李某玉向本院提出诉讼请求：1、要求被告周某堂给付涉案宅院及房屋拆迁所获利益的80%，即8193270元2、被告周某堂承担诉讼费用。
事实与理由：1993年9月，周某堂与李某华签订涉及北京市怀柔区一号院落的《房产卖契》，由李某华取得涉案房屋院落所有权，并缴纳税费。1996年4月，李某玉从李某华处购买涉案房屋院落并缴纳土地占用费、管理费和契税等税费，办理了购房手续和《房产卖契》，取得203号院落房屋所有权并对房屋、院墙进行重整和装修，安装了电话，投入大量时间和财物，并一直在此居住。
2011年，周某堂起诉我至怀柔区人民法院，要求确认涉案房屋买卖合同无效并返还房屋院落。2012年9月19日，北京市怀柔区人民法院作出民事判决书，认定周某堂对合同无效承担主要责任，确认涉案房屋买卖合同无效，互相返还。此后，周某堂至今未对我就信赖利益损失进行赔偿，故诉至法院。
被告辩称
周某堂辩称，1、原告所述本案不存在信赖利益损失；2、即使有信赖利益损失问题也已经超出诉讼时效，原告无胜诉权；3、即使不考虑时效问题，存在信赖利益损失原告的诉求也没有法律依据。
原告不存在信赖利益损失的事实，原告于1996年买房，2012年11月8日被确认合同无效，在原来的一审二审诉讼中，就房屋买卖合同无效所产生的后果二审都做出了明示原告是否提起反诉，且判决书有明确记载。本案原告在一二审中均表示放弃了自己的请求，信赖利益损失是考虑买受人在买受期间存在的因素，所以信赖利益损失是一种补救的救济方式，这个救济方式规定的是应当是两层意思，一是对出卖人因土地升值及拆迁所获利益，第二买受人因房屋现值和房屋价格差异所造成的损失。这两种补救方式二选一，救济时间节点都是2012年12月28日。
关于诉讼时效问题，退一步讲当时确实存在法律上两种补救条件，是否应该受诉讼时效的限制，按照原告的意见没有超过时效，如果没有超过时效是在法定时间内，事实上按照原告的观点是不适用时效。本案确认时间就应该是确认时效止，事隔5年原告才起诉。原审判决涉及的诉讼中断问题，周某余第一份证言即使是真的也不存在诉讼中断的事实，无法证明诉讼中断。原告要求的赔偿即使真的不考虑时效，即使原告应该得到救助，也应该有时效的限制，绝非是拆迁额的百分之八十。
仅仅涉及的是拆迁物的补偿，原被告之间房屋买卖的事实法律已经明确规定不合法。我国农村宅基地所有权及使用权是分离的，虽然使用权转移，但是所有权是不能买卖。公民不能随意对宅基地使用权随意进行处置。被告周某堂对宅基地的取得是基于父母留下来的宅院，分给周某堂的。综上，原告之诉不能成立。
李某华辩称，同意原告的诉讼请求。
本院查明
1、张某丽证言称其于2014年至2016年间多次亲自或通过电话找周某堂，但未能见到周某堂本人及家属。李某玉委托张某丽处理合同无效后的后事，张某丽多次与周某余打招呼，但均未能联系上周某堂。经质证，李某玉对张某丽证言认可，称张某丽多次找到周某堂与其协商，故使诉讼时效中断。周某堂对张某丽证言不认可。李某华对张某丽证言认可。
2、李某玉提交的周某余于2016年9月28日出具证言称：“李某华、李某玉于2014年春季、2015年、2016年期间，3次到怀柔区找到我，我帮助他们电话联系到了周某堂，让他们继续沟通，他们如何具体协商怀柔区一号院落的买卖合同被判决无效后的损失赔偿事宜，我就不知道了。”
周某堂提交的周某余于2017年1月15日出具证言称：之前证言不真实，李某玉在判决后未找过其联系周某堂，双方也没有见过面，没给打电话。其认可2017年1月15日的证言的内容。
3、周某堂提交的其他证据：（1）、照片及装修合同、维修合同，证明收回房屋时的现状及装修情况；（2）、照片，证明装修后的情况。李某玉质证意见：对证据1、2的真实性无法确认，与本案没有关联性，退一步房子即便不装修我们同样取得拆迁款。李某华质证意见：同意原告的质证意见。最早涉案房屋装修不是为了居住。
