原告诉称
张某梅、王某强向本院提出诉讼请求：1.王某玲、李某华返还张某梅、王某强已出资全部购房款1053826元，并赔房租收益18975元；2.案件受理费由王某玲、李某华负担。
事实与理由：2018年4月20日，张某梅、王某强以儿子王某军作为购房人，购买坐落于北京市顺义区1号住房一套，购入价格为205万元。中介公司在购房合同签订后，办理网签时未能通过，原因是限购政策导致购买人无购房资质。于是张某梅、王某强找到王某玲、李某华二人，经协商同意，使用二人的购房资质，共同出资购买此房，并将此房产权置换利益的一半给对方。
2018年5月1日由中介公司出具了北京市存量房屋买卖合同作废及重新签订协议，将购房人变更为王某玲，重新与甲方签订房屋买卖合同。张某梅、王某强已经支付的定金及居间服务费用继续有效，无需再支付。张某梅、王某强后续支付了房屋买卖税费37152元，购房款596174元转账给王某玲。
2020年1月11日，王某玲、李某华背着张某梅、王某强将此房以168万元，净得价154万元出售。此房购入价及费用210.7732万元，出售价格168万元。王某玲、李某华愿意支付税费14万元，最终净得价154万元。
王某玲、李某华此举违反了双方签订了《共同出资购房协议》中第三条及第七条的预定。王某玲、李某华未经张某梅、王某强同意私下低价出售诉争房屋，造成张某梅、王某强购房本金的损失，出租房屋租金收益的损失共计1072801元，且距离王某玲、李某华出卖房屋至今，二人未补偿张某梅、王某强任何损失，多次协商无果，故，张某梅、王某强诉至法院。
被告辩称
被告王某玲、李某华辩称：
一、张某梅、王某强与王某玲、李某华之间因协议构成共同出资行为，王某玲、李某华就诉争房屋出售问题充分协商并获得了张某梅、王某强的同意，共担房屋投资损失，王某玲、李某华同意给付二人房屋出售款的一半即77万元。双方于2018年7月12日订立《共同出资购房协议》，而且王某玲、李某华口头上反复强调了只能等一年，一年之后要为孩子小升初在丰台区购买学区房，协议签订后大约半年左右，一直没有房屋拆迁的消息。2019年1月，王某玲、李某华害怕房子迟迟不拆迁，影响为孩子小升初购买学区房的计划，便向张某梅协商提出卖房或按市价将王某玲、李某华对房屋的权属转让给张某梅、王某强。2019年1月26日，双方约在石景山万达广场一层的某西餐厅，王某玲、李某华提出将房屋出让，张某梅、王某强同意，并说若有损失共同承担。
2019年2月11日，王某玲、李某华提出将出租房屋收回，便于购房者看房。随后，张某梅和租户开始沟通，2月27日，张某梅通知王某玲3月1日一起到场办理退房手续，完成租户退房事宜。由于市场行情不好，房屋出售一直不顺利，这期间房屋价格也一再下跌。
2020年1月13日，王某玲、李某华再次打电话给张某梅，沟通王某玲、李某华退出投资或卖房事宜，张某梅称购房指标不好找，同意卖房及卖房的价格，也愿意共同承担损失。王某玲、李某华将合同复印件给了张某梅。5月，张某梅、王某强询问收款情况，6月4日，还在微信中留言“为了我们间的情谊，损失我们一起担了。”因此，张某梅、王某强应当和我方共同承担投资损失，而且王某玲、李某华也愿意按照原先双方达成的合意，支付77万元购房款给张某梅、王某强。
二、张某梅、王某强故意隐瞒真实情况，告知王某玲、李某华虚假情况，是欺诈行为，误导王某玲、李某华购买房屋，并导致王某玲、李某华投资后出现巨大亏损。张某梅、王某强存在缔约过失责任，应赔偿王某玲、李某华经济损失。王某玲、李某华是在收到法院举证通知书及相关诉讼材料时才第一次发现张某梅儿子王某军与原房主李某慧4月20日签订的《定金补充协议》和5月1日签订的《北京存量房屋买卖合同作废及重新签订协议》的事实。王某玲、李某华买入诉争房屋时，张某梅、王某强隐瞒已经购买诉争房屋预付40万元购房定金、因无购房资质面临违约、可能承受40万元定金损失的客观事实，并声称诉争房屋一年内必定拆迁。王某玲、李某华认为张某玲、王某强通过故意隐瞒真实情况，告知虚假信息，诱使王某玲、李某华2018年5月仓促签订房屋买卖相关合同的行为属于民事欺诈，客观上造成了王某玲、李某华投资损失31万余元。张某梅、王某强应该依法承担缔约过失责任，赔偿王某玲、李某华损失。
