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北京律师 ——在他人宅基地上所建房屋遇拆迁,拆迁所得归谁

来源:未知   作者:未知   时间:2021-07-24


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告张某芳、李某慧、李某梦向本院提出诉讼请求:将丰台区1号院拆迁款进行析产分割并对被继承人李某国应得的拆迁款份额进行法定继承分割,即拆迁款中区位补偿款6769292.04元及其余1256330.1元应归张某芳所有,李某慧、李某梦、张某芳应当分别继承拆迁款157041.26元。
事实和理由:原告张某芳与李某国(于2011年4月26日死亡)婚后生育七个子女,长子李某刚、次子李某强、长女李某丽、次女李某慧、三女李某兰、四女李某梦、五女李某恬;位于丰台区1号院是原告张某芳家老宅的后院,原被告从小都从老宅长大,后成家并相继将户口迁出,2001年8月份原告对1号院进行了翻建北房二间、西方四间、东房一间,新建东房三间。并叫李某兰帮助翻建,因当时她离婚又下岗没有工作,后为方便把李某兰户口迁进去,便同意给李某兰两间房屋,其余房屋给其他子女。
2001年10月16日,张某芳与李某国到公证处,将1号院内两间北房公证给李某兰。2002年1月14日,李某兰将其户口从大兴迁入1号院。现李某兰与丰台区Y村委会签订补偿协议,领取了1号院的全部拆迁款。但原告认为仅1号院内北房的份额属于李某兰,剩余款项应当属于张某芳与李某国共同所有,因李某国已故,其份额应当按照法定继承处理,为维护自身合法权益,故原告诉至法院。
 
被告辩称
被告李某兰辩称,不同意原告的全部诉讼请求。
一、原告以分家析产、法定继承纠纷提起诉讼,既无事实依据又违反法定程序,应当依法裁定驳回原告的起诉。李某兰取得940万元拆迁补偿款,是依据其与Y村委会签订的《宅基地腾退货币补偿协议》。Y村委会已经认定李某兰为1号院的宅基地使用权人,如果原告认为宅基地使用权属于张某芳和李某国,应当向丰台区H村人民政府申请宅基地使用权确权。但原告在未申请确权的情况下,提起分家析产和法定继承之诉,不符合法律规定,恳请法院依法裁定驳回。
二、1号院的所有房屋,均为李某兰个人所建。1号院宅基地原址为李某兰太爷解放前遗留房产,李某兰的爷爷、父亲均未建设过涉案房屋。1995年李某兰在空地上建西房四间和东房一间,1998年建东房三间,2001年8月又翻建北房二间,在空地新建东房三间,至此形成北房二间,西房四间、东房四间的格局。房屋建成后,李某兰自住一间,其余九间出租并办理了备案登记。
三、李某国与张某芳2002年5月申请在本村2号宅基地建房,并获得批准,在本次宅基地腾退中,也得到了相应的补偿。既然李某国和张某芳已获得2号宅基地的使用权,自然不能获得Y村1号院的宅基地使用权。
四、关于宅基地的性质,被告认为宅基地归农村集体所有,使用人只是获得了宅基地的使用权,1号宅基地应属于Y村,因此该村自然有权利决定和认定谁在使用该宅基地。宅基地使用权,待权利人去世后使用权丧失,无法继承。因此本案940万补偿款中,宅基地使用权补偿款为676万元,因仅李某兰为宅基地使用权人,故应当归被告李某兰单独所有。因院内房屋系李某兰所建,地上物重置成新价补偿款26万元、各种补贴及奖励额应当归李某兰所有,故法院应当裁定驳回原告起诉。
被告李某刚、李某强辩称:2001年经Y村委会审批,父亲李某国授权李某兰在1号院内建房,原来的北房是李某刚、李某强结婚的婚房,后院原来没有房屋,是1977年李某强盖的。后来李某兰2001年翻建,我父母和我们兄弟当时都不知道,李某兰翻建时我们才知道。2002年父母让我们在2号院内翻建,我们才没跟李某兰追究1号院的事,1号院房屋确实是李某兰出资建的。对于分割拆迁款的事项,当时开了家庭会议协商拆迁款本来是归我们三个人的,后来被我母亲张某芳推翻了,拆迁款所有人平分,大部分归我母亲,如果按第一次协商的我们没有意见,如果推翻了,我们要求析出我们的份额。
被告李某丽辩称:1995年时东房已经塌了,涉案房屋是李某兰建的,我当时帮着砌了院墙,如果有我的份额我要求析出来。
被告李某恬辩称:一、涉案房屋确实是李某兰所建,Y村委会应当有备案,但应由李某兰提供相应票据证明建房事实;二、1号院我一直长期在此居住,房子出租的租金完全由李某兰收取和分配,原告所述不符情理;三、母亲张某芳应当享受天伦之乐,但因李某梦和李某慧的挑唆,导致我们无法和老人接触,使我们和老人之间产生隔阂,希望法院查清事实。
 