本院经审理认定事实如下：周某堂原系北京市怀柔区B村农民，后于1986年转为城镇居民户口，其父母周父（已故）、周母均系北京市怀柔区B村农民。李某华、李某玉均系城镇居民户口。北京市怀柔区一号院落系周某堂家祖宅，由周某堂一家共同居住使用。1990年11月12日，周某堂作为户主及申请人取得了原怀柔县《村民翻建房屋施工证》及《个人房屋建设计划任务书》，对该院内房屋进行了翻建，批准面积为268.8平方米。
1993年9月15日，周某堂与李某华签订《房产卖契》，约定周某堂将上述宅院内房屋6间以3万元的价格卖与李某华。合同签订后，李某华向周某堂交纳了购房款，周某堂向李某华交付了该宅院，1996年4月19日，李某华与李某玉签订《房产买卖协议》及《房产卖契》，约定李某华将上述宅院内房屋6间以1.8万元的价格卖与李某玉。合同签订后，李某玉向李某华交纳了购房款1.8万元，李某华向李某玉交付了该宅院，李某玉向原怀柔县房地产交易所交纳了房产买卖手续费，后该宅院由李某玉居住使用。
2011年11月，周某堂起诉至本院，称其认为李某华、李某玉均是城镇居民，无权购买农村房屋。故起诉请求确认周某堂与李某华、李某华与李某玉签订的房屋买卖协议无效，李某华、李某玉返还房屋。李某玉未就房屋买卖协议无效的法律后果提出反诉。本院于2012年9月19日作出民事判决书，判决：一、周某堂与李某华于1993年9月以及李某华与李某玉于1996年4月19日就坐落于北京市怀柔区一号院落内的北房6间所分别达成的房屋买卖协议无效；二、李某玉于判决生效后十日内将坐落于北京市怀柔区一号院落内的北房6间返还给周某堂；三、周某堂于判决生效后十日内返还李某华购房款3万元；李某华于判决生效后十日内返还李某玉购房款1.8万元。判决后，李某玉不服一审判决上诉至北京市第二中级人民法院，该院于2012年11月28日作出民事判决书认为因李某玉未就房屋买卖协议无效的法律后果提出反诉，故李某玉可结合出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异所造成损失等因素，另行主张信赖利益损失。最后判决结果为：驳回上诉，维持原判。
另查明，涉案宅院及房屋现已被征地拆除，被拆迁人分别为周某堂和周某豪（周某堂之子）。以周某堂为被拆迁人所签订的拆迁补偿协议中，拆迁人支付周某堂拆迁补偿费共计1331353元，。以周某豪为被拆迁人所签订的拆迁补偿协议中，拆迁人支付周某豪拆迁补偿费364800元，即宅基地区位补偿价为364800元。拆迁人支付周某豪各项拆迁奖励费共计144000元。另拆迁人与周某堂签订了“定向安置房购房协议书”按照周某堂享有的优惠购房面积258.65平方米回购房屋两套，一套产权人姓名为刘某花（周某堂）之妻，一套产权人姓名为周某堂。优惠购房价为每平方米4500元，二人购房面积均为130.7平方米。拆迁人与周某豪签订了“定向安置房购房协议书”按照周某豪享有的优惠购房面积96平方米回购房屋一套，一套产权人姓名为周某豪，优惠购房价为每平方米4500元，周某豪购房面积104.49平方米，超出优惠购房面积8.49平方米，补缴差价9000元。超出优惠购房面积补缴房款76410元。
裁判结果
一、周某堂于本判决生效后七日内给付李某玉信赖利益损失款943369元；
二、驳回李某玉其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点在于李某玉的起诉是否超过诉讼时效。终审民事判决中释明李某玉可结合出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异所造成损失等因素，另行主张信赖利益损失。本案中，涉诉房屋已被拆迁，应从拆迁之日起计算诉讼时效，故李某玉主张信赖利益损失未超诉讼时效，法院予以支持。
鉴于周某堂与李某玉的房屋买卖合同纠纷判决后双方已经相互履行完毕，故李某玉主张的信赖利益损失数额应以拆迁评估报告中涉诉宅院的宅基地区位补偿价总额为标准予以计算，法院酌定李某玉享有70%的份额。至于其他拆迁利益，李某玉非拆迁协议相对方，故不应享有。本案被告李某华并非适格赔偿义务主体，亦不应承担相应责任。
