主张相关权利，原告再起诉缺乏依据。
 
本院查明
本院经审理查明事实如下：
1、被告与案外人李某国于2016年6月24日签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定李某国购买被告上述房屋，成交价格为515万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价60万元，定金为115万元。合同签订后，李某国给付被告定金10万元，后李某国与被告口头协议，剩余定金支付时间顺延至房屋核验手续通过后，后涉案房屋房源核验未通过，双方发生争议，被告要求李某国先支付剩余定金，而李某国认为被告应当先解除抵押以便完成房屋核验，双方于2016年8月24日协商未果。2016年9月，李某国将被告诉至本院，要求撤销双方签订的买卖合同，被告提出反诉要求解除买卖合同，本院经审理于2017年2月作出民事判决，驳回了李某国的诉讼请求，并驳回了被告的反诉请求，李某国和被告均上诉，并随后均申请撤回了上诉。
2、2016年8月24日，吴某格作为原告的代理人和被告签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定被告将位于北京市朝阳区的1号房屋出售给原告，关于房屋情况，合同中明确该房屋系住宅，属于商品房性质，房屋已设定抵押，抵押权人为中国银行，抵押金额为150万元，出卖人未将房屋出租，出卖人于2016年9月1日前将该房屋交付买受人；其他相关内容为：该房屋成交价格为415万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价195万元，买受人于合同签订1日内以自行交接的方式支付人民币100万元，买受人采取商业贷款付款方式支付部分购房款，具体付款方式及期限的约定详见补充协议。
同日，双方签订了《商业贷款付款方式补充协议》，约定该房屋成交总价610万元，为出卖人净得价，不含税；买受人以自行交接方式支付定金100万元，买卖双方应于网签3日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为人民币290万元；剩余购房款，买受人于2016年9月1日支付出卖人购房款人民币150万元，于2016年9月6日支付出卖人购房款人民币50万元，于2016年9月19日支付出卖人购房款人民币20万元。
3、上述合同签订后当日，原告向被告支付100万元，原告于2016年9月1日支付原告150万元，于2016年9月6日支付被告50万元，于2016年9月17日支付被告20万元；被告于2016年9月9日办理了涉案房屋的抵押登记注销手续，双方于2016年10月18日共同办理合同的网上签约备案，被告配合原告于2016年10月24日办理完成银行第一次批贷，2017年6月，第二次贷款申请获批，2017年6月8日双方共同办理房屋买卖交易发生的税款缴纳事宜，2017年6月9日，共同到房屋权属登记部门申请办理所有权转移登记时，因房屋被裁定冻结所有权转移登记而未能办理。
4、2017年1月6日，原、被告和居间方北京H房产中介公司签订了《催办权属转让函》，内容为：“房屋坐落为朝阳区的1号房屋。该房屋已于2016年8于24日签署完毕《房屋买卖业务签约文件合订本》。出卖人已于2016年9月19日前按照合同约定款项进行了支付，合计叁佰贰拾万整。出卖人与买受人在2016年10月18日共同完成网签，即《存量房屋买卖合同》。在2017年2月28日之前完成房屋过户，由于贷款利率折扣上浮或其他政策的变化造成买受人的损失均由买受人承担，如果2017年2月28日之后完成房屋过户，由于贷款利率折扣上浮或者其他政策的变化造成买受人的损失均由出卖人和买受人各承担50%。2017年5月1日之前，出卖人必须配合买受人完成房屋过户手续，如果不能在2017年5月5日之后完成房屋过户手续，由此产生的所有相关经济损失均由出卖人承担。出卖人承诺坐落于北京市朝阳区的1号房屋，一定会按照《存量房屋买卖合同》中各项条款的约定出卖给买受人，不得与第三方进行房屋交易。本协议一式三份，三方各执一份。”

