母亲的房子被儿子出卖，还能否要回来
（为了保护当事人的隐私安全，本文当事人使用化名）
一、案情简介
1993年，张全福单位分配给其一套位于北京市朝阳区的公有住房，张全福及其爱人宋甜芳一直在此房内居住。1999年，张全福因病去世，承租人由张全福变更为宋甜芳。2002年，国家实行住房改革，公有房屋进行出售，由于宋甜芳年事已高，便与儿子张军平协商，约定赡养自己至终有权购买该套房屋。儿子张军平答应赡养母亲余生，随后便以优惠价5万元购买该房屋，张军平是房屋产权登记所有人。买房后张军平便将母亲接到自己家中一同居住。
但自2009年始，张军平与母亲时常发生矛盾，张军平不想履行先前约定的义务，遂与母亲宋甜芳于2010年4月 23日签订书面协议。双方约定张军平将不再对母亲宋甜芳履行购房时答应的赡养义务，宋甜芳将对登记在张军平名下的房屋进行回购，回购后该房归宋甜芳所有， 房屋的一切权益由宋甜芳自行处置，任何人不得干涉。结合张军平当初购买该房屋的初始费用以及对房屋的装修、添置家具等费用，回购价格定为20万元，协议签订后，母亲宋甜芳依约支付了全部购房款。后由于种种原因，张军平与母亲未对该房屋进行过户变更登记。
时至2012年8月，北京房屋价格普遍上涨，张军平在宋甜芳不知情的情况下 擅自将该房屋以260万元的价格出卖给郭双喜。宋甜芳起诉希望房屋能过户到自己名下。
二、法院判决
法院经过审理后依法作出判决：
一、确认张军平与郭双喜签订于2012年8月签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
二、张军平于本判决生效后15日内配合宋甜芳办理诉争房屋的过户手续，将房产证办至宋甜芳名下。
三、律师剖析
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：本案的焦点问题在于，涉诉房屋的所有权人是张军平还是其母亲宋甜芳，如果所有权归张军平所有，则张军平出卖房屋的行为应当认定为有效；如果所有权归宋甜芳所有，则张军平的行为属于无权处分行为。
笔者认为双方的家庭协议真实有效，各方应按照协议履行。本案虽然发生在家庭内部，但实质是房屋买卖合同纠纷。2002年，宋甜芳将房屋卖给了儿子张军平；2009年，张军平将房屋卖给了母亲宋甜芳。虽然是家庭内部协议，但系双方当事人的真实意思表示，且无违反国家法律法规强制性规定的情形，因此该协议是合法有效的，应受到法律的保护。宋甜芳在协议签订后已经按照协议约定履行了付款义务，张军平应按照协议约定， 配合宋甜芳办理该房屋的过户手续。
虽然由于种种原因，涉诉房屋未进行房产变更登记，但房屋实际所有人应为宋甜芳，宋甜芳的权利应当受到法律的保护。儿子张军平在宋甜芳不知情的情况下擅自将房屋卖给第三人，因房屋实际所有权人不是张军平，故其在本案中出卖房屋的行为属于无权处分行为。如果事后宋甜芳对张军平的买卖行为予以追认，那么房屋买卖的协议是有效的，如果不予追认，则该协议无法继续履行。
因宋甜芳回购房屋在先，其已经是该房屋的实际所有权人,处分房屋按照家庭协的约定应由宋甜芳亲自为之。但如果购房人系善意第三人，已经支付合理价款并且已经办理完成房屋过户户手续，则三人就善意取得了诉争房屋的所有权，宋甜芳便不能主张要回诉争房屋，其只能要张军平偿还出售房屋价款。
本案中，虽然房屋已经被张军平转卖给第三人但是双方并未办理过户，第 三人尚未善意取得诉争房屋。因此，宋甜芳可以主张要回房屋。另外，如果案件情况紧急，宋甜芳可以向法院申请财产保全，保护己有财产不受侵害。另需注意的是房屋在完成买卖交易或协议变更所有权人后，房屋实际所有人一定要及时变更房屋产权登记，以免原登记人为了一己私利而损害房屋所有权人利益,给自己带来不必要的财产利益风险和法律风险。
而本案采取何种诉讼策略，结合本案的情况，宋甜芳可以依据案外第三人是否已经善意取得了诉争房屋的所有权而采取不同的诉讼策略。
一、起诉要求确认张军平与郭双喜的房屋买卖合同无效，要求张军平配合办理过户手续。此种方式适用于案外第三人尚未取得诉争房屋所有权证的情况， 此情形下张军平出卖房屋的行为系无权处分，且事后宋甜芳对此处分行为不予追认。因此，张军平的处分行为是无效的，其与郭某签订的房屋买卖合同无效。合同无效后，郭双喜可以依法向张军平主张自己损失。
二、起诉要求张军平偿还出售房屋所得的260万元价款。此主张适用于案外第三人已经善意取得诉争房屋所有权证的情况。依据我国《物权法》关于善意取得制度的规定，如果郭双喜在购房时是善意且以合理的价格购买，并办理了过户手续，则郭双喜便取得了诉争房屋的所有权。宋甜芳作为房屋的原实际所有人便不能主张要回房屋，但是原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。据此，宋甜芳可以起诉要求张军平偿还出售诉争房屋所得的260万元。
中国太远房地产律师网
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