原告诉称
张某敏向本院提出诉讼请求：1．判令解除张某敏与王某英于2015年7月5日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2．判令王某英返还张某敏购房款552873元并支付利息损失；3．判令王某英赔偿张某敏违约金344000元；4．判令S公司代王某英在收取王某英购房款1222324元范围内对张某敏的第二项、第三项、第四项诉讼请求承担给付责任.
事实和理由：2013年1月6日，王某英与S公司签署《北京市商品房预售合同》（以下简称：预售合同）及《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》，约定S公司将位于北京市大兴区1号房屋出售给王某英，合同总价款为1219451元，其中首付款619451元，按揭贷款600000元。
2015年7月5日，张某敏与王某英通过Z公司签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定王某英将从S公司处所购买的1号出售给张某敏，房屋总价款1000000元。合同签订后，张某敏依约足额支付购房款550000元（其中包括20000元定金）给王某英。
2015年7月5日，张某敏向S公司支付1号的房屋差价款2873元、契税36669．72元、公共维修基金10048元、产权代办费1000元、销售合同印花税611元、产权登记费550元、有线电视初装费300元、产权证印花税5元。
2015年7月5日，在S公司、王某英、Z公司工作人员、张某敏均在场的情况下，S公司向张某敏交付涉案房屋。涉案房屋交付后，由于王某英未按期偿还中国建设银行的贷款而发生逾期，S公司为王某英承担了保证责任。后S公司将王某英诉至本院，请求解除双方所签署的预售合同及相应补充协议。之后S公司将王某英、张某敏诉至本院，要求返还涉案房屋。
2020年6月29日，本院作出民事判决书，判决王某英返还涉案房屋，张某敏负协助义务。张某敏认为，王某英严重违反合同约定，明知涉案房屋存在查封，且自身不具备偿还银行贷款能力的情况下，仍向张某敏出售房屋，仍与张某敏签署房屋买卖合同，存有欺诈行为。涉案房屋最终也因王某英偿还不了银行贷款，而致使S公司与王某英签署的预售合同解除，涉案房屋被返还的严重后果。王某英的行为已构成根本违约，现张某敏与王某英所签署的房屋买卖合同已无法履行，合同目的已不能实现。故，张某敏与王某英所签署的房屋买卖合同应予以解除。
之前诉讼过程中张某敏得知，涉案房屋在王某英向张某敏出售时已被查封。但是，该查封的情况三名被告均未如实明示告知过张某敏，三名被告存在欺诈行为，也有违诚信原则。特别是作为专业服务的中介结构，Z公司更是未尽到全面审慎审查及提示提醒义务。Z公司在履行居间服务合同过程中存在重大违约及过错，其应返还张某敏全部居间服务费22000元。
另，S公司与王某英所签署的预售合同已解除，S公司应返还王某英购房款1222324元。通过张某敏与王某英、S公司的几次诉讼可知，现王某英已失去联系，也从未向S公司主张过返还购房款的债权。王某英怠于主张返还购房款的行为，势必损害张某敏的合法利益。故，依据《中华人民共和国合同法》第七十三条之规定，张某敏特行使代位权，以维护张某敏的合法权益。综上，根据相关法律规定，为维护张某敏的合法权益，特诉至法院，请支持张某敏的全部诉讼请求。
被告辩称
S公司辩称，张某敏的第一、二、三、四、六项诉讼请求均与S公司无关，张某敏要求S公司在王某英购房款1222324元范围内对张某敏的二、三、四项诉讼清承担给付责任没有任何事实和法律依据，请法院依法予以驳回。
理由如下：1．S公司与张某敏不存在任何法律关系，张某敏与王某英之间房屋买卖合同关系与S公司无关，且无法判断其真实性，S公司没有向张某敏告知涉案房屋是否存在查封情况的义务，S公司不存在任何欺诈和不诚信行为；2．因王某英既未依据S公司与其之间的生效判决书配合办理涉案商品房预售备案合同的解除手续，也未返还涉案房屋，目前尚未达到S公司向王某英返还已支付购房款的条件，另外，建行已起诉要求S公司就王某英的商业贷款承担连带保证责任，退还购房款的金额也无法确定。
Z公司辩称，房屋买卖行为是真实存在的，Z公司当时在促成交易前向S公司核实过，房屋是现房，张某敏已经办理了入住。Z公司知道涉案房屋有贷款，但是不知道银行贷款已经有几个月没有还了，王某英和S公司都没有告诉Z公司房屋有查封。居间服务费以居间合同完成为标准，后期有配合过户的义务，如果不需要Z公司配合过户了，同意退还张某敏居间服务费总额的30%到50%。
本院查明
2015年7月5日，王某英（出卖人）与张某敏（买受人）签订房屋买卖合同，约定张某敏以1000000元的价格购买1号；买受人向出卖人支付定金，定金金额为20000元；当事人双方同意，自本合同签订之日起365日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在365日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率给付利息。
同日，王某英（甲方、出卖方）和张某敏（乙方、买受方）、Z公司（丙方、居间方）签订《补充协议》。
