夫妻一方擅卖共有房屋，买卖合同有效吗？

    近年来，随着市场经济的发展，房地产市场日趋活跃，房屋买卖纠纷也随之而来，特别是在二手房交易时，因夫妻单方处分共有房屋而引发的纠纷更是不断发生，由于这类案件具有多种表现形式，在个案处理时结果不尽相同。

   【基本案情】
    高某与李某为夫妻，婚后购买商品房一套，办理房屋产权证登记的权利人仅为妻子李某一人。2012年李某与第三方范某签订了房屋买卖合同，范某依约支付了全部购房款，而后李某以签订合同未经其夫高某同意为由，拒绝办理房屋过户手续，并以该房屋买卖合同无效为由拒绝承担违约责任。范某无奈下向法院提起诉讼，请求确认该合同有效，并要求判决李某承担违约责任。
   【审判过程】
    庭审上，我方提交的房屋产权证，证明该房屋系夫妻婚后购买，属共同生活期间的共同财产。因此我方认为，因为没有征得高某的同意，所以无权处分该房产，要求法院确认购房合同无效。 
    对方辩称：虽然该房屋产权登记在李某名下，但在李某与范某进行房屋交易时，范某对该房屋是否为高某和李某共同财产并不知情，应当认定范某为善意第三人。
   【法院判决】
    由于本案中，范某没有完成产权过户手续，尚未取得该房屋的所有权，因此不能适用善意取得的制度，合同属无效合同， 李某对合同无效存在过错，应赔偿合同无效给范某造成的损失。
房产律师靳双权解析：
    一、民法中的“善意”如何认定？
   “善意”一词，来源于拉丁文，原意为“不知情”，现代民法中 “善意”的概念由此引申而来，是指行为人在为某种民事行为时不知道存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。本案中，范某作为购房人，对房地产证和登记资料进行了审查，确认了登记的产权人是李某，应当说是尽了一般的谨慎义务，可以认定是善意第三人。但不是所有善意第三人均可根据善意取得的制度获得标的物的所有权。
    二、房屋买卖过程中“”如何认定？
    依据《物权法》的规定，取得物权必须是办理了物权的转移手续，对房屋来讲，即要办理了登记手续，但本案中未办理房屋登记手续，范某不应取得房屋所有权，因此法院判决范某不能 取得房屋有权显然是正确的。
    如何理解其中“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益”成为了本案判决的核心问题，范某支付了房款，并暂且认为是善意的，但关键是其已经“取得”财产了吗？根据物权转移的理论，动产所有权以交付为转移，而不动产所有权以登记为转移， 本案中，买卖双方并没有完成登记，范某并未实际取得”该财产。因此，范某不能取得所有权。
   【靳律师提示】
    如果二手房的出卖人为已婚人士，且房产证上仅一人的名字，则购房者要特别注意，该房是不是夫妻共同财产，最好是要求出卖人的配偶出具该房不是他们夫妻共同财产的声明，或书面同意出售该房并 委托出卖人办理一切交易手续，以保证交易的安全性；如果出卖人或其配偶不同意出示，则最好约定大部分的房款在产权过户后支付，因为在过户前如果出现诉讼纠纷，则一般会认定合同无效，所交房款是否能全部收回就存在风险，而只有在过户后，法院才有可能依据的原则将房屋判归购房者所有。

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