未经配偶同意卖房，合同到底有效还是无效？

案情简介：
　　王某于２００８年经中介公司介绍将其名下的一套房卖给了李某，双方在中介的见证下签订了房屋买卖合同，约定：王某将名下的房屋以１５５万的价格出售给李某。后李某支付了５万定金，一周后又支付了５０万首付款。
因当时王某尚未取得该房屋的所有权证，双方签订补充协议，约定待王某取得房屋的所有权证后，双方再去办理过户，过户当天李某支付剩余的１００万元。后王某取得房产证，但当时房价大涨，王某明确告知李某拒绝履行合同，并称卖房时未经其妻子同意，侵犯了共有人的利益，买卖合同是无效的。
　　后经笔者建议，李某起诉要求王某继续履行合同，配合其办理过户手续。法院经审理后判决王某继续按约定履行合同，于７日内配合李某办理过户手续。
律师点评：
　　本案中双方的房屋买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。合同当事人应按照合同的约定履行各自的义务，该合同虽未明确约定王某协助李某办理过户手续的期限，但李某已于２００８年１０月向王某主张办理过户手续，且王某已明确表示拒绝，故合同履行的期限已经截止，王某应依约配合李某办理过户手续。
　　另外，合同签订后，王某在无正当理由的情况下，拒绝履行合同约定义务的行为已经构成违约，李某据此要求王某履行双方所签订的房屋买卖合同、配合办理过户手续是合理合法的，应予支持。
　　王某处分房屋并未侵害共有人的合法权益。诉争房屋登记在王某一个人的名下，且房屋所有权证上写明的是单独所有。李某在购房时已经尽到了相关的注意义务，中介亦在交易过程中对王某的房产证进行了审核，且在李某支付房屋定金时，王某曾亲自向其爱人确认过付款账户，王某的爱人对于其处分房屋的情况也是知道的。
同时，中介亦证实，在房屋买卖合同签订之前，王某曾当着工作人员的面向其妻确认过屋内的家具是否要赠予或转让给买受人。因双方转让房屋的行为无明显侵害王某妻子作为共有权人利益的目的和动机，且王某为该房屋的登记所有权人，李某在交易过程中已经尽到了解物权公示的相关注意义务。因此，王某处分房屋的行为并未侵害共有人的合法权益。　
　　依据我国《物权法》的相关规定，李某在购买房屋时是善意的，且以合理价款购买了涉案房屋，已经按照合同约定支付了房屋价款，在购房时也已经尽到了解物权公示的相关注意义务。因此，李某属于善意第三人，其合法权益应受到法律的保护。
　　在二手房交易过程中，往往会出现很多房屋涉及共有人的情况，因为房屋价格的波动，有部分出卖人在房屋卖出之后又以未经共有权人同意为由，要求确认买卖合同无效。在司法实践中，虽然对于无效合同的认定有严格的标准，但在此笔者特别提醒广大读者，在购房时一定要认真审核房产证，同时了解购买的房屋是否有共有人，共有人是否同意出售。如果共有人同意出售最好是以书面的形式固定下来，以免今后发生不必要的纠纷。
诉讼策略指引：
　　本案属于二手房买卖过程中比较常见的一种纠纷类型，出卖人以共有人对处分行为不知情为由，意图达到收回房屋的目的。结合本案的具体情况，买受人可以通过以下两种方式主张权利：
　　一、买受人可以要求解除《房屋买卖合同》，要求出卖人支付违约金并赔偿损失。因本案出卖人王某已经在取得房屋所有权证书后明确表示拒绝履行合同，其行为已经构成违约，李某可以依据我国《合同法》的有关规定，主张解除房屋买卖合同，并要求出卖人按照合同约定支付违约金并赔偿其损失。
在房屋价格上涨的情况下，除非双方的合同已经不能实际履行，合同目的无法实现，买受人可以选择解除合同，要求对方支付违约金并赔偿损失。除此之外，一般情况下，笔者不建议选择此种方式。
　　二、买受人可以要求王某继续履行合同，配合办理过户手续。目前，出卖人王某已经取得了涉案房屋的所有权证，已经具备了办理过户的相关条件。双方签订的买卖合同虽未明确约定王某协助李某办理过户手续的期限，但李某已于２００８年１０月向王某主张办理过户手续，且王某已明确表示拒绝，故合同履行的期限已经截止，王某应依约配合李某办理过户手续。
　　鉴于王某已经通过其行为明确表示拒绝履行合同，为了维护李某的合法权益，可以起诉至法院要求出卖人继续履行合同，配合办理过户手续。上述两种方式，相比较而言，在房屋价格上涨的情况下显然第二种方式更加有利于保护买受人的合法权益。