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北京房产律师 点评一起因为购房后无法过户引发的房屋纠纷

来源:未知   作者:未知   时间:2021-06-22


原告诉称
周某华向本院提出诉讼请求:1、判令齐某军继续履行2016年1月6日双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)、《补充协议》,协助我办理位于北京市海淀区二号房屋的权属转移登记手续,将该房屋过户至我名下;2、判令齐某军及第三人向我交付北京市海淀区二号房屋;
事实与理由:2015年12月27日,赵某华与中介公司签署《房屋出售委托登记表》(独家),委托中介公司整体出售位于北京市海淀区一号房屋(以下简称一号房屋)和位于北京市海淀区二号房屋(以下简称二号房屋),委托出售价格不低于人民币980万元。上述房屋属于一套住宅分割办证(行业俗称为“一房两证”),不动产权利人分别为孙某亮和齐某军。2016年1月5日,经中介公司居间服务,我与齐某军、赵某华签署了一、二号房屋《买卖定金协议书》,协议约定买卖二号房屋的交易价格为460万元,买卖一号房屋的交易价格为500万元。2016年1月6日,我又与齐某军(本人)经中介公司居间,签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》等房屋交易合同,合同约定我以人民币460万元的总价款购买齐某军名下二号房屋,同日赵某华代表孙某亮与我签署了一号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》第二条第(四)约定该房屋己经设定抵押的,齐某军应于2016年1月30日前办理抵押注销手续:《补充协议》第二条第2款约定,齐某军应于2016年1月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请,且齐某军最迟应于2016年3月15日前办理完毕解除抵押登记手续。
《补充协议》第二条第7款约定,双方应在2016年4月1日之前自行办理物业交割手续。《补充协议》第五条其他约定,齐某军承诺2016年4月1日前将房交付给我。《补充协议》第四条第1款约定,我和齐某军任何一方逾期履行本补充协议约定义务的,每逾期一日,违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2016年1月7日,双方签署的《合同变更申请单》约定,房款支付方式由全款变更为商贷,定金(增加为)86万元整,2016年1月9日之前支付38万元整于中介公司指定的资金托管账户,我于过户前三个工作日将第一笔首付款人民币112万元整以建委资金监管的方式支付给齐某军。合同签订后,我依约向齐某军又支付了购房定金86万元。春节后由于北京市房屋价格大幅上涨,齐某军未按约定办理涉案房屋的解除抵押登记手续,后又自行将二号房屋作为钱某诉吴某房屋买卖合同纠纷一案钱某申请保全的担保财产。此后齐某军拒不配合我办理过户手续,致使合同无法继续履行。
我为购买涉案房屋己将自己的房屋低价出售,现在居无定所不得不租房居住,而且春节后房屋价格大涨,我已无法以原有价格购买到同地段同价位的房屋。齐某军违约拒绝履行合同,严重侵犯了我的合法权益,已经构成根本违约。
我认为,我与齐某军签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。我按照房屋买卖合同的约定支付了购房定金,而齐某军逾期办理涉案房屋的解除抵押登记手续、以涉案房屋为第三人提供担保及不配合办理银行贷款手续和过户手续,齐某军的行为已经构成根本违约,应承担违约责任。我作为守约方,有权要求继续履行合同并要求齐某军承担违约责任。
本案中赵某华为涉诉房屋实际所有人,齐某军购买以后名义是其本人持有,实际房款交付、装修、使用均为赵某华实际控制,还款情况根据原审法院调取齐某军账户,每笔款项均由赵某华将相应款项汇入齐某军还贷账户中由齐某军偿还银行贷款,齐某军清楚贷款也是赵某华向齐某军账户支付后齐某军向银行清偿,在物业费缴纳上,也是由赵某华将涉案房屋以及孙某亮持有的均由赵某华缴纳。本案中,签订了房屋转让合同以后,按照合同约定的款项也由我汇入齐某军账户,该款项由赵某华提取及转账,签约的合同是合法有效,故请求法院判决支持我的诉讼请求,以保护我的合法权益不受侵害。
 
