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北京房产律师——处于抵押期间的房屋能进行买卖过户吗

来源:未知   作者:未知   时间:2021-06-13


原告诉称
王某红向本院提出诉讼请求:1.李某丽协助王某红至建行代李某丽偿还北京市大兴区1号房屋(以下简称:涉案房屋)的按揭贷款本息并解除抵押权;2.J公司将涉案房屋的产权转移变更登记至李某丽名下;3.李某丽协助王某红将涉案房屋的产权转移变更至王某红名下。
事实与理由:2003年,王某红与李某丽达成口头借名卖房协议,约定王某红借用李某丽的名义购买涉案房屋,房屋首付款及每月银行按揭贷款均为王某红支付,房屋也一直由王某红占有使用。2015年至今,王某红多次找到李某丽要求办理房屋过户手续,李某丽均以各种理由拒绝。为此,王某红已于2017年向贵院提起诉讼,请求确认双方签订的借名买房协议合法有效,贵院已作出民事判决书,判决王某红与李某丽之间借名买房协议合法有效。后李某丽不服提起上诉,北京市第二中级人民法院作出民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。
 
被告辩称
李某丽辩称,不存在借名买房的事实,王某红没有证据证明。李某丽的父亲李某国生在吉林市W公司担任销售副总,涉案房屋是公司的奖励。王某红于2018年两次起诉均撤诉。涉案房屋首付款事实未查清,而且张某刚亦无权代表李某丽。涉案房屋没有房产证,所以无法配合王某红办理过户。不同意解除抵押权。
J公司辩称,同意王某红的诉讼请求。
建行辩称,针对王某红诉李某丽、建行及J公司房屋买卖合同纠纷一案,建行不是争议案件当事人,对争议双方行为不发表意见。在贵院通知前,建行并不知晓双方之间存在争议。借款人李某丽贷款简要情况如下,借款起止日期为2003年9月27日至2023年9月26日,贷款合同金额318000元,担保方式为抵押及开发商阶段性保证,截至2019年7月8日,贷款本金余额97138.12元。根据法律规定,李某丽就涉案房屋在建行的贷款本息全部清偿前,其与建行所签订的借款合同、房屋抵押合同等法律文件依然具有法律效力。
若李某丽将房产转让,应优先偿还贷款。即使有生效判决确认代偿人,不等于建行同意变更借款人,也不等于免除李某丽对建行的还款义务。若代偿人凭生效判决要求代替借款人还款,建行可依照法律规定办理相关事宜。若借款人李某丽在建行贷款发生逾期,本行将采取包括但不限于诉讼的合法催收措施。依据借款合同,本行对借款人享有的合法债权,担保权未获得全部清偿前,本行不同意解除抵押等方式放弃担保权利。本行仍有权对借款人及抵押物主张债权和抵押权及其他合同约定的担保权利。若借款人来本行办理还款手续,本行仍然有权接受还款。
上述债权、担保权利范围包括但不限于全部贷款本息(包括复利、罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、本行为实现债权和担保权而发生相关费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等)。借款人尚欠本行贷款本金以本行提交证据为准,全部贷款本息(包括复利、罚息)、违约金、赔偿金及本行为实现债权和担保权而发生相关费用等另计。全部应还金额依据实际还清之日计算为准。本案合同纠纷的发生与本行行为无关,本行不承担本案任何诉讼费用。
 
本院查明
2018年7月31日,本院作出民事判决书,判决确认王某红与李某丽之间的借名买房协议合法有效。李某丽不服该判决结果,上诉至北京市第二中级人民法院(以下简称:二中院)。二中院于2018年12月27日作出民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。
上述民事判决书中记载:2003年8月7日,J公司(出卖人)与李某丽(买受人)签订《商品房买卖合同》。合同约定,购买涉案房屋。该商品房用途为住宅,建筑面积共117.03平米,该商品房单价为每平方米3400元,总金额为397902元。2003年9月27日,李某丽(甲方)、建行(乙方)、J公司(丙方)签订《中国建行北京市分行个人住房贷款借款合同》,约定乙方向甲方提供贷款318000元,借款期限总计240个月,李某丽以涉案房屋作为抵押物。双方均认可涉案房屋贷款一直由王某红进行偿还,李某丽未偿还过涉案房屋贷款。双方均认可涉案房屋由王某红占有使用,相关使用费用由王某红交纳。涉案房屋购买时,李某丽未婚,J公司已经税务注销。截止2019年7月8日止,贷款本金余额为97138.12元。
 
裁判结果
一、在本判决生效之日起十五日内,李某丽协助王某红至中国建设银行处代李某丽偿还北京市大兴区1号房屋的抵押贷款本金及利息并解除抵押权;
二、在本判决第一项履行完毕之日起十日内,J公司将北京市大兴区1号房屋所有权转移登记手续,将房屋登记至李某丽名下;
三、在本判决第二项履行完毕之日起十日内,李某丽协助王某红将北京市大兴区1号房屋所有权转移登记手续,将房屋登记至王某红名下。
 
律师点评
借名买房关系成立的,房屋产权的归属应为借名人。
庭审中,李某丽及J公司对于涉案房屋未能转移登记至李某丽名下的原因均未能提供相应证据,且均未举证证明涉案房屋产权变更登记至李某丽名下存在障碍。现王某红自愿代李某丽向建行偿还房屋按揭贷款以消灭抵押权,且建行明确表示同意,故对王某红要求李某丽协助办理涉案房屋产权转移变更登记至王某红名下的诉讼请求,予以支持。





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