父母出资购买经济适用房登记子女名下引发的归属纠纷

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告林某贤、刘某莉向本院提出诉讼请求：1.判决确认二原告与被告借名购买昌平区一号房屋的口头合同有效；2.判决被告将上述房屋过户至二原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：二原告与被告系父母子女关系。由于二原告在2004年尚无北京户口，无法购买北京的经济适用房，2004年9月16日，被告作为出名人，二原告作为借名人，由二原告出资购买了诉争房屋。交房后，二原告出资进行装修，并实际居住至今，交纳了水、电、燃气、暖气费，所有购房原件及房产证原件均由二原告持有。

2006年5月5日，为明确借名购房事实，二原告让被告签署证明，证明诉争房屋为二原告出资，产权归二原告所有。二原告发生借名买房的事实以及原始购房合同签订的日期均为2008年4月11日前，根据北京高院相关司法解释及会议纪要的规定，借名购房合同应为有效。现二原告要求被告将诉争房屋过户至二原告名下，但被告拒绝过户。故二原告起诉至法院。

被告辩称

被告林某杰辩称，一、原、被告之间无借名买房合同关系。2004年，被告在参加工作四年之后，获得购买北京市经济适用住房的指标。2004年9月16日，被告在原告的资助下，购买了诉争房屋，购房款共计373253元，其中被告出资10万元，原告资助273253元，购房合同由被告签字，房屋产权也登记在被告名下。

2006年5月5日，在被告结婚之前，原告为防止将来被告的配偶分取诉争房屋份额，强迫被告在《证明》上签字，该《证明》反映的内容并非被告的真实意思表示。从以上事实可知，被告与原告之间没有借名买房合同关系。首先，《证明》的内容并不能反映借名买房合同的存在，仅能反映被告认可原告有出资行为。

其次，该《证明》系在诉争房屋购买后近两年才出具，不符合常理。

第三，该《证明》是单方意思表示，不可能构成合同关系，从意思表示来看，更像是赠与或是物权处分意思表示。

第四，诉争房屋有被告的10万元出资，且被告当时无房、未婚，不可能不为自己的将来考虑而将比普通商品房便宜得多的唯一经济适用住房指标借给别人。

二、依据相关法律法规，借名购买经济适用住房的合同无效。首先，经济适用住房作为一种政策性保障住房，对购房人有特定的身份要求，该身份具有不可转让性。《北京市人民政府办公厅印发关于加快经济适用住房建设的若干规定（试行）的通知》第十三条规定，经济适用住房销售对象为具有本市城镇常住户口的中低收入家庭的居民，重点是公务员、教师、科技人员和国有企、事业单位职工。本案被告是国企职工，属于经济适用住房的重点销售对象。

《北京市人民政府办公厅转发市建委等部门关于北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题暂行规定的通知》第一、二、三条对购买经济适用住房的购房人在户口、是否有住房及年收入等方面进行了明确规定。《北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法（试行）的通知》第五条第一款规定：申请人须取得本市城镇户籍时间满3年，且年满18周岁。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。被告购买诉争房屋时是符合上述规定的。

其次，借名购买经济适用住房构成关于合同无效条款的适用。经济适用住房是政府为解决城市低收入家庭住房困难而做出的重大举措，对改善民生、促进社会和谐稳定有着重要的现实意义。为真正使城市低收入家庭住房困难户受益，因而对其购买、转让条件做了严格限制。而借名购买经济适用住房扰乱了国家对经济适用住房的监管秩序，侵犯了城市低收入住房困难家庭平等机会购买和获得房屋的权利，同时使国家的有关土地、房产税费流失，违反了经济适用住房建设的初衷，因此构成损害社会公共利益而无效。

三、规避法规政策，借他人之名购买政策性保障房，对内无效。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十六条规定：借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

