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房产律师 ——存在贷款未还清的借名购买房屋应当还清贷款后要求过户

来源:未知   作者:未知   时间:2021-07-02


 
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
周某雨向本院提出的诉讼请求:1、请求判令张父将位于北京市大兴区一号房屋过户至周某雨名下;2、本案诉讼费由张父承担。
事实与理由:周某雨与张父之子张某海是夫妻关系,于2013年7月13日登记结婚,2017年4月24日育有一子。2013年初,周某雨与张某海决定购买北京市大兴区一号房屋(以下简称:涉案房屋),打算登记在周某雨名下。因周某雨当时没有购房资质,张某海名下已经有房产,周某雨对当时未婚夫张某海及其家人出于完全信任,故将涉案房屋暂时登记在张父名下。
涉案房屋购房款全部由周某雨的母亲周母出资,同时一直是周某雨和其丈夫张某海实际使用和管理涉案房屋。所有购房事宜均由周某雨夫妇亲自办理,张父仅在银行贷款面签时去签过字,其他购房事宜均没有参加。周某雨多次与张父协商,希望张父配合将房屋登记回周某雨名下或配合周某雨将房屋出售,张父均以各种理由推拖,故周某雨为维护自身合法权益,只能向法院提起诉讼,望判如所请。
 
被告辩称
张父辩称,不同意周某雨的诉讼请求。1、我方是北京市大兴区一号房屋(涉案房屋)的所有权人;2、双方之间根本不存在借名买房的意思表示;3、事实上,我方在购买涉案房屋之后,正是出于亲情和最起码的信任考虑,才将房屋管理全权交给周某雨和张某海夫妻二人的,因此,张某海或周某雨负有替张父管理涉案房屋的责任;4、本案实际上是因为家庭内部矛盾而引起,根本原因在于周某雨及其母亲周母不断挑拨张父与张某海母子关系,且居心不良,意图侵占张父及其家人财产,本案周某雨的起诉目的同样在此。请求法院依法驳回周某雨的全部诉讼请求。
 
本院查明
2013年1月18日,张父(买受人)与(出卖人)北京A公司签订《北京市商品房预售合同》,约定:该商品房坐落于大兴区(即涉案房屋);该房屋总价款为1374502元;周某雨主张与张父之间有口头借名买房的协议,涉案房屋签订的《北京市商品房预售合同》上的签名是其母亲周母代签,张父当时并没有到场。张父主张其本人到场签订合同。但双方均不申请对该笔迹进行鉴定。
周某雨主张2013年1月11日,其母亲周母交纳了购房定金5万元,2013年1月18日交纳了购房首付款164502元,当日,其丈夫张某海交纳了购房首付款200000元且该200000元也是由周母转给张某海,并提供相应银行流水予以证明。2014年1月27日,张父(借款人)、张某海(共同借款人)与农业银行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》以涉案房屋作为抵押借款960000元。2014年11月3日,北京A公司出具发票一张,载明收到张父购房款共计404005元。2014年2月12日,北京A公司出具发票一张,载明收到张父购房款共计960000元。
2016年6月5日,北京S中介公司出具收据,载明收到张父产权代办费等785元,收据上载明交款人为周某雨。2016年6月5日,北京A公司出具收据,载明收到张父公共维修基金17360元。2017年3月30日,周某雨之夫张某海交纳涉案房屋契税13640.05元,为涉案房屋办理完税证明。
周某雨主张2016年6月5日收房,且收房的全部手续由其本人办理,张父并没有到场,且收房的相关文件原件均在周某雨处,并提交办理不动产通知书、北京市业主一卡通、房屋交付验收小贴士、面接结算协议、住宅分户验收表、入住指南、住宅质量保证书、业主手册等予以证明。
张父认可其没有到场,但主张是其委托周某雨和张某海办理。2017年9月1日,涉案房屋办理了产权证书。该不动产权证原件在张父处。周某雨辩称,因农业银行要求必须本人到场才能交付不动产权证,当时已与张父产生矛盾,故张父不同意将不动产权证交付给周某雨。另查,涉案房屋的物业费、水电燃气费、供暖费等均由周某雨交纳,且相关票据等均在周某雨处。张父对此事实表示认可,但辩称因其不在国内故委托周某雨和张某海管理涉案房屋。
另查,涉案房屋在收房之后便对外出租,且由周某雨之夫张某海作为出租人与承租人签订租赁合同,租金交纳至张某海账户。张父主张有涉案房屋租赁合同是与其签署,并提交租房合同予以证明,同时主张有部分租金是直接打入其本人账户,后续才打入张某海账户,由张某海代为管理用于偿还涉案房屋贷款,并提交张父与张某海的微信聊天记录予以证明。
2011年8月2日,张父向张某海共转账342874元。张父主张上述金额为借款,并主张因上述借款,周某雨、张某海夫妇二人均同意以涉案房屋首付款及后续贷款还款的方式偿还借款。周某雨对借款事实不认可,主张张父与张某海系母子关系,之间有多笔资金往来,对张父主张以购房首付款及还贷的方式偿还借款的说法亦不认可。
另查,涉案房屋的贷款除三笔外,均由张某海、周某雨偿还贷款。农业银行对涉案房屋享有抵押权。截止2020年11月16日,涉案房屋的抵押贷款仍剩余849057.27元未偿还。
本案中,周某雨之母周母、周某雨之夫张某海均提交声明,同意将涉案房屋过户至周某雨名下。庭审中,周某雨提交其北京市购房资格核验结果,证明其具备购房资格。庭审中,张某海(周某雨之夫,张父之子)作为证人出庭,其证明的内容均与周某雨的主张相符。张某海称之所以有部分涉案房屋的租金打入张父账户,是因为与其母亲张父有些矛盾,故意生气未偿还涉案房屋贷款,但仅有一季度。关于张父主张的借款,张某海称与其母亲有多笔资金往来,记不清楚是否为借款,但对张父的主张均不认可。
庭审中(张父之妹)作为证人出庭,证明张父转账给张某海的钱系借款,张某海曾向张父称以交纳涉案房屋首付款及支付贷款的形式偿还借款。
 