同日，王某英（甲方、出卖人）、张某敏（乙方、买受人）、Z公司（丙方、居间人）签订《居间服务合同》。
2015年11月30日，S公司以商品房预售合同纠纷为由将王某英诉至本院，要求：“1、解除S公司与王某英签署的《北京市商品房预售合同》及《北京市商品房预售合同》补充协议；2、判令王某英协助S公司办理解除《北京市商品房预售合同》备案手续；3、王某英将按照《北京市商品房预售合同》所购买的商品房恢复原状后交还给S公司；4、王某英返还S公司代为偿还的银行借款本息及罚息56468．24元；5、王某英向S公司支付违约金243890．2元；6、王某英承担本案诉讼费”。张某敏作为第三人参加该案诉讼。
该案经审理查明：“2013年1月6日，S公司（出卖人）与王某英（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定王某英作为买受人向出卖人S公司购买位于北京市大兴区1号（以下简称：涉案房屋）的商品房一套。
2019年5月，S公司以商品房预售合同纠纷为由将王某英、张某敏诉至本院，要求：“1．判令王某英、张某敏立即原状返还S公司位于北京市大兴区1号商品房；2．判令王某英、张某敏支付S公司房屋使用费835324元，王某英、张某敏对房屋使用费承担连带责任。”。
本院经审理认为：“本案中，涉案房屋登记在S公司名下，S公司与王某英之间签订的《北京市商品房预售合同》及《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》经法院判决已经解除，作为合同解除后的法律后果，王某英应将涉案房屋原状返还S公司。张某敏以其与王某英签订了《北京市存量房屋买卖合同》为由，要求确认其对涉案房屋享有所有权，经法院判决驳回其诉讼请求。张某敏作为涉案房屋的实际占有人，负有协助返还义务”，据此判决：“王某英于本判决生效后十日内将位于北京市大兴区1号的商品房原状返还S公司，张某敏负协助返还义务”。该判决为生效判决。
另查，建行起诉王某英、S公司金融借款合同纠纷正在本院审理过程中。
裁判结果
一、张某敏与王某英于2015年7月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除；
二、王某英于本判决生效后十日内返还张某敏购房款552873元并支付利息；
三、王某英于本判决生效后十日内返还张某敏契税、销售合同印花税、公共维修基金、产权代办费、产权印花税、有线电视初装费、产权登记费各项共计49183．72元并支付利息；
四、王某英于本判决生效后十日内给付张某敏违约金210411．34元；
五、驳回张某敏的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
张某敏与王某英签订的房屋买卖合同及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。张某敏已按照合同约定支付了前期购房款，王某英负有配合张某敏办理不动产登记手续的义务，但因王某英未按期偿还房屋贷款，导致其与S公司签订的预售合同及相应补充协议解除，已无法实现张某敏购买1号并取得该房屋产权的合同目的，该情形已构成双方约定的合同解除条件，故张某敏要求解除双方之间签订的房屋买卖合同及《补充协议》有合同依据，予以支持。关于合同解除的具体时间，以法院向王某英公告送达起诉书的时间为准，即2021年2月17日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
双方房屋买卖合同已解除，张某敏要求王某英返还购房款552873元及代王某英交纳的契税、销售合同印花税、公共维修基金、产权代办费、产权印花税、有线电视初装费、产权登记费各项共计49183．72元有法律依据，法院予以支持。根据房屋买卖合同的约定，买受人未能在365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率给付利息，故张某敏要求支付上述费用相应利息的诉求合理，但利息计算标准应当为中国人民银行同期存款利率。
关于违约责任，根据双方约定，王某英应当支付相当于房屋总价款20%的违约金，加上张某敏代王某英支付的补差房款及契税、产权印花税等费用，房屋总价款为1052056．72元，按照20%计算，违约金应为210411．34元，张某敏认为其实际损失高于违约金的数额，但并未提供充分证据证明，其要求增加违约金的主张不予支持。
本案张某敏针对王某英的债权尚未生效到期且确定履行不能，并无证据证明王某英不主张退还房款对张某敏造成损害；另外，虽然王某英与S公司的房屋买卖关系解除后，S公司应当退还王某英购房款，但王某英的部分购房款系通过贷款支付，因王某英逾期偿还贷款导致S公司就贷款本金、利息及罚息承担了相应的保证责任，且在正在审理的金融借款合同纠纷案件中，建行要求S公司继续承担保证责任，故S公司与王某英之间还存在保证责任追偿纠纷，对于房款的退还，S公司存在履行抗辩事由且抗辩数额尚未确定。
故张某敏以代位行使王某英的到期债权为由要求S公司在购房款范围内承担给付责任无事实和法律依据，其以S公司未如实告知房屋被查封的情况存在过错要求S公司承担责任依据亦不足，不予支持。
