在线咨询 | 联系我们
咨询电话:13426037149

房屋买卖

律师介绍
执业领域
联系我们
说房网

在线咨询

  • (*仅律师可见)
  • (*仅律师可见)
您现在的位置是: 房屋买卖 >

北京房产律师 点评一起借名购买房屋被查封引发执行异议纠纷

来源:未知   作者:未知   时间:2021-06-22


原告诉称
周某安向本院提出诉讼请求:1.终止执行坐落于一号房屋并解除查封;2.请求依法确认坐落于一号房屋归周某安所有。
事实与理由:2019年8月2日,北京市第三中级人民法院作出执行裁定书,裁定:一、冻结、划拨被执行人唐某平、张某文、李某海、齐某华的银行存款一千二百五十万美元及人民币五十一万六千七百四十四元(被执行人唐某平、张某文在其继承吴某的遗产范围内承担责任)。二、冻结、划拨被执行人唐某平、张某文、李某海、齐某华应支付的利息(被执行人唐某平、张某文在其继承吴某的遗产范围内承担责任)。三、冻结、划拨被执行人唐某平、张某文、李某海、齐某华应支付的迟延履行期间的债务利息。四、冻结、划拨被执行人唐某平、张某文、李某海、齐某华应负担的申请执行费十五万三千五百元以及执行中实际支出费用。五、采取上述措施后仍不足以履行生效法律文书确定的义务,则依法扣留、提取被执行人唐某平、张某文、李某海、齐某华应当履行义务部分的收入或查封、冻结、扣押、拍卖、变卖其应当履行义务部分的其它财产。根据该执行裁定,北京市第三中级人民法院查封了登记在被执行人唐某平名下的,坐落于一号房屋。
2019年9月29日,周某安对法院查封上述房屋以书面形式提出执行异议申请。北京市第三中级人民法院于2019年10月18日作出执行裁定书:驳回案外人周某安的异议请求。2017年9月1日,周某安与被执行人唐某平签订《借名购房协议》,约定周某安借用唐某平的名义购房,因购买房屋产生的一切费用由周某安承担,房屋所有权和各种权利均归属于周某安所有。《借名购房协议》签订后,周某安按照约定承担了购房的全部费用,唐某平以自己的名义履行了购房手续,双方履行完毕《借名购房协议》约定的义务。2019年7月,被执行人唐某平因与刘某隆、赵某军的债权转让合同纠纷,被法院终审判决唐某平承担判决确定的债务。案件进入执行阶段后,2019年8月2日,北京市第三中级人民法院作出执行裁定书,依据该裁定,北京市第三中级人民法院查封了被执行人唐某平名下的坐落于一号房屋。《借名购房协议》是合同双方当事人真实的意思表示,周某安已经按照协议的约定履行了全部的出资义务,上述房屋按照协议约定应归属周某安所有,尽管涉案房屋登记在被执行人唐某平名下,但房屋由周某安出资购买,且实际占有该房屋,涉案房屋不属于被执行人唐某平的财产。按照法律规定,法院不得对归属于案外人的财产继续进行查封。为此,为维护周某安的合法权益,特提起执行异议之诉,请求法院依法支持周某安的请求,停止强制执行涉案房屋并解除查封。
 
被告辩称
刘某隆、赵某军辩称:不同意周某安的起诉请求。第一,不予认可周某安所谓借名购房的行为的真实性。第二,涉案房屋登记在唐某平名下。根据《中华人民共和国物权法》规定,不动产物权以登记机关的不动产登记簿记载为准。在没有证据证明不动产登记簿确有错误的情况下,涉案房屋从法律上确定物权归属于唐某平。周某安主张其为实际房屋所有权人的主张不成立。第三,根据法理,合同约定的权利义务,只在合同当事人之间有效,其约束力不应及于合同以外的第三人。因此,周某安与唐某平之间的借名购房行为假设真实存在,也只能约束周某安与唐某平,不能以此来对抗合同之外的第三人。第四,为了维护不动产登记公示效力的严肃性以及不动产交易秩序和交易安全,应当根据《中华人民共和国物权法》规定以不动产登记簿记载的人为涉案房屋的实际权利人。综上,法院对涉案房屋的执行和查封合法有效,周某安的诉讼请求没有事实依据和法律依据,请求法庭驳回周某安的全部诉讼请求。
唐某平、张某文述称:同意周某安的起诉请求。唐某平和周某安是邻居关系,唐某平曾帮助周某安看过孩子。周某安家可能是房子多或者是有其他原因,唐某平并未在意周某安把涉案房屋登记在唐某平名下之事。唐某平和周某安是多年的邻居,唐某平家未对购房出资,现在也没有理由获得涉案房屋。
李某海经本院合法传唤,未到庭参加诉讼,提交书面意见述称:本案和李某海没有关系,李某海对此并不知情,对本案不发表意见。
齐某华经本院合法传唤,未到庭参加诉讼,亦未提交书面答辩意见。
 
