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北京房产律师 点评一起子女出资购买父母单位福利房产生所有权纠纷

来源:未知   作者:未知   时间:2021-06-04


原告诉称
原告张先生向本院提出诉讼请求:确认原告享有北京市1号房屋80%所有权。
原、被告原为继父子关系。原告与被告之母陈某华于1988年元月登记结婚,双方均为再婚,婚后在内蒙古包头工作、居住,当时不满7岁的被告便跟随其母和原告一同生活。因知青返城政策,原告于1992年回到北京市工作,后被告之母及被告也来到北京市。回北京市后原告一家先是居住在原告之父的住所,后在外租房居住。
2005年3月,原告所在单位为职工提供一次购买集团开发的期房的机会,并规定:1、房屋交付使用后,原则上五年内不得转让、出租。如转让,集团有权按原购房价格优先购回。2、正式劳动合同未能延续至入住前的购房人员(正常退休者除外),不再享有购房资格,集团将全额退还购房款。3、入住后,集团或子公司对购房者可限定一定工作年限,未达到工作年限的,购房者要支付一定补偿。按照单位规定的职级、工龄等条件,原告享有第一期购房资格。
2008年12月,公司出台《集团公司员工选购商品房办法》,在选购房具体程序规定中还注明:除以本人名义购房外,也可用子女、配偶名义购买。
原告分别于2006年10月23日、10月30日和2008年12月23日向公司指定的账户预付购房款共计23万元,以自己的名义选购了北京市1号房屋。此后房屋价格大幅上涨。
2009年9月涉案房屋交付使用后,原告、被告之母、被告及其妻共同居住于此。同年10月8日正式签订购房合同时,由于原告已临近退休,为便于办理贷款,原告家庭内部商定由被告签合同,遂被告与房地产开发公司签订《商品房预售合同》,约定买受人为李某浩(即被告),房屋坐落北京市1号。后买卖双方又签订补充协议,最终确定房屋建筑面积为131.96㎡,成交单价为5496.25元,总价为725285元。
2009年11月4日,根据开发商统一安排签订的房贷合同,被告及其妻向银行借款495285元(借款期限30年)。2011年5月20日,被告取得涉讼房屋的所有权证,该房权证记载房屋产权为被告单独所有。原、被告等人在涉讼房屋共同居住期间,原告负担家庭日常生活开支,被告负责偿还贷款。
2013年底,被告及其母为达到独占涉讼房屋的目的,趁原告出门之际以更换门锁不给开门的手段将原告拒之门外,并将原告的衣物扔出门外,原告无家可归不得不住进养老院和寄宿于亲生子的住处。与此同时,被告之母提起与原告离婚之诉。无奈之下,原告将被告诉至法院,请求确认其有权居住使用涉讼房屋。
该案经一、二审法院审理,判决认定:涉案房屋虽然登记在被告名下,但该房屋系原告所在单位为解决、改善、提高本单位职工住房条件而提供所购买的,因原告所在单位规定有资格的购房人可用子女、配偶的名义购买,故涉案房屋用被告的名义购买,房屋所有权登记在被告名下。涉案房屋购买价格明显低于当时的市场价格,带有特定的福利补助和优惠性。被告购买涉案房屋享受了原告单位的福利分房政策,实际上使用了原告的购房资格,涉案房屋的部分购房款系由原告支付,涉案房屋交付使用后原告亦长期居住使用,故原告对涉案房屋有权居住使用。
但是,被告拒绝接受判决及调解结果。
基于上述事实,原告认为涉讼房屋系原、被告共同出资购买。虽出于办理贷款的原因和原告单位的允许由被告签订购房合同,但购房享受了原告单位的福利分房政策,使用了原告的职级、工龄等福利利益,最终实际付现价格不足涉讼房屋当时市场价的30%,并且原告支付了约占市场价10%的购房预付款,被告利用贷款支付的房款还不到市场价的20%。因此,涉讼房屋虽然依据购房合同登记为被告单独所有,实际为原、被告共有,且原告应占份额为80%以上。
为此,原告曾于2015年12月22日以共有权确认纠纷为案由向区人民法院提起诉讼。在2017年3月22日首次庭审中,主审法官释明该案属于借名买房纠纷,应依据《高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条第一款变更案由为合同纠纷,故原告按照法官的要求变更了案由。
但原告经仔细斟酌认为,涉讼房屋系原作为同一家庭成员的原、被告双方共同出资购买,而非原告完全出资以被告名义购买,购买后由原、被告及家庭中其他成员共同居住使用,不符合“借名买房”的特征,并且双方也不存在“借名买房”的约定,双方之间没有借名买房关系,该案仍应属于共有纠纷的范畴。原告遂于2017年5月24日以“主张的基础法律关系不当”为由申请撤回起诉,以便另行提起本案共有房屋分割纠纷诉讼。为维护原告的合法权益,特向贵院起诉,请求法院支持原告的诉讼请求。
 
