房产律师靳双权——子女出资帮助父母购买房改房属于借名买房吗

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告李某华向本院提出诉讼请求，请求判令：1.位于北京市丰台区丰一号房产由原告继承所有，被告协助原告办理上述房屋的产权变更登记手续；2.依法分割北京市丰台区二号房屋。3.本案诉讼费用由被告承担。

事实与理由：原被告系姐妹，母亲李母于2013年4月25日因病去世，父亲李某于2017年10月24日去世。李某强系原被告兄弟，其于2013年8月29日去世。北京市丰台区二号房产登记在李某名下，后李某于2015年7月将该房屋过户到原告名下。北京市丰台区一号房产在李某强去世后李某取得并登记在李某名下，该房产属于李某的个人财产。

被告长期与父母关系不好，并于2010年宣称和父母断绝关系，从此之后被告一直未对父母尽赡养义务。父母年迈后的日常生活照顾都由原告负担，父母及李某强生病照顾及丧葬处理也由原告负责。

由于父亲李某对被告未尽赡养义务不满，李某于2016年1月10日出具遗嘱，内容为：“立遗嘱人李某，现有二个女儿，大女儿李某文，小女儿李某华，由于我大女儿长期不尽孝曾和我还有老伴断绝关系多年，所有我要把我名下的房产和所剩的存款全给我小女儿，特此立遗主为证。”。请求法院依照上述遗嘱，并根据被告未尽赡养义务的事实情况，对被继承人的财产进行处理。

被告辩称

被告李某文辩称：不同意原告诉讼请求。首先，遗嘱的真实性不认可，应由持有遗嘱并主张遗嘱真实一方承担遗嘱真实性、合法性的举证证明责任。原告无法证明老人有立遗嘱的能力，包括身体、精神状况。李某系老年人，原告需举证证明立遗嘱时李某对事物的识别、反应能力，遗嘱的形成时间、地点和过程，对于年老体弱的人立遗嘱时应提供录音或录像等证据。现不排除李某受胁迫或者受欺骗等情况存在的可能，此遗嘱未经公证或见证，原告需证明李某在立遗嘱时为完全民事行为能力人。

其次，2016年1月份时李某名下的房产只有一套，即北京市一号房屋。此房产为被告出资购买（2013年8月开始办手续，期间父亲一直配合）并由被告一直居住至今，且父亲李某、弟弟李某强在生前已明确与被告约定该房产归被告所有（时间为2013年5月），期间被告一直照顾父亲、弟弟，原告也认可上述事实。故此房产虽在李某名下，实际为借名买房，不是父亲李某的个人财产，父亲李某对该房产无处分权，该房产应归被告所有，原告应协助被告办理该房屋的产权过户登记手续。

再次，2015年5月，原告为抢财产，将李某强行带至家中一段时间，期间被告多次去看父亲，原告不让进门，但事实上原告却不尽赡养义务，违背父亲真实意愿，后又将父亲送至养老服务机构，最后造成父亲加速死亡的严重后果，原则上原告不应分得任何财产。

综上，被告认为，被告对父亲尽了主要赡养义务，涉案房屋应归被告单独所有，现顾念姐妹之情，父亲的存款除去安葬费用的余款由双方平分。

本院查明

李母与李某系夫妻，育有子女三人，长女李某文、次女李某华、儿子李某强。李母于2013年4月25日去世，其父母均先于其去世。李某强于2013年8月29日去世，未婚无子女。李某于2017年10月24日去世，其父母均先于其去世。

李某文主张李某于2016年1月10日立有自书遗嘱一份并提交法院，李某文不认可，认为并非李某所写，也与事实不符，之前案件中，法官找过居委会核实，居委会说没有这个事，2016年李某名下只有一号这一套房屋。庭审中，李某华申请对遗嘱的内容及落款处的签名、时间与李某本人书写笔迹的一致性进行鉴定。因样本不足，终止鉴定。李某华还申请其女儿周某磊出庭作证，欲证明李某生前一直与其一家共同居住，生病和日常均由李某华夫妻负责。李某文不认可证人证言，认为证人系李某华女儿，与其有利害关系。

