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北京律师 ——父母借子女工龄购买房屋属于借名购房吗

来源:未知   作者:未知   时间:2021-07-26


原告诉称
原告向本院提出诉讼请求:判令被告返还原告购买位于北京市朝阳区1号房屋(以下简称涉案房屋)的出资款334.92万元。
事实和理由:我与被告是父子关系。1998年因平房拆迁,我用拆迁安置款24万元从张某花处购买涉案房屋的承租权,因当时我的户口在顺义,没办法迁户,所以借用了被告的名字办理了涉案房屋的承租手续。2001年公有房屋出售时,我出资购买了房屋产权,因资金紧张用了被告夫妻的工龄和3.5万元,产权登记在被告名下。后双方因房屋权属产生矛盾,我以借名买房为由将被告诉至法院,但是因证据不足,法院没能支持我的诉讼请求。虽然借名买房不成立,但双方共同出资是事实,被告应当按照涉案房屋市场价值返还我的出资款。
 
被告辩称
被告辩称,1998年出资买房时,父母口承诺将涉案房屋赠与给我,我与父母共同居住,所以房屋就登记在我名下。2001年公有住房出售给承租人时,我出资3.5万元并折算了我和爱人的工龄,现涉案房屋已经登记在我名下,赠与行为已经完成。原告虽然购买承租权时有出资,但是也在房屋内居住了20年,已经因出资受益,故不同意返还原告的出资款。
 
本院查明
原告与李某宁系夫妻关系,二人育有被告、王某丽、王某红、王某国四名子女,李某宁于2016年11月1日去世。
1998年4月20日,原告、王某国(被拆迁人、乙方)共同与拆迁指挥部(拆迁人、甲方)签订《北京市居民房屋拆迁安置补助协议书》,约定乙方现有家庭在册人口叁人,应安置人口伍人,分别是户主王某军、之妻李某宁、户主王某国、之妻李某红、之女王某云,在拆迁范围内,乙方有正式住房柒间,甲方安置乙方放弃贰居壹套、壹居贰套,本协议生效后4月25日甲方一次性给付给乙方搬家补助费等各项补助费共计514300元。1998年6月18日,原告出资24万元从张某花号处购买了涉案房屋的承租权,承租人登记为被告。
2001年9月20日,被告(买方、乙方)与Y公司(卖方、甲方)签订《出售自管公有住宅楼房协议书》,约定乙方从甲方处购买涉案房屋,建筑面积63.14平方米,以1999年成本价1485元/平方米出售给乙方,房价款48616元,乙方交纳公共维修基金1642元,购房交易费产权登记费300元。工龄折扣:按购房人夫妇双方建立住房公积金前的工龄给予折扣,即标准价高限每平方米1396元×年工龄折扣率0.9%×夫妇双方建立住房公积金前的工龄和,实际折算男方工龄24年,折算女方工龄24年。2002年1月28日,涉案房屋登记在被告名下。
经询,双方均认可被告在房改时出资35000元,涉案房屋原由原、被告共同居住,后双方于2016年5月因为房屋权属问题发生争议,被告搬出房屋,现房屋由原告居住,房产证及购房票据均在原告处保管。
另查,2016年11月23日,原告以合同纠纷为由将被告诉至本院,请求法院判令涉案房屋归其所有,被告配合其办理涉案房屋的过户手续。2018年3月30日,本院作出民事判决书,判决驳回原告全部诉讼请求。原告不服,提起上诉。2018年5月25日,北京市第三中级人民法院作出民事判决书,驳回上诉,维持原判。
庭审中,原告主张购买承租权及房改售房时出资款的性质为借款,被告应当按照房屋现价值返还出资款。被告则认为出资款的性质为赠与,原告可以在房屋内一直居住,并就此提交王某丽出具的书面证明一份,内容为:“我叫王某丽,是原告的女儿、被告的姐姐。我由于个人原因不能亲自到庭作证。有关1号室的房子,我父母在1998年购买时确实对我说过,该套房给被告。但与父母共同居住,待日后父母百年后仍归被告所有。因此在2001年房改时由被告夫妻二人出资35000元以及二人的工龄将该套房变为产权房。特此证明。”原告对此不予认可。
 
裁判结果
驳回原告王某军的全部诉讼请求。
 
律师点评
赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中,双方的争议焦点为原告为被告购房出资款项的性质。父母出资购房的情形中,在出资行为性质处于真伪不明状态时,将出资为借贷的证明责任分配给父母一方比将出资为赠与的证明责任分配给子女一方更符合证明责任分配原则。首先,赠与的单务行为属性决定了子女只需被动消极接受赠与财产,无需作出其他积极行为,而借贷的双务行为属性,决定了借贷人要承担返还标的物的积极行为义务。因此,相对于证明借贷关系,赠与关系更难以被证明。
其次,借贷关系中一般都立字为据,以借款人出具借条形式作为出借人请求返还的依据,故正常情况下,出借人都会妥善保管借条,而赠与关系中,赠与人通过赠与方式放弃了赠与物的所有权,一般不存在事后受赠与物的返还问题,故赠与人没有必要保留相关证据证明赠与关系的存在。因此,主张借贷关系的父母应比主张赠与关系的子女更接近证据并容易保留证据。
再次,父母子女间的血缘关系决定了父母出资为赠与的可能性高于借贷,父母基于对子女的亲情,往往自愿出资为子女购置房屋,绝大多数父母出资的目的是要解决或改善子女的居住条件,希望让子女生活的更加幸福,而不是日后要回这笔出资。具体到本案,从原告出资交纳换房差价款至今已逾二十年,房屋由原、被告双方长期共同居住,期间原告从未让被告出具借款凭证,亦未提交证据证明其曾向被告催要过借款,故原告主张出资款为借款,缺乏证据依据,应认定该出资为对被告的赠与。
由于赠与的财产权利已经转移并且本案不具有应当撤销赠与的情形,现原告要求被告返还出资款的诉讼请求,法院不予支持。关于原告主张的房屋增值的利益,房改房在出售时并非按照市场价格定价,而是带有社会福利、保障性质的住房,原告因出资从中获利不符合房改房的性质,且该出资款性质已认定为赠与,故对此不予支持。
 





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