借父名购买的公房，是否算作父亲遗产
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
牛德军系牛建国与牛建党之父。1991年，牛德军所在学校给他分了一套80平方米的二居室公房，牛德军及大儿子牛建国搬入共同居住。当时，按照牛德军的工龄还可再分30多平方米的一居室。大儿子牛建国很忙，不能很好地照顾牛德军，为了更好地照顾父亲，牛建党便与父亲协商，其愿意交出自己单位分给他的一间平房，换入校内居住，以便于照顾年迈的父亲。1995年，牛德军特向学校提出申请，希望能分一套60平方米左右的房子，将牛建党换入校内居住。学校考虑到牛德军的身体状况，让牛建党用自己的一套30平米的房子换了60平米的一居室，承租人为牛德军。此后，牛建党一直在此房内居住，并照顾父亲。
2006年房改，校内的分房政策是不允许校外人进行购房。牛建党与父亲商定，以牛德军的名义购买该住房，购房款由牛建党支付，房产证登记在牛德军的名下。同时，对于学校早期分给牛德军的公房，牛德军自己出资以成本价买下，房产证也登记在牛德军的名下。2013年，牛德军突然去世，未留遗嘱。料理完父亲的后事后，大儿子牛建国提出：“这两套房子都是父亲的遗产，我要求继承”对此，牛建党表示反对:“60平米的房子是我用自己的房子换来的，只是挂了父亲的名字，但是属于我的私有财产”于是是否按照法定继承均分老父亲留下来的两套房产，双方产生严重分歧。
二、法院判决
一、位于校内的二居室归牛建国所有。
二、位于校内的一居室归牛建党个人所有。
三、牛建国于本判决生效后2个月内给付牛建党二居室房屋的折价款项人民币100万元。
三、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：本案最核心的问题是牛建军要举证证明该套房屋属于其个人所有，而60平方米的一居室不应认定为老人的遗产。此案从表面看属于借名买房，但又与普通的借名买房有所不同。虽然学校分给牛德军的一 居室登记在牛德军的名下，却是因为其小儿子牛建党交出了自己的一间平房，学校才分给牛德军这处房屋。而如果牛建党没有交出原有的平房，在房改期间，牛建党完全可以出资购买自己单位分的房屋。
从本质上看，学校是考虑牛德军的实际情况才有所通融，在安置房屋的问题上进行了灵活处理。在其后学校出具的相关证明里，学校均证实该一居室是牛建党交出平房后，安置给牛建党的。因为学校内部分房政策不允许校外 员工作为购房人，所以才将房屋挂在了牛德军的名下。
由此可见，一居室的取得与牛建党交出其单位分给他的一间平房有直接的因果关系。尽管该房登记在牛德军的名下，但考虑到该房因其学校要求承租人的特定身份，可以认定一居室的实际购房人为牛建党。同时，学校证实该 一居室的物业费一直系牛建党本人缴纳,房屋自1998年安置后也一直由牛建党居 住至今，供暖费也均由牛建党所在单位缴纳。因此，更加印证了该一居室的实际购房人是牛建军，而不应将一居室认定为牛德军的遗产进行分割。本案中，大儿子牛建国在分割遗产时应当适当多分遗产。虽然一居室被认定为属于牛建军的个人财产，但是他毕竟是用一个30平米的房子换了一个60平米的一居室，其中包括父亲牛德军凭自己的工龄分的的住房面积。因此，从公平、公正的角度出发，在进行遗产分割时，对于另一套二居室的遗产分份额，可以适当地分给大儿子牛建国一些。牛建国一家一直居住在二居室，且牛建军也有属于自己的一居室，因此，在遗产分割时，牛德军留下的二居室可以归牛建国所有，但是牛建国应当要给给付牛建军相应份额的房屋折价款。
中国太远房地产律师网
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