裁判结果
一、本判决生效之日起10日内,张父协助周某雨至银行偿还位于北京市大兴区一号房屋的按揭贷款本息(并配合解除中国农业银行股份有限公司北京朝阳支行在上述房屋设立的抵押权;
二、在本判决第一项履行完毕后10日内,张父配合周某雨将位于北京市大兴区一号房屋的产权转移变更登记至周某雨名下。
 
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
“借名买房”是指当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,由借名人实际享有房屋权益。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。
张父主张涉案房屋的首付款及贷款还款均是其子张某海(周某雨之夫)为偿还借款出资的,后续的收房及办理涉案房屋相关手续以及将涉案房屋对外租赁,均是张父委托张某海和周某雨管理的。但张父提供的证据不足以证明其上述主张,且张某海对于借款事实并不认可,张某海亦不认可替张父支付涉案房屋首付款及贷款还款的事实,故法院对张父的主张不予采信。
根据双方提交的证据,可以认定涉案房屋的首付款及贷款还款为周母、周某雨及张某海支付。同时,涉案房屋的收房手续、契税交纳、公共维修基金交纳等以及涉案房屋的物业费、水电燃气费交纳等也均为周某雨和张某海办理,相关票据原件也均在周某雨处,对此张父未能作出合理解释。此外,涉案房屋的租赁事宜,大部分由周某雨之夫张某海办理,相关租金亦支付至张某海账户。张父虽提交部分租房合同、租金支付凭证及微信聊天记录,但仅能证明一季度的租金支付至张父账户,故上述证据不足以证明涉案房屋完全由张父管理及实际产权人情况。综上,法院认定周某雨与张父之间的借名买房事实存在。现周某雨具备北京市购房资格,且周母、张某海均同意将涉案房屋过户至周某雨名下,法院不持异议。因涉案房屋上仍有抵押权,周某雨明确表示同意一次性偿还剩余未还贷款以解除抵押权,农业银行表示同意,法院亦不持异议。故关于周某雨请求判令张父将位于北京市大兴区一号房屋过户至周某雨名下的诉讼请求,法院予以支持。
 
 





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