1. 李某国以房屋买卖合同为由将被告诉至本院，李某国申请了诉讼保全，本院于2017年5月25日作出裁定书，裁定对北京市朝阳区的1号房屋冻结抵押、过户、买卖等一切手续，期限自2017年6月1日至2020年5月31日,该裁定于2017年6月2日在房屋所有权登记部门办理了查封登记。原告和吴某格随后也以房屋买卖合同为由将被告诉至本院，李某国和原告均要求继续履行合同，本院决定将两案并案审理，将吴某格和原告作为李某国和于某云案件的第三人。
2. 在案件审理中，李某国于2019年3月18日变更诉讼请求，要求解除与被告之间的房屋买卖合同。本院经审理认为，根据民事判决书中查明的事实可知，李某国和被告在2016年8月24日就买卖合同解除事项协商未果，被告要求确认双方签订的买卖合同于2016年8月24日解除，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。被告在其与李某国的买卖合同未解除的情况下，将涉案房屋另行出售给原告，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任，因李某国于2019年3月18日首次向被告提出解除合同，法院认定李某国和被告的买卖合同已于2019年3月18日解除；并认为根据合同相对性，吴某格和被告签订的合同，购房人为原告，现原告同意一次性支付剩余购房款，被告应当配合将涉案房屋过户至原告名下，据此判决：一、李某国和于某云的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于2019年3月18日解除；二、于某云于判决生效之日起七日内退还李某国定金十万元并支付利息；三、于某云于判决生效之日起七日内赔偿李某国违约金四十万元；四、刘某梅于判决生效之日起七日内向于某云支付剩余购房款二百九十万元；五、于某云于收到全部剩余购房款当日协助刘某梅办理位于北京市朝阳区的1号房屋的所有权过户手续，将上述房屋过户至第三人刘某梅名下；六、驳回李某国其他诉讼请求；七、驳回于某云的全部反诉请求；八、驳回吴某格的全部诉讼请求。被告不服上诉，北京市第三中级人民法院于2019年6月28日作出（民事判决，认为一审判决认定事实清楚，法律适用正确，判决驳回上诉，维持原判。

6、原告自称于2019年7月上旬收到民事判决书，双方均未对该文书送达时间提交证据。判决生效后，原告未在判决指定期限内给付被告剩余购房款，2019年10月17日，原告通过银行转账方式向被告支付了剩余购房款290万元，被告于该日配合原告办理了朝阳区的1号房屋所有权转移登记。双方于该日签署一份手写文件，内容为：“于某云和刘某梅，房屋买卖合同履行终结，权利和义务也履行终结。”原告称，根据双方合同约定，被告配合办理所有权转移登记的时间应为2017年2月24日，而实际完成过户的时间为2019年10月17日，以被告办理所有权转移登记的时间晚于合同约定期间，构成违约为由起诉要求被告支付违约金。
另查，李某国申请的诉讼保全，于2019年10月14日被解除并办理了登记。
 
 
裁判结果
一、被告于某云于本判决生效后十日内给付原告刘某梅违约金二十万元；
二、驳回原告刘某梅的其他诉讼请求。
如被告于某云未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
 
房产律师靳双权点评
原、被告就涉案房屋订立的买卖合同系各自真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规范，属有效合同，双方均应严格履行各自义务。
双方合同明确约定了房屋所有权转移登记的期限，双方未在约定期限内办理完成所有权转移登记。此后虽有法院诉讼保全，对房屋过户构成影响，但法院采取保全措施之前，双方约定的办理所有权转移登记的期限已届满，故本案的焦点问题在于，被告未配合于2017年2月24日前完成房屋所有权转移登记的原因。结合双方《催办权属转让函》的内容可以确认，因被告的原因，原告第一次批贷函超过有效期，双方未在合同约定的期间完成所有权转移登记，双方就此进行协商，明确约定“2017年5月1日之前，出卖人必须配合买受人完成房屋过户手续”，被告再一次未按照该约定完成房屋所有权转移登记。
被告未彻底解决与案外人买卖合同纠纷之前，即与原告签订买卖合同，出售房屋，导致双方合同履行中因案外人申请查封，房屋被限制过户，该行为虽发生于约定期限届满之后，但阻碍并延长了房屋所有权转移的时间，使得被告的违约行为持续了较长时间，被告对此有过错。被告虽辩称原告明知其此前出售房屋的事实，其提交的生效判决中显示，原告于审理中陈述意见包括“王立x说李某国与于某云的买卖合同还在协商解除，需要等待结果。”但原告明知被告和案外人有买卖关系，不代表原告能够预期并愿意承担被告和案外人诉讼产生的影响和后果，故该事实并不影响被告责任的确定。
被告提交的2019年10月17日手写的内容，仅对双方合同履行终结进行了确认，未包含是否有违约以及放弃追究违约责任的内容，被告以此为由认为原、被告已经相互免除了违约责任的意见本院难以采纳。
综合以上分析，被告构成违约。本案争议的第二个问题是，被告提出的违约金主张是否合理。双方均确认，原告已于合同约定的2016年9月收取了涉案房屋，故被告迟延办理所有权转移登记，未对原告居住、使用房屋构成影响。原告据此主张较大数额的违约金，缺乏合理性依据，且其主张的逾期办理所有权转移登记的违约金，超过双方合同中关于出卖人根本违约的违约责任（合同价款的20%），明显不当。但被告迟延办理所有权转移登记，使得原告对房屋的权利处于不圆满状态，本院结合本案具体情况，酌情确定被告应支付的违约金数额。