本院查明
2018年4月20日，甲方（卖方）李某慧与乙方（买方）王某军、丙方（居间方）北京J公司签订《定金补充协议》。
2018年5月1日，甲方（卖方）李某慧与乙方（买方）王某军、丙方（居间方）北京J公司签订《北京存量房屋买卖合同作废及重新签订协议》。
2018年6月12日，张某梅支付诉争房屋税费37152.86元。
2018年6月26日，张某玲向王某玲转账购房款596174元，王某玲认可张某玲支付其上述购房款。
2018年7月12日，甲方王某玲、李某华与乙方张某梅、王某强签订《共同出资购房协议》。
2018年7月9日，北京市顺义区1号房屋登记的房屋所有权人系王某玲。
2020年1月11日，甲方（出卖方）王某玲与乙方（买受人）李琳以及丙方（居间方）北京L公司就顺义区1号房屋的买卖事宜签订《补充协议》
就王某玲出售诉争房屋一节，张某梅、王某强主张房屋出卖协议是2020年1月11日签订的，1月12日、1月13日王某玲、李某华打电话给王某强，没有说卖房事宜，1月21日张某梅、王某强收到出卖协议，王某玲、李某华出售诉争房屋未经张某梅、王某强的同意。王某玲、李某华主张1月11日签订的是意向合同，当时对方付款1万元定金，1月12日、1月13日王某玲、李某华多次联系张某梅、王某强，张某梅提供过方案，一直在征求张某梅、王某强的意见，后来张某梅、王某强同意王某玲、李某华卖房，在14日买方付的大额定金。在2020年1月13日王某玲、李某华与王某强、张某梅的通话中，王某玲、李某华未将1月11日签订卖房协议的情况、1月11日收取定金1万元、房款实际是154万元的情况告知张某梅及王某强。
裁判结果
一、被告王某玲、李某华于本判决生效之日起七日内返还原告张某梅、王某强购房款八十四万元；
二、驳回原告张某梅、王某强其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
张某梅、王某强与王某玲、李某华于2018年7月12日签订的《共同出资购房协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行该协议。该协议于诉争房屋被出售后，即不具备继续履行条件。法院据该协议解除后的法律后果进行审查。
本案的争议焦点为王某玲、李某华出卖诉争房屋是否构成违约。王某玲、李某华、张某梅、王某强四人虽就诉争房屋出卖事宜进行协商，但2020年1月11日，王某玲将诉争房屋出卖给案外人并签订买卖协议，王某玲、李某华未在签订买卖协议之前就买卖事宜事前征得张某梅、王某强的同意，且签署完买卖协议后未进行告知，在张某梅、王某强对诉争房屋买卖价款、税费负担等事项均不知晓的情况下王某玲、李某华将诉争房屋售卖。故王某玲、李某华构成违约，其应当承担对张某梅、王某强的赔偿责任。王某玲、李某华辩称张某梅、王某强故意隐瞒真实情况构成缔约过失责任的答辩意见，不予采信。
诉争房屋被出卖，共同出资购房协议无法继续履行，张某梅、王某强要求王某玲、李某华返还购房款的诉请，于法有据，予以支持。就返还数额，双方签订的《共同出资购房协议》中明确约定未经双方同意，任何一方不得将共有房产出售、转让，否则赔偿另一方损失。经审查认为，李某华、王某玲将诉争房屋168万元出售与市场价相符，同时审查双方沟通的聊天记录，张某梅确有表示损失由双方一起承担，要求李某华、王某玲负担税费的表述。就该表述，法院确定为张某梅、王某强确认就房价下跌产生的损失，由双方共同负担。但14万元税费为李某华、王某玲因急于出售诉争房屋所造成的损失。就该部分损失，应由违约方李某华、王某玲自行负担。
综上，李某华、王某玲应返还张某梅、王某强购房款84万元。
就张某梅、王某强要求王某玲、李某华赔偿房租收益的诉请，王某玲、李某华虽存在提前解除诉争房屋租赁协议的行为，但该解除系经与张某梅、王某强协商一致后，双方同意解除。故，张某梅、王某强该诉请于法无据，不予支持。