本院查明
张某芳与李某国系夫妻关系,二人婚后育有七名子女,分别为:长子李某刚、次子李某强、长女李某丽、次女李某慧、三女李某兰、四女李某梦、五女李某恬;李某国于2011年4月26日死亡,未留遗嘱,上述当事人均为非农业户口。
原告所提交的2001年8月7日H村人民政府村民建房占地审批表显示,1号院内原有北房五间、东房一间、西房四间。
2016年12月30日,北京市丰台区H村Y村村民委员会、北京Y村房地产开发有限公司与李某兰签订《Y村宅基地腾退货币补偿协议》,内容为:一、被腾退房屋:乙方(李某兰)腾退的宅基地位于北京市丰台区H村1号,认定宅基地面积239.13平方米,宅基地范围内的房屋建筑面积为212.93平方米。二、腾退补偿款:乙方自愿选择货币补偿方式,应得腾退补偿款=被腾退房屋重置成新价及附属物补偿款+宅基地使用权区位补偿费+各项补助费和奖励费;乙方应得的腾退补偿款为9419472.24元。其中,宅基地使用权补偿款6769292.04元,被腾退房屋重置成新价及设备、装修、附属物补偿款266808元,合计7036100.04元;各项奖励和补助费共计2383372.2元。
另查,根据北京市房屋腾退估价结果通知单,可以认定1号院内北房二间面积为57.4平方米,东房四间面积为44.26平方米,西房四间面积为64.86平方米,院落天井面积为36.11平方米,北房前廊子面积10.3平方米。
 
裁判结果
一、坐落于丰台区1号院腾退补偿款九百四十一万九千四百七十二元二角四分归李某兰所有;
二、李某兰于本判决生效后十日内给付张某芳补偿款二百七十一万八千元;
三、李某兰于本判决生效后十日内给付李某刚、李某强、李某丽、李某慧、李某梦、李某恬每人补偿款三十万二千元;
四、驳回张某芳、李某慧、李某梦的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
公民的合法权益受法律保护。遗产在家庭共有财产之中的,遗产分割时,应当先分出他人的财产。
关于1号院拆迁补偿款的归属双方存在较大争议,根据本案已查明的事实,被告李某兰经公证已获得1号院北房二间的所有权,根据公证书的记载西房四间及东房一间应归李某国、张某芳所有,根据2001年8月村民建房占地审批表的内容,可知1号院内东房南侧的三间东房应是李某兰与李某国、张某芳共同翻建,因翻建时案外人张明、崔某尚未成年,李某国、张某芳年龄较大,故法院酌情确定该三间东房中,李某兰应享有二间房屋的所有权,李某国、张某芳应享有一间房屋的所有权。
被告李某兰与Y村开发公司、Y村委会签订了宅基地腾退货币补偿协议,原1号院内所有房屋已被拆除,房屋价值已转化为拆迁补偿款。因此1号院内北房二间及东房二间相对应的补偿款应当归李某兰所有,西房四间及东房二间相对应的补偿款应归李某国、张某芳所有。因上述房屋已经拆除,法院根据腾退估价结果通知单及货币补偿计算单中的内容,酌情确定上述房屋相对应的价值。关于宅基地使用权补偿款的分配问题,该部分补偿款是对宅基地使用权的补偿,虽然李某国作为宅基地的申请人,但李某兰、李某国、张某芳对院内房屋均享有所有权,因此该补偿款应由李某兰、李某国、张某芳共同享有,根据“房地一体”的原则,法院根据房屋的归属情况酌情确定各自份额。
关于拆迁补助费的分配问题,法院根据Y村的拆迁政策酌情确定。李某国死亡未留遗嘱,其应得的腾退补偿款法院按照法定继承处理。被告李某兰提出1号院内所有房屋均系其建造,但未提供充分证据,对此不予采信。
 





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