另查，北京市丰台区二号房屋（以下简称二号房屋）原由李母、李某夫妇购买，于1999年1月12日登记在李某名下。2015年7月23日，李某（出卖人）与李某华（买受人）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，将该房屋出售给李某华，成交价格1390200元。当日，二号房屋登记至李某华名下。李某文于2018年10月将李某华诉至本院，要求确认李某与李某华签订的上述合同无效。本院判决：一、李某与李某华于2015年7月23日签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、李某华于本判决生效之日起七日内协助李某文将北京市丰台区二号房屋所有权返还登记至李某文、李某华名下。李某华不服该判决，提起上诉，后撤回上诉。本案审理过程中，李某华申请对二号房屋价值进行评估，经评估，该套房屋价值352.69万元。后李某华不再要求进一步分割二号房屋。双方份额已经确定，各占50%份额，不动产登记证书均已办理完毕。

再查，2014年10月14日，李某作为购房人与北京铁路局签订《北京铁路局出售公有住房协议书》，以成本价购买北京市丰台区一号房屋（下称一号房屋），房价款58248元，同日房款交纳收据显示：今收到李某交来房价58248；公共维修基金1312；办证费用300，人民币（大写）伍万玖仟捌佰陆拾元正……交款人李某文代。购买该房屋折合李某工龄29年。庭审中，双方均陈述，一号房屋原承租人为李某强，李某强去世后，该房屋由李某承租。李某文主张一号房屋购房款系李某文所出，装修亦由李某文进行，系李某文借李某名义买房。李某华不认可，主张购房款是李某文所交，但只是垫付，父亲李某先给了李某文2万元股票的钱，剩下的购房款父亲后续又给了她，李某文曾经在此房屋内居住过，装修费也是父亲给李某文的，李某文只是房屋过户办理的经办人，由于李某已上年纪，部分房屋办理事务需要她人辅助完成，所以才要求李某文具体办理，李某没有将该房屋赠予李某文或借名买房的任何意思表示。

又查，李某华主张对父母及李某强尽了主要赡养照顾义务，相关丧葬事宜均由其办理，费用也由其支出。针对该主张，李某华向本院提交了母亲李母、父亲李某的相关就医记录、费用清单、处方、票据及李母、李某和李某强的火化证明、丧葬证明、丧葬事宜支出单据、购买墓地发票、收据、协议、管理费交纳收据，上述丧葬事宜相关票据、协议的经办人、相对方或付款方签名为李某华或其爱人，未有李某文签名。李某文不认可上述证据的证明目的，认为母亲和李某强的相关材料都放在父亲李某处，不能因为这些票据就证明自己未尽赡养照顾义务。

裁判结果

一、北京市丰台区二号房屋由李某华、李某文按份继承，二人各享有该房屋50%份额(已履行)；

二、北京市丰台区一号房屋由李某华、李某文按份继承，二人各享有该房屋50%份额，李某华、李某文于本判决生效之日起十五日内相互协助办理该房屋的所有权变更登记手续；

三、驳回原被告的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案的争议焦点有三：一是2016年1月10日遗嘱真实性的证明责任应由谁承担；二是一号房屋应否为李某个人财产；三是对被继承人遗产，李某华是否应当多分。针对争议焦点一，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，李某华作为遗嘱持有人和遗嘱获益人，主张按照2016年1月10日遗嘱内容进行继承，其应当对该遗嘱的真实性承担证明责任。鉴于遗嘱人笔迹的真实性直接影响遗嘱效力，故遗嘱持有人的证明责任不能仅以提供符合法定形式要件的书面遗嘱即告完成，该证明责任的内容还应包括在其他当事人对遗嘱笔迹真实性提出质疑时，遗嘱持有人须进一步提交证据对遗嘱真实性予以证明，否则应当承担不利后果。现因双方无法提供足够的比对样本导致鉴定程序未能进行，意味着李某华未能就李某文对遗嘱笔迹真实性的质疑做出有效回应，亦即李某华未能就遗嘱的真实性提交充分证据予以证明，故对被继承人遗产应当按照法定继承处理。

针对争议焦点二，一号房屋系李某经房改以成本价购买，登记在李某名下，且在购房款优惠上折合了李某的工作年限，购房出资、装修与房屋权利归属并不等同，仅作为对李母、李某赡养义务的体现和考量，故一号房屋应属李某所有之房产。李某文亦未举证证明双方就借名买房及房屋权属存在约定合意，现李某文以出资为由主张系借名买房，房屋应属其所有于法无据，法院不予采信。

针对争议焦点三，李某华提交的证据材料确能证明其对被继承人尽了较多赡养义务，但综合考量李某文对一号房屋出资、装修情况，法院认为李某华与李某文对被继承人均尽了赡养义务，二人对被继承人遗产应当均等继承。