被告辩称
齐某军辩称,一、我没有违约,因周某华的改变合同付款行为,没有配合周某华的过户手续,我是在行使抗辩权,不构成根本违约,无须担责。周某华的诉讼请求,没有事实和法律依据,现我不同意其全部诉讼请求。根据双方买卖合同第4条约定,剩余房款如全部或部分通过存量房交易账户资金监管和划转,应签订协议,但双方一直未对定金、首付款交付日期协商一致,周某华于2016年1月7日、1月28日两次修改房屋买卖合同内容,由全款支付变为商贷支付,使我想要尽快收回房款的合同目的造成重大影响,在此情况下,应当给我延长办理涉案房屋解押手续的期限,据此,我在1月31日未完成解押手续,不构成根本违约,此外,根据相关法律、政策,出售二手房,在没有办理完解押手续前也可以办理网签,在2016年1月29日,中介公司也为二号房屋办理了网签手续,故我逾期办理解押手续不会影响周某华继续履行买卖合同,我没有构成根本违约。此外,我也不认可不配合周某华办理银行贷款的主张,合同未约定要我配合其办理银行贷款,主要是周某华自身行为影响了合同的履行,支付剩余款项是周某华首要、根本的合同义务,我享有相应的抗辩权利。周某华称我不配合办理过户手续与事实不符,不构成根本违约,而是行使合同履行的抗辩权。
二、我坚持原审时的反诉请求和理由。周某华和我所签订的《房屋买卖合同》,第三人孙某亮不知情,我无权单独处分,并且侵犯了物权法赋予孙某亮的优先购买权,现孙某亮明确提出要求优先购买。此为我支持反诉请求的补充理由。本案为一房两证,该套房屋为我和孙某亮按份共有,周某华在签订合同时就已经明知该事实,根据物权法第九十七条的规定,如果没有孙某亮的同意,该合同是不能生效的或者无效的,或者说应当是附条件生效的合同。未生效或无效的合同对当事人不具有约束力。根据物权法第一百零一条规定,孙某亮享有对我的产权优先购买权。周某华起诉理由称房屋实际为赵某华所有,根据我国相关的法律规定是不承认事实所有,房屋的所有权以登记为准,事实上也不是赵某华所有。
第三人孙某亮述称,一、周某华与赵某华代表我签订的《房屋买卖合同》以及事后转款行为,我事前没有授权并不知情也未追认,我没有义务履行该合同以及承担该合同的违约责任。我没义务向周某华交付诉争的二号房屋。二、周某华和齐某军所签订的《房屋买卖合同》,我不知情,齐某军无权单独处分共有财产及其份额,并且侵犯了物权法赋予我的优先购买权,应当归于无效。现我明确提出要求优先购买。如需反诉或者另案起诉,请法庭当庭释明。本案为一房两证,该套房屋为齐某军和我按份共有,周某华在签订合同时就已经明知该事实,根据物权法第九十七条的规定,如果没有我的同意,该合同是不能生效的或者无效的。未生效或无效的合同对当事人不具有约束力。根据物权法第一百零一条的规定,我享有对齐某军的产权优先购买权。三、周某华和齐某军所签订的房屋买卖合同,侵害了我的权益,如果该合同继续履行,将造成我的房屋份额权利无法行使,权利受到侵害,故要求法院依法解除该合同或认定该合同无效。周某华起诉理由称房屋实际为赵某华所有,根据我国相关的法律规定是不承认事实所有,房屋的所有权以登记为准,事实上也不是赵某华所有。
第三人中介公司述称,我公司同意周某华主张继续与齐某军履行买卖合同。
 