被告辩称
被告李某浩辩称:不同意原告诉讼请求。不同意原告诉讼请求。
1、原告早在2005年就有单位购房资格,但由于价格和市场价相差不大,因此,原告并未购买,直到2006年李某浩毕业面临结婚,有买房的计划。2006年向原告单位缴纳购房款20万元用于保留购房资格,按照原告规定可由子女购买,此时被告在征询原告以及其儿子的意见下,其表示不购买,才提出由被告自己购买用作婚房。
2、原告所述首付款23万元由原告支付,但该款是原告与被告母亲婚姻关系存续期间的共同财产,并非原告个人财产。另一反面,根据《婚姻法司法司法解释(三)》第七条之规定,相应首付款应当视为对李某浩的赠与。
3、原告所述购房款金额与事实不符,首付款为225285元,房贷50万元。该款是2009.11.4由李某浩与其妻许某共同向银行借款支付开发商的,原告本人未支付房贷。且原告主其负责一家人日常生活开支,与事实不符。购房后李某浩已与许某结婚,有稳定的工作收入,一直独立负责自己的生活开销,原告并未举证证明其所主张事实,应承担举证不能的责任。
4、诉争房屋由被告从开发商处购买,登记在被告名下,根据物权法定原则,不动产物权判定以登记为主,原告没有证据证明房屋登记与房产真实权利状态不符。
5、原被告双方之间没有共有诉争房屋意思表示,且原告已经出具书面说明,明确表示产权是被告李某浩的,与任何人无关,任何人无权干涉。且在2013年与被告母亲的离婚协议书中明确表明放弃对房屋的物权权益。
6、本诉之前原告已经依据与本案相同的事实和理由向法院起诉三次,两次起诉确认物权,在经过法庭开庭审理后,因为诉求无法得到支持而撤诉,一次起诉用益物权,获得法院支持,享有诉争房屋居住权。2013年出现被告房屋被原告强行换锁入住,由于诉争房屋是被告唯一住房,被告只能在外租房居住。
被告在2016年物权起诉当中就已经起诉确认共有物权在法庭释明下变更为借名买房。本案起诉共有,构成滥用诉求,重复起诉,因此向法庭申请避免原告浪费司法资源,减少被告诉累,如原告在本案继续撤诉,请贵院不予准许。综上,请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。
第三人北京市住房贷款担保中心辩称:不同意原告的全部诉讼请求。涉案房屋涉及公积金贷款,公积金贷款是两被告共同申请的,并且以涉案房屋作为反担保,并且我们在2011年8月23日取得了涉案房屋的他项权利证。所以我方享有涉案房屋的抵押权,因此我中心在这笔贷款未还清的情况下不同意原告的诉讼请求。
 
