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北京房产律师 ——因房屋未交付,不交付购房尾款算违约吗

来源:未知   作者:未知   时间:2021-07-28


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
原告张某梅向本院提出诉讼请求:请求确认二被告于2012年10月18日签署的《存量房屋买卖合同》无效;二被告承担本案诉讼费。
事实与理由:原告与被告王某兰系夫妻关系。位于北京市东城区一号房屋系原告与王某兰共有的房产,建筑面积117.29平方米。原告与王某兰因感情破裂,2012年以来准备离婚,双方一直在协商财产分割事宜。2012年10月18日,王某兰未经原告同意,在原告不知情的情况下与其同学被告宋某签署了合同,将上述共有房产卖给了宋某。事后,原告一直催问房屋买卖情况,但王某兰一直拒绝告知实情。直到2013年9月25日,原告迫使王某兰在东城区房屋登记中心打印二被告签署的《存量房屋买卖合同》时,原告才知道涉诉共有房产买卖的具体情况。合同对付款方式、付款时间以及违约责任等关键性条款都没有明确约定,并且出售价格只有230万元,低于市场价格,且被告宋某至今未支付房款。
 
被告辩称
被告王某兰辩称:被告王某兰与原告确实在商谈离婚事宜,因只有诉争的一套房屋,就决定将其出卖,被告找宋某卖房是因为可以省去中介费,卖房之前被告就跟原告说过,且是原告与宋某联系,原告与宋某谈妥价格后被告只是去签字。宋某买房后只交了一部分购房款,因其公司出了问题。故被告王某兰不同意原告的诉讼请求。
被告宋某辩称:当时原告找被告宋某谈出卖诉争房屋的事情。原告与被告谈过多次,当时被告没有打算买房,后因与王某兰为同学关系,且被告孩子要上学,诉争房屋为学区房,故被告最后决定购买诉争房屋。被告购买诉争房屋之后,替原告与王某兰偿还了诉争房屋的贷款。被告没有付清全部款项,是因为至今原告与王某兰未腾退房屋,被告未能进入诉争房屋。被告与王某兰没有串通行为。合同的价格是按照指导价签署的,为的是避税。故被告宋某不同意原告的诉讼请求。
 
本院查明
原告与被告王某兰系夫妻关系,二人于1996年2月28日登记结婚。
位于本市东城区一号房屋系2002年王某兰购买的就地安置住房,产权登记在王某兰名下。2012年10月18日,被告王某兰(出卖人)与宋某(买受人)签订《存量房屋买卖合同(自行成交版)》。合同约定,王某兰将坐落于北京市东城区一号房屋出售给宋某,成交价格为人民币2300000元。同日,王某兰将房屋转移登记至宋某名下。2012年10月25日,王某兰作为卖方与宋某作为买方签订《房屋买卖合同》,约定宋某同意购买王某兰拥有的坐落在北京市东城区一号房产,建筑面积117.29平方米。上述房屋的交易价格为总价4200000元整(大写:肆佰贰拾万元整)。本合同签订之日,宋某向王某兰支付人民币100000元整,作为购房定金。经询,二被告表示双方之间履行的是2012年10月25日签订的《房屋买卖合同》。
关于购房款支付问题,被告宋某称其于2012年9月25日二被告签订合同之前就将首付款117000元打给被告王某兰,用于还诉争房屋的首付款。之后,分别于2013年1月27日通过王某的账号以及2013年4月25日、2013年6月28日、2013年7月19日向王某兰付款总计300000元。为证明其付款情况,宋某提供其银行卡客户交易查询单、转账汇款查询历史明细清单及个人账户明细等。对此,被告王某兰表示认可收到宋某的上述款项,并提供银行交易记录、网上银行电子回单、个人客户账户详情清单等,证明收到宋某的款项并将其中的190000元转给了原告。原告对被告宋某提供的账户历史明细清单真实性不确定,对被告宋某及王某兰提供的上述其余证据真实性认可,但认为款项为二被告之间的经济往来,用途及目的原告均不清楚,原告未收到上述款项。且款项发生在合同签订后三个月,被告王某兰不能证明转给原告的款项为宋某支付的房款。
庭审中,被告王某兰为了证明原告对出售诉争房屋知情,提交原告于2013年9月19日向王某兰邮箱发送的离婚协议书、2012年8月23日王某兰与原告的电话录音以及原告给王某兰发送的短信、微信记录。其中2013年4月19日原告向王某兰发送短信内容为:“联系宋某了吗?今天能开始转钱吗?”,王某兰回复:“他下周开始付钱”。2013年6月27日内容为:“钱到没?你帮催催”,王某兰回复:“到了五万”。对于离婚协议书及电话录音,原告对真实性均不予认可。原告认可短信的真实性,但认为短信发送的时间在二被告签订两份合同之后,是王某兰告知原告诉争房屋出售后形成的短信,原告对二被告签订合同的价款、违约责任均不清楚,故短信不能证明原告对出售诉争房屋知情。原告的催款行为不是对二被告买卖诉争房屋行为的确认,是为了维护自己的利益,减少损失。
 
裁判结果
驳回原告张某梅的诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
依法成立的合同,受法律保护。根据本案查明的事实,原告在二被告签订《存量房屋买卖合同》之后,通过短信催促被告王某兰向宋某催款的行为,说明原告已知晓了二被告买卖诉争房屋,应视为对被告王某兰出卖诉争房屋给宋某行为的追认。现原告以不知情为由起诉要求确认二被告签订的《存量房屋买卖合同》无效,没有依据,不予支持
 
 
 
 





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