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房产律师——将已经出售的房屋再次售卖签订签订的合同有效吗

来源:未知  作者:admin  时间:2021-06-10 20:43


原告诉称
D公司向本院提出诉讼请求:1.L公司立即退还D公司房款872925元;2.L公司支付自2018年12月22日起至L公司实际退还房款之日的逾期利息(以872925元为基数,按中国人民银行同期贷款利率计算);3.本案诉讼费由L公司承担。诉讼过程中,D公司增加一项诉讼请求:要求L公司赔偿D公司经济损失50万元。
事实和理由:2017年3月,D公司与L公司达成协议,D公司购买L公司开发建设的一号房屋,该房屋面积118平方米,每平方米单价19897.01元,总房价2332925元,采用分期付款方式,双方未签订书面合同。D公司于2017年3月31日向L公司支付房款466585元,2017年4月30日向L公司支付房款406340元。后双方于2018年12月21日协商退房退款,但房款L公司至今未退还D公司。为维护D公司的合法权益,诉至法院。另外,在本案起诉后,D公司通过住建委网站查询得知涉案房屋未在销售范围内,且目前涉案房屋有人居住,也就是说L公司在与D公司购房前已经将涉案房屋出售了,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,L公司应当承担不超过已付款一倍的赔偿责任。
 
被告辩称
L公司辩称,确认双方于2018年12月21日经协商确定退房,在确认双方合同解除的条件下,同意退还D公司已付房款。根据退房申请表的记载,应扣除手续费40元后退还D公司购房款872885元。双方在退房申请表中并未约定实际L公司退还房款的时间,因此对于D公司要求支付利息的诉讼请求没有合同、事实和法律依据。双方已协商解除了涉案的合同关系,房屋是否另售、出售给谁,均与D公司无关,应依法驳回D公司要求赔偿经济损失50万元的诉讼请求。
 
本院查明
2017年3月,D公司与L公司协商购买L公司开发的一号房屋,该商品房为现房,建筑面积118平方米,单价19879.01元/平方米,总价2332925元。2017年3月31日,D公司交纳购房款466585元;2017年4月29日,D公司交纳购房款406340元。
因D公司无法筹足分期付款的资金,双方开始协商退房退款事宜。2018年12月21日,D公司与L公司签订《绿地集团客户退房申请表》,该退房申请表显示:退房原因为客户资金不足,无法付清剩余房款;付款合计金额872925元,应扣除款项及金额40元,实际退还客户总额872885元。其中,除40、872885两个数字为手写外,其余内容均为打印。D公司在退房申请表中部的退款原因一栏加盖公章,L公司财务人员在退房申请表尾部实际退还客户总额一栏签字。此后,L公司至今未向D公司退款。
诉讼过程中,D公司与L公司对双方之间房屋买卖合同成立无异议,但D公司认为该合同无效,L公司则认为该合同于2018年12月21日解除。D公司主张合同无效的理由为双方达成房屋买卖合同前L公司已将房屋出卖给第三人,L公司隐瞒此事实与D公司的磋商属于恶意磋商。L公司对此不予认可。经询问,D公司表示对扣除40元手续费无异议。
判决结果
一、L公司于本判决生效后十日内退还D公司购房款872885元并按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息(以872885元为基数,自2018年12月22日起计算至实际退还之日止);
二、驳回D公司的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
D公司与L公司对双方之间成立商品房销售合同法律关系均无异议,法院对此予以确认。D公司主张商品房销售合同无效,其理由为出卖人隐瞒了合同签订前已将涉案房屋出卖给第三人的事实。但根据合同法的相关规定可知,将已出卖的房屋再行出售或隐瞒真实情况订立合同均非合同无效的法定事由。D公司亦未起诉撤销该口头合同。故双方之间的合同应认定为有效。D公司关于合同无效的主张,法院不予支持。
2018年12月21日的退房申请表系双方通过协商一致的方式解除双方之间的商品房销售合同。合同解除后,L公司应当向D公司退还购房款。L公司根据退房申请表的记载主张在扣除手续费40元后退款872885元,D公司亦表示同意扣40元手续费,法院对此不持异议。因双方之间的合同已于2018年12月21日解除,自该日起L公司负有向D公司返还购房款的义务。L公司未及时返还D公司购房款,应当支付相应的利息。D公司主张自2018年12月22日起计算利息,理由正当,法院予以支持。L公司不同意支付利息的抗辩意见,缺乏事实和法律依据,法院不予采信。
关于D公司主张经济损失50万元的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项的规定,出卖人订立商品房买卖合同时,具有故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的情形,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该条款中出卖人承担惩罚性赔偿的前提为合同无效或者被撤销、解除系因出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人所导致。而在本案中,退房申请表所载明的退房原因为“客户资金不足,无法付清剩余房款”,且D公司亦称起诉后始发现涉案房屋出售,据此,双方解除合同并非因涉案房屋已经出卖给第三人导致,故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的惩罚性赔偿。另,D公司提交的证据不足以证明其主张的其与L公司达成口头购房合同前L公司已将房屋出卖给第三人的事实,D公司亦未就其实际损失提交证据。因此,对于D公司主张的经济损失50万元,法院不予支持。





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