本院查明
2014年12月23日,张先生起诉李某浩,请求确认张先生对北京市1号房屋有权居住使用。二〇一五年五月十二日,人民法院作出民事判决书,判决结果为:张先生对北京市1号房屋有权居住使用。
生效判决查明:张先生与李某浩之母于1988年登记结婚。婚后,在N市工作、居住。1992年知青返城回京,张先生与李某浩及李某浩之母在张先生父亲的住所居住,后搬出在外租房居住。2005年3月,张先生所在单位公司为解决职工住房,按照市场化原则为职工提供一次购买集团开发的期房的机会。
同时对第一期购房资格作出限定,张先生具有第一期购房资格,并以5500元/的价格于2006年10月23日、10月30日,2008年12月23日,以张先生的名义向公司指定的账户支付了房款230000元。后公司又出具了集团公司员工选购商品房办法,在选购房程序中规定的确定购房人姓名中注明,除本人名义购房外,也可用子女、配偶名义购买。
2009年10月8日,李某浩与房地产开发公司签订了《商品房预售合同》,约定,买受人为李某浩,购买房屋坐落为北京市1号房屋,建筑面积131.87平方米,单价为6561.29元,总价款725285元。后双方又签订了补充协议,约定双方成交建筑面积单价为5496.25元,最终成交总价为人民币725285元。2009年11月4日,李某浩与银行签订了借款500000元借款合同,在借款人签章处,有李某浩、许某的署名,李某浩称许某为其妻。同日,李某浩向房地产开发公司支付了500000元。
2011年5月20日,李某浩取得了所购房屋的所有权证,房屋坐落登记为北京市1号房屋,为李某浩单独所有。李某浩提供了张先生所写的一份说明,该“说明”涉及两部分内容,第一部分涉及到张先生之父所遗房屋,因继承问题存在家庭纠纷,张先生表达了自己的意见,由其子给三个姑姑写欠条后由其子根据自己的经济能力陆续还上因房产纠纷所欠借款,此笔借款与继母陈某华和李某浩无关。第二部分为涉案房屋,关于北京市1号房屋,产权是李某浩的,此房与任何人无关,已按规定办理各种法律规范内的手续,任何人无权干涉其房产和提出任何要求。
2006年12月18日,李某浩和许某登记结婚。李某浩和许某均认可北京市1号房屋系李某浩和许某的夫妻共同财产。第三人北京市住房贷款担保中心于2011年8月23日办理了涉案房屋的抵押登记。截至2018年7月26日法庭辩论终结时,李某浩和许某尚有四十二万四千元左右的贷款未还清。
经法庭询问,原告明确表示本案属于共有权确认纠纷,不属于借名购房纠纷,本案不符合“借名买房”的特征,并且双方也不存在“借名买房”的约定,双方之间没有借名买房关系,该案仍应属于共有纠纷的范畴。原告主张对涉案房屋享有共有权的依据为原告与被告共同出资买房,张先生的出资包括单位的购房资格和所付的购房款。基于原告将其单位的购房资格用于购房,并且付了首付款,所以原告认为对涉案房屋有所有权。
 
裁判结果
驳回原告张先生的全部诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中,李某浩与房地产开发公司签订了涉案房屋的购房合同,向房地产开发公司支付了涉案房屋的购房款500000元,后涉案房屋的产权登记在李某浩名下。原告虽主张为涉案房屋支付了购房款,但是房屋出资问题属于债权范畴,并不直接产生房屋物权的变动,如果原告认为涉案房屋由其部分出资,产生的债权债务问题可另行主张。
另,张先生虽主张李某浩购买涉案房屋系基于张先生单位的福利分房政策和张先生具备福利购房资格,但是以此主张对涉案享有所有权,亦无法律依据,难以支持。再,本案中,张先生书写的“说明”中也明确载明“涉案房屋的产权是李某浩的,此房与任何人无关,已按规定办理各种法律规范内的手续,任何人无权干涉其房产和提出任何要求。”
综合考虑上述各项因素,法院认为,原告的主张缺乏事实和法律依据,难以支持。
 





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