北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出如下诉讼请求：被告协助原告将位于深圳市龙岗区1号房屋所有权转移登记至原告名下。
事实与理由：2003年1月20日，王某平与被告签订一份协议，协议约定：王某平名下房产（即涉案房产）因故转到张某玲名下。2003年3月28日，涉案房屋办理产权证，登记权利人为被告，产权份额100%。后王某平一直实际居住在涉案房屋内，2018年4月24日王某平去世，其生前未立遗嘱，父母均先于其去世，王某平未婚未育，原告系王某平同母异父的姐姐，即第二顺序继承人。
2018年6月，原告以物权确认纠纷为由将被告起诉至贵院，贵院于2019年5月4日作出民事判决书，该判决认定2003年1月20日的协议是王某平与被告的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照协议约定诚实履行。同时认定王某平与被告存在借名买房的法律关系，现该判决已经生效。原告作为王某平的合法继承人，特诉至贵院，恳请法院在查明事实的基础上，支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告辩称，一、原告不具备本案诉讼主体资格。1、原告无法证实与王某平之间存在亲属关系，原告不具备独立的诉讼主体资格。2、原告在佳木斯市公证处所作公证，公证所依据的公证相关材料缺少真实性，仅凭佳木斯市、D公司，社区出具的介绍信并没有出具介绍信负责人签字，不符合法律规定。这个是依据公证法第11条6款、27条、28条之规定，原告提供的公证书属无效，不应予以采信。
二、被告张某玲系涉案房产合法的财产所有权人。在案件庭审当中被告进行举证，物业管理费能够证明被告张某玲系该涉案房屋业主。
三、王某平与被告之间不存在房屋代持事实。1.王某平生前2014年4月至8月在深圳居住过。2.2002年6月20日王某平与开发商签订房屋买卖协议，王某平以441420元（人民币，下同）购得房屋，但在2003年1月6日，王某平与开放商签订了解除房屋买卖协议，此时王某平已不再享有该房所有权。
四、本案不涉及王某平出资购买该房，以被告张某玲名义代持名的事实。借名买房总要有买房原因，如果是为了规避法律还是限贷、限购以及减少税费等情况，原告并没有证据予以证实。王某平并不具有经济能力购买房屋，亦没有能力清偿房屋贷款，因此开发商回购房屋。双方签订代持名缺少法定要件，原告的证据也不足以证明。
综上所述，依据中华人民共和国民法典之规定，请求本院依法查清事实，驳回原告诉讼请求。
本院查明
2018年6月12日，李某敏以张某玲为被告诉请本院确认深圳市龙岗区1号房产为王某平遗产，本院立案受理。在该案中，本院查明如下事实：2002年6月20日，王某平与案外人深圳市Z公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定王某平以441420元的价格购买位于深圳市龙岗区1号房产。2002年9月19日，王某平就购买涉案房产向工行布吉支行申请贷款300000元并签订《个人购房借款合同》。
2002年12月30日，被告张某玲与案外人Z公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定被告张某玲以441420元的价格购买涉案房产。2003年1月2日，被告张某玲就购买涉案房产向工行布吉支行申请贷款300000元并签订《个人购房借款合同》。2003年1月3日，工行布吉支行出具《证明》，证明王某平已还清该行的全部按揭贷款。
2003年1月6日，Z公司与王某平经公证签订了《解除房地产买卖合同协议书》，约定双方自愿解除前述《深圳市房地产买卖合同（预售）》；自签订本协议之日起，Z公司收回出售给王某平的涉案房产，该房产的产权即与王某平无关；根据Z公司与银行间签订的回购担保条款，由Z公司承担王某平在工商银行布吉支行按揭贷款的本息和罚息。双方对退付楼款未在协议中具体约定。2003年1月17日，涉案房产办理了抵押登记。
2003年1月20日，王某平与张某玲签订了一份协议，内容如下：王某平名下房产因故转到张某玲名下，但房屋使用权、产权均属王某平所有，仅借用张某玲之名义；因房产所发生的任何费用均由王某平支付。2003年3月28日，涉案房屋办理出产权证，登记权利人为被告，产权份额100%。
裁判结果
被告张某玲于本判决生效后三日内协助原告李某敏将涉案房产深圳市龙岗区1号转移登记至原告李某敏名下。
房产律师靳双权点评
法院发生法律效力的判决书确认王某平与张某玲存在借名买房的法律关系，即王某平借用张某玲名义购买了涉案深圳市龙岗区1号房产。
王某平于2018年4月4日死亡，黑龙江省佳木斯市佳木斯公证处证实，王某平第一顺序的法定继承人以及除原告之外的第二顺序法定继承人均先于其死亡，其遗产由原告继承，故原告请求被告张某玲协助将涉案房产转移登记至其名下的诉讼请求，予以支持。
关于被告主张原告不具有本案主体资格的问题，因公证书证实王某平无第一顺序法定继承人，原告为其唯一的第二顺序法定继承人，被告没有提供充分的相反证据否定该公证书，故对被告此主张，不予支持。
关于被告主张不存在借名买房的问题，首先，法院判决确认王某平与张某玲存在借名买房的法律关系，该判决因双方均未上诉已经发生法律效力。其次，被告张某玲并未否定其与王某平签订的代持协议真实性，该协议签订的时间晚于王某平与案外人深圳市Z公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，结合购买该涉案房产的合同原件、购房款支付发票均由原告持有；王某平向案外人张某珊转账281000元，张某珊通过该银行账户向被告张某玲转账280353.20元，以提前清偿按揭贷款；涉案房产一直由王某平占有使用等事实，已经形成了完整的证据链条证实了涉案房产系王某平借张某玲名义购买，故对被告此主张，不予支持。
