可解除房产合同的情形，解除房产合同应注意什么？-法邦网

　　一、可解除房产合同的情形

　　1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;

　　2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;

　　3、出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

　　4、出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;

　　5、房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主体结构质量经核验确属不合格;

　　6、因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;

　　7、面积误差比绝对值超过3% 的;

　　8、出卖人迟延交房或买受人迟延付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;

　　9、由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;

　　10、合同约定买受人以贷款担保方式付款，因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的。

　　二、解除房产合同应注意什么

　　行使房产合同解除权的程序必须以当事人享有房产合同解除权为前提。由于房产合同解除权的性质属于形成权，故其不需要对方当事人的同意，只需要房产合同解除权人单方的意思表示，就可以发生合同房产合同解除的效力。

　　第一，房产合同解除的意思表示无须以诉讼的方式为必要，但并非不能以诉讼的方式行使。如果房产合同解除权人以诉讼的方式行使房产合同解除权，合同应自起诉状的副本送到被告时房产合同解除，而非法院作出判决时房产合同解除。

　　第二，对方当事人对于房产合同解除合同有异议的，虽可请求人民法院或仲裁机构确认房产合同解除合同的效力，但人民法院或者仲裁机构认为房产合同解除合同的意思表示有效的，房产合同解除的效力仍于此项意思表示达到对方时即已发生，而非自判决确定时发生;如果人民法院或仲裁机构认为房产合同解除合同的意思表示无效的，则应认为合同从未房产合同解除。

　　第三，行使房产合同解除权的意思表示通常仅允许撤回，不允许撤销;行使房产合同解除权的意思表示可以附停止条件或始期，但通常不允许附房产合同解除条件或终期。

　　第四，房产合同解除权人主张房产合同解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时房产合同解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。法律、行政法规规定房产合同解除合同办理批准、登记手续的，依照其规定。 对此，我国《合同法》第96条作出了明文规定。2009年《合同法解释(二)》第24条规定，当事人对合同法第96条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起3个月后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。