本院查明
2017年9月1日,甲方周某安与乙方唐某平签订《借名购房协议》,双方主要约定:一、甲方借用乙方名义购买的房屋位于辽宁省本溪市×号。二、上述房屋的买卖合同以乙方名义签订后交由甲方持有和保管,以后关于该房屋取得的一切手续、资料包括但不限于房产证、土地使用证、完税证明、交款凭证等均由甲方持有和保管。三、甲方保证乙方因代为甲方购买该房屋产生的购房款及还贷、中介费、抵押费、保证金、税收等一切费用均由甲方承担,乙方不承担任何费用,该房屋的所有权也归甲方完全所有。甲方享有该房屋的占有、使用、收益及处分的权利,乙方对受甲方委托购买的房屋无权行使甲方享有的前述权利,亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转让、出租、抵押及赠与等。七、乙方已经充分了解,甲方只是借用乙方的名义购买房屋,该房屋的所有权益与乙方无任何关系,并保证乙方的利害关系人不得就该房屋主张任何权益。
2017年9月2日,出卖人金某、共有权人于某、买受人周某安签订《房屋买卖合同》,主要约定:第一条房屋基本情况1.出卖人所售房屋(以下简称该房屋)坐落于辽宁省本溪市×室。第二条成交价格、付款方式及资金划转方式1.经出卖人和买受人协商一致,该房屋成交价格为453000元人民币。2.经出卖人和买受人协商一致,该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为元人民币。3.买受人在签订合同本月内通过银行转账支付。第七条权属转移登记(一)出卖人在收到购房款七日内协助买受人办理房屋产权过户,将房屋产权过户到唐某平的名下。
周某安通过银行的账户于2017年9月11日向金某汇款200000元,摘要:唐某平购房款,于2017年9月12日向金某汇款253000元。
2017年9月12日,卖方(甲方)金某、于某与买方(乙方)唐某平签订《房屋买卖协议书》
2017年9月12日,×号房屋登记在唐某平名下,共有情况:单独所有。
2018年12月28日,北京市第三中级人民法院对刘某隆、赵某军诉唐某平、张某文、李某海、齐某华债权转让合同纠纷一案,作出如下判决:一、唐某平、张某文在其继承吴某的遗产范围内向刘某隆、赵某军支付1250万美元及利息,上述给付义务自判决生效后七日内履行;二、齐某华、李某海就上述第一判项确定的款项向刘某隆、赵某军承担连带给付义务,上述给付义务自判决生效后七日内履行;三、齐某华、李某海承担上述第二项连带给付义务后有权向唐某平、张某文追偿(唐某平、张某文在其继承吴某的遗产范围内承担责任);四、驳回刘某隆、赵某军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。李某海不服一审民事判决,向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院作出民事判决,判决:驳回上诉,维持原判。
刘某隆、赵某军依据生效民事判决向北京市第三中级人民法院申请强制执行。北京市第三中级人民法院立案执行,并于2019年8月2日作出执行裁定书,2019年8月28日,北京市第三中级人民法院作出协助执行通知书,委托H县人民法院查封唐某平名下位于一号房屋的不动产,即涉案房产。案外人周某安向北京市第三中级人民法院提出执行异议,北京市第三中级人民法院认为,涉案房屋登记在被执行人唐某平名下,故案外人周某安以对涉案房屋享有所有权为由提出异议,请求停止对涉案房屋的强制执行并解除涉案房屋的查封,不符合相关法律的规定,法院不予支持。周某安主张确认其与唐某平签订的《借名购房协议》有效,并确认涉案房屋归其所有,不属于执行异议审查范围,法院不予审查。综上,北京市第三中级人民法院作出执行裁定书,裁定:驳回案外人周某安的异议请求。
 
裁判结果
不得执行坐落于一号房屋
 
房产律师靳双权点评
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定:案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。周某安主张其与唐某平之间存在借名买房的法律关系,其应就此承担举证证明责任,证明标准应达到高度可能性。
本案中,周某安主张己方是涉案房屋的实际权利人,与唐某平之间存在借名买房关系。借名买房系指当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,由借名人实际享有房屋权益。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。认定当事人之间是否存在借名买房关系,除了书面的借名买房合同之外,关键在于查实当事人之间对于“买房义务实际由谁承担、房屋权益实际由谁享有”是否具有明确的认知。
根据查明的事实,周某安提供的房屋买卖合同中载明的出卖人为金某、于某,与登记备案的出卖人信息一致,且银行交易明细显示周某安将涉案房款直接转款至金某名下账户,数额、付款方式均符合双方签订的合同约定。涉案房屋虽系以唐某平名义购买,房屋自购买后唐某平一直未占有使用,购房原始票据等材料亦由周某安持有。此外,周某安对于其借名买房的原因、过程进行了说明。基于以上事实,法院认为周某安已就其与唐某平之间存在借名买房关系,己方是实际购买人的主张完成举证证明责任。刘某隆、赵某军虽提出周某安之所以代为给付是基于周某安与唐某平之间的其他法律关系,但对此未提供充分证据予以证明,因此,法院不予采信该项抗辩理由。
综上,根据周某安所提供的证据,足以确信周某安与唐某平之间存在真实有效的借名买房关系,涉案房屋实际购买人系周某安,因此,周某安作为实际购房人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益,其执行异议成立。





添加微信×

扫描添加微信