综上所述，被告认为，原、被告双方之间不存在借名买房合同关系，借名购买经济适用住房的合同无效，故请求人民法院依法驳回原告的所有诉讼请求。

法院查明

林某贤与刘某莉系夫妻关系。林某杰系林某贤、刘某莉之子。

2004年9月16日，林某杰与M公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于北京市昌平区一号房屋一套，合同约定购房总价款为373253元。合同签订后，林某贤、刘某莉缴纳了该房屋的契税、印花税、综合地价款、公共维修基金等费用，并于2004年12月开发商交付房屋后，出资对房屋进行装修，后在该房屋内居住使用至今。2006年3月29日，北京市昌平区建设委员会颁发了该房屋的所有权证，登记的房屋性质为经济适用住房，房屋所有权人为林某杰。

本案诉讼过程中，林某贤、刘某莉称，2004年时二人欲在北京定居购房，因二人无在京购买经济适用住房的资格，林某杰有购房资格但无力购买，故二人与林某杰达成口头协议，约定由林某贤、刘某莉借用林某杰的名义购买诉争房屋。

为证明其主张，林某贤、刘某莉向法庭提交《证明》一份，该《证明》的内容为：“北京市昌平区一号房屋，房主林某杰的名子，但是投资是父母投资。特此证明。产权应归父母所有。证明人：林某杰、林某官。2006年5月5日”。经质证，林某杰认可该《证明》落款处“林某杰”的签名字迹系其本人签署，但认为《证明》中“产权应归父母所有”的内容系为后添加，并主张该《证明》系受林某贤、刘某莉胁迫而签署，并非林某杰的真实意思表示，故对林某贤、刘某莉主张的借名买房事实不予认可。

关于诉争房屋的出资情况，林某杰主张由其出资10万元，其余款项由林某贤、刘某莉资助，并向法庭提交银行交易明细予以证明。林某贤、刘某莉对林某杰的陈述不予认可，认为林某杰提交的银行交易明细不能证明所涉款项系为向开发商支付的购房款，并主张全部购房款系由林某贤、刘某莉支付。现诉争房屋的原始购房合同、购房款发票、房屋所有权证等票证原件均由林某贤、刘某莉持有。

本案诉讼过程中，林某贤、刘某莉向法庭提交购房资格核验结果，显示林某贤、刘某莉家庭符合在京购房资格。

裁判结果

一、确认林某贤、刘某莉与林某杰之间的借名买房合同关系有效；

二、林某杰于本判决生效后十日内将位于北京市昌平区一号房屋过户至林某贤、刘某莉名下。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案诉争房屋虽然登记在林某杰名下，但根据林某杰签署的《证明》，该房屋系由林某贤、刘某莉出资，且根据本案查明的事实，诉争房屋交付后由林某贤、刘某莉进行装修并居住使用至今，该房屋的原始购房合同、购房款发票、房屋所有权证等票证原件亦由林某贤、刘某莉持有，上述行为均符合借名买房合同关系中合同双方的权利义务特征，林某贤、刘某莉关于借名买房原因的解释亦符合常理。

故此，法院认定林某贤、刘某莉与林某杰之间成立借名买房合同关系。该合同系双方当事人的真实意思表示，且诉争房屋的原始购房合同签订于2004年9月16日，取得房屋所有权证亦已满五年，故该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，应属合法有效。林某杰主张《证明》系其受胁迫而签署，举证不足，法院不予采信。林某杰主张其对诉争房屋出资10万元，与《证明》的内容不符，且其提供的证据亦不足以证明其所主张的事实，故对林某杰的陈述，法院不予采信。

林某杰关于涉案借名买房合同无效的辩解理由，法律依据不足，法院不予采信。合法有效的合同应当得到当事人的恪守履行。现诉争房屋取得房屋所有权证已满五年，且林某贤、刘某莉符合在京购房资格，故林某贤、刘某莉要求林某杰办理房屋过户手续的诉讼请求，理由正当，法院应予支持。