借名买房行为违反政策是否有效

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

孙某华上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者改判支持孙某华的一审诉讼请求。

事实与理由：1.A公司在签订合同之前没有审核孙某华的签约主体资格，以及孙某华是否是涉案公房的承租人。2.《北京A公司公有房屋买卖契约（成本价）》的条款是赵某军与A公司自行协商的，合同中的权利义务全部归赵某军，孙某华仅负责在合同上签字，《北京A公司公有房屋买卖契约（成本价）》损害了国家及集体的利益，属于无效合同。

被告辩称

A公司辩称，同意一审判决，不同意孙某华的上诉请求和理由。

赵某军辩称，同意一审判决，不同意孙某华的上诉请求和理由。

法院查明

 孙某华向一审法院起诉请求：确认孙某华和A公司于2019年2月18日签订的《北京A公司公有房屋买卖契约（成本价）》为无效合同。

一审法院认定事实：2019年2月18日，A公司与孙某华签订了《北京A公司公有房屋买卖契约（成本价）》，A公司将位于北京市1306号房屋以成本价每平方米1560元卖予孙某华，总价款为93483元。2019年5月21日，孙某华与吴某仁签订了《北京市存量房屋买卖合同》，以400万元将上述房屋卖予吴某仁。上述房屋买卖合同是赵某军借用孙某华的名义所签，买房的出资人为赵某军，孙某华本人未出资买房，卖房款亦归赵某军所有。孙某华受赵某军所托，在上述合同中签名，办理了房屋的买卖手续。孙某华系军队退休干部，有北京户口。

庭审中，赵某军称自己在2000年以465864元从B公司团处购买了上述房屋，购房时没有签订合同，此后自己一直在上述房屋内居住。2019年A公司作为房屋的大产权人在小区以公告的形式通知可以办理房屋产权证了，因本人没有北京身份，故找到孙某华借用其身份办理了房屋产权证，其后自己又将上述房屋卖予他人，取得卖房收益。赵某军就2000年购房一节未向法院提交相应证据。

A公司称上述房屋原系公租房，承租人一直就是孙某华，至购房前名字从未变更过，但就此亦未向法院提交相应证据。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，孙某华认为自己不具有购房资格，其与A公司签订的购房合同损害了国家和集体的利益为由应为无效合同，但就此未向法院提交相应证据。经审理查明赵某军系借用孙某华的名义购买房屋，但所签订的房屋买卖合同本身并不因系借名所签即不具有法律效力，现孙某华没有证据证明其与A公司所签订的《北京A公司公有房屋买卖契约（成本价）》存在法律规定的无效要件，故法院对其要求确认上述房屋买卖协议无效的诉请不予支持。

二审中，各方当事人均未提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。

裁判结果：

一审判决：驳回孙某华的各项诉讼请求。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

房产律师点评

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。孙某华与A公司之间的《北京A公司公有房屋买卖契约（成本价）》签订于2019年2月18日，对于合同效力的判定应当适用合同法的相关规定。

有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案房屋的性质为公有住房按成本价出售的房屋，本案中赵某军与孙某华均认可系赵某军借用孙某华的名义购买房屋，但借名买房事由并不直接导致房屋买卖合同无效。A公司作为出卖人主张《北京A公司公有房屋买卖契约（成本价）》有效，现无充分证据证明《北京A公司公有房屋买卖契约（成本价）》存在法律规定导致合同无效的事由，对于孙某华主张其不具备购房资格、其与A公司签订的《北京A公司公有房屋买卖契约（成本价）》损害了国家及集体的利益，属于无效合同的理由，一审法院未予支持，并无不当。