转让购房资格纠纷处理
（为保护当事人的隐私安全，本文全部当事人使用化名）
一、案情简介
2012年10月23日，陈童与侯静签订《购房名额转让协议》，约定侯静将昌平区城中区改造项目团购商品房名额转让给陈童，侯静收取陈童50000元转让费；侯静向开发商缴纳购房款200000元由陈童一次性付清给侯静，侯静将缴款凭证（原件）交给陈童；侯静应积极配合陈童选购房屋、办理更名及相关手续，直至房产证户主转为陈童为止；不论房价涨跌、购房单位有无调整、有无优惠政策及优惠待遇与侯静无关，均由陈童享有。2012年11月28日，陈童付清上述款项。侯静将三张收据原件（内容为团购房定金30000元，进度款100000元，进度款70000元）交给陈童。后因陈童认为合同目的无法实现起诉至法院，请求解除合同，侯静返还钱款及利息。
二、案件焦点
1、侯静是否具有转让涉案房屋的购买权
2、侯静是否应当向陈童返还转让费及购房款
三、法院裁判要旨
法院认为：本案双方签订的《购房名额转让协议》系双方当事人真实意思表示一直的结果，不违反法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。协议并未约定交房时间。且陈童未举证证明后续事宜条件成就，侯静拒不配合其办理相关手续。故法院判决驳回了陈童的诉讼请求。
陈童上诉后，二审法院认为，首先，本案双方签订的《购房名额转让协议》合法有效，双方均应当按照协议约定，全面履行合同义务。该购房名额转让协议系双方意思表示一致的结果，无需开发商予以确认。陈童主张侯静自身不具有购房资格，故无权向其转让涉案房屋的购买权，但因现在尚不具备订立正式的《商品房购销合同》的条件，义务证据表明开发商就陈童受让购房资格提出异议，故陈童的这项主张不能成立。陈童认为侯静未完成合同预定的办理更名义务，属于根本违约，协议应予以解除，但陈童并没有证据证明其要求侯静完成更名，转让协议中归队与办理更名事件义务约定，故陈童的该项上诉理由也是不能成立的。同事，双方订立转让协议之后，陈童就收取了侯静嫌弃交付的开发商的收据款项，现在又否认其真实性。陈童虽然对于上述收据中的真实性不予认可，但对其真实性并不申请鉴定，亦无相反证据反驳，故本院对其真实性予以确认。结合目前合同的履行情况，因侯静系自案外人处受让购房资格，故就其具有涉案房屋购买资格的举证仅能之此，故应认定侯静具有涉案房屋的购买权。
其次，陈童主张退还的转让费与购房款涉及两个法律关系，以为本案双方之间购买权转让的法律关系；二为陈童可据前述房屋购买权转让协议与开发商建立的商品房买卖合同关系。根据双方约定及惯例，陈童实际取得涉案房屋购买资格，房屋购买权转让协议的合同目的即告实现，而非陈童所主张的实际取得房屋。结合前述分析，因现尚不具备陈童与开发商订立《商品房购销合同》的条件，故不能认定陈童签订房屋够没权转让协议的合同该目的无法实现。双方在《购房名额转让协议》中个，对于协议解除条件并未约定，迄今为止，侯静在履行合同过程中亦无违约行为，故陈童主张解除合同并退还相应转让费无相应事实及法律依据。至于购房款，因上述款项在双方订立转让协议前已由侯静实际支付，故侯静并没有占有、使用该20万元的购房款，上诉人要求被上诉人予以返还无事实及法律依据。故判决驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：该案例具有一定代表性和典型性，类似实例在日常生活中较多：由单位组织进行商品房团购，购房人因参与团购而获得相应单位福利或优惠。在团购中，团购组织者通常会对享有团购权利的人进行一定的限制，一般为单位职工。有时，因享有团购资格的人不愿意购买房屋，而其他人欲参加团购的人员又因无团购资格而无法以团购价格购买房屋，就会产生本案所处理的转让团购资格的情形。实践中，转让给团购资格的当事人发生纠纷的情形比较普遍，有的因开发商原因，导致受让购房资格的受让人未能实际取得房屋；有的因开发商涨价，导致受让人无法按照与转让人约定的价格购买房屋，从而要求解除合同。
二审法院在审理该类案件中认为，首先，该类转让购房资格的合同应与《商品房购销合同》相互区分，为两个合同关系。本案中，原告的主张实际上是将两个合同混为一谈，其要求解除的是购房权利转让的合同，但是又将两个合同中所涉款项一并要求予以返还。涉案合同的而标的物为属于侯静享有的或侯静自享有权利的人处受让的参与团购的权利，通常包含一定单位福利。转让人将自己享有或者受让的权利转让给受让人，受让人亦能据此实际获得购买房屋的权利，应认定购房权利的转让协议已经履行完毕，受让人无权主张转让人返还所收取的转让费。至于协议中该约定的转让人协助受让人更名等义务，属于转让人的附随义务，并不因该附随义务未完成而解除合同。因此受让人主张退还金无事实和法律依据，不应予以支持。而受让人主张返还的购房款，一则该笔款项已由转让人交付开发商，受让人欲购房，理应偿还转让人代付的该笔款项；二则如前所述，该笔款项已经属于与开发商的商品房购销合同法律关系中所涉款项，如受让人不愿意再购买房屋，则该笔款项应由受让人向开发商主张。此外，从公平角度分析，转让人将购房权利转让后，自己亦无权购买房屋，如受让人因自身原因不愿意继续购买房屋，进而要求转让人返还购房资格转让费，则对于转让人极为不公平。
其次，《城市房地产管理法》第三十七条第（六）向规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让给，在实践中，为维护城市信用原则及交易的稳定，通常将条规定认定为管理型规范而非效力性规范。在上述类似案件中，并不因当事人转让购房权利时，房屋未取得权属证书而无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定亦对于上述法律使用问题做出了明确。
中国太远房地产律师网
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