本院查明
根据房屋权属证书登记记载,齐某军系二号房屋所有权人,孙某亮系一号房屋所有权人。一号房屋与二号房屋对外共用一个大门进出,在该大门上并排安装了两套房屋的门牌号码,房屋内为整体装修,两套房屋之间的隔断已被打通,其中在齐某军所有的二号房屋内没有对外开门,且缺少厨房、燃气管道等基础设施。对此,周某华主张一号、二号房屋为法律上拥有独立权属的两套房屋,齐某军、孙某亮主张实际为一套房屋,办理两个房屋权属证书。齐某军、孙某亮主张二人对整体两套房屋为按份共有,但未提交相应证据证明。各方均认可一、二号房屋分别具有独立的房屋权属证书。
2015年12月27日,赵某华(委托人,甲方)与中介公司(受托人,乙方)签署《房屋出售委托登记表(独家)》,赵某华独家委托中介公司整体出售一号房屋和二号房屋(房屋面积180平方米),委托期限自2015年12月27日至2016年6月26日,委托出售价格不低于980万元。2016年1月5日,经中介公司居间服务,周某华与齐某军、赵某华分别签署一号房屋、二号房屋《买卖定金协议书》,协议约定买卖二号房屋的交易价格为460万元,约定买卖一号房屋的交易价格为500万元。
2016年1月6日,周某华(买受人,乙方)与齐某军(出卖人,甲方)就二号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及与中介公司(居间方,丙方)签订《补充协议》,周某华以460万元购买齐某军名下二号房屋(建筑面积82.56平方米),补充协议中尾部其他约定:“甲方承诺2016年4月1日前将房交付给乙方。”
2016年1月6日,周某华与齐某军签订《定金托管协议》,周某华通过理房通向齐某军名下银行账户内支付备付金47万元。2016年1月7日,周某华(买方,乙方)与齐某军(卖方,甲方)签订《北京中介公司合同变更申请单》,双方约定将原房款支付方式由全款变更为商贷。定金由48万元变更为86万元,2016年1月9日之前支付38万元于丙方(中介公司)指定的资金托管账户。网签价格由216万元变更为372万元。购房款的支付由乙方于网签后三个工作日内将第一笔首付款人民币216万元以建委资金监管的方式支付甲方;第二笔首付194万元以理房通托管的方式支付甲方变更为乙方于过户前三个工作日将第一笔首付款人民币112万元以建委资金监管的方式支付甲方。2016年1月11日,周某华与齐某军签订《定金托管协议》,周某华通过理房通向齐某军名下工商银行账户内支付38万元。
2016年1月28日,齐某军与周某华再次就买卖二号房屋签署《合同变更申请单》,双方约定将原房款支付方式由全款变更为商贷。网签价372万元、贷款260万元变更为网签价330万元,贷款230万元。之后,中介公司协助双方办理二号房屋网签事宜。
上述协议签订后,齐某军未按约定期限办理后续房屋交易手续,中介公司于2016年3月4日向齐某军发出书面《催告函》。2016年3月10日,齐某军结清二号房屋银行贷款本息209万元。此后,齐某军拒绝配合周某华办理其他房屋交易手续。截至今日,周某华共向齐某军支付购房款86万元。
周某华与齐某军签订二号房屋买卖合同的同时,周某华与赵某华就一号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》等相关协议,赵某华代表孙某亮将一号房屋以500万的价格出售给周某华。之后,周某华按照与赵某华的约定向赵某华提交的孙某亮银行账户中支付购房定金96万元,孙某亮以赵某华无权代理其出售房屋为由,拒绝履行该房屋买卖合同。
中介公司就一号、二号房屋买卖过程,向本院陈述如下:在出售房屋时,赵某华携带上述两套房屋的房产证原件、齐某军及孙某亮的身份证原件,以赵某华本人的名义与中介公司签订了《房屋出售委托登记表(独家)》。在签订协议后,周某华在看房过程中,均为赵某华及中介公司工作人员陪同周某华看房,此过程齐某军及孙某亮并未参与。
就齐某军、孙某亮与赵某华的关系,齐某军认可其与另二人为老乡关系,本院调取了银行交易明细,交易明细显示,在齐某军、孙某亮购买涉案房屋前,各方之间存在多笔款项往来。本案诉讼中,齐某军、孙某亮、赵某华本人均未到庭。
就一号、二号房屋原始购买情况,齐某军、孙某亮均未提交证据证明二者之间对此有事先的意思联络及权属的事先约定。在房屋实际购买交付后,孙某亮并未在上述两套涉案房屋中实际居住。
周某华要求与齐某军继续履行双方签订的二号房屋买卖合同,因原合同约定的付款时间已过,周某华同意一次性支付剩余购房款,其提交招商银行存款证明书证明其具备履行能力。赵某华经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。
周某华于2016年将齐某军诉至本院,要求后者继续履行合同并承担相应的违约责任;齐某军提出反诉,要求解除双方签订的合同并要求周某华承担相应的违约责任。2018年5月25日,本院作出民事判决书,驳回周某华的全部诉讼请求及齐某军的全部反诉请求。周某华不服该判决提出上诉。北京市第一中级人民法院于2018年12月10日作出民事裁定书,以一审法院对本案基本事实认定不清为由,裁定撤销原判决,发回重审。本案中,周某华坚持原审全部诉讼请求,齐某军撤回全部反诉请求。
 
裁判结果
一、周某华于本判决生效后三十日内,支付齐某军北京市海淀区二号房屋剩余购房款三百七十四万元;
二、齐某军于周某华向其履行本判决书第一项全部付款义务后三日内,将北京市海淀区二号房屋交付周某华;
三、齐某军于周某华向其履行本判决书第一项全部付款义务后七日内,协助周某华将北京市海淀二号房屋权属变更登记至周某华名下。
 
房产律师靳双权点评
赵某华持相关材料与中介公司签订《房屋出售委托登记表(独家)》,整体委托中介公司出售一号房屋与二号房屋,但在没有其他充足证据证明赵某华、齐某军、孙某亮存在借名买房法律关系的情况下,对于一号房屋和二号房屋的权属仍应遵循不动产登记确认的权利人,即二号房屋产权人应为齐某军。本案中,齐某军与周某华签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》及就付款方式达成的变更协议系双方当事人真实意思表示,且未违反法律、法规的效力性强制性规定,应为有效合同,双方应依约履行。在本案原审诉讼中,存在北京市丰台区人民法院的查封,现已到期解除。本案查封现已为首封,从法律上已经不存在继续履行的障碍。齐某军所主张的合同无法履行系齐某军和孙某亮按份共有一号、二号房屋,缺乏法律依据,其主张周某华未按约定支付全部购房款,但双方已经就付款方式进行了变更,变更后齐某军拒绝配合办理抵押贷款手续的情况下,周某华未支付其他购房款理由正当。虽合同约定的付款期限、交房时间、产权变更时间已过,但作为守约方,周某华有权要求继续履行合同,现其同意一次性支付剩余购房款374万元法院不持异议。在上述购房款支付后,齐某军应在合理期限内向周某华交付房屋并协助其办理产权登记手续。
鉴于双方补充协议明确约定房屋交付时间及物业交割时间为2016年4月1日,齐某军未按照该时间向周某华交付房屋已经构成违约,应承担相应的违约责任。现周某华在本案中撤回该项诉讼请求及逾期办理房屋过户手续的违约金而另行主张,法院对此不持异议。
赵某华经法院依法传唤,无正当理由,未到庭应诉,法院依法缺席判决。
 





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