原告H公司诉称，2011年7月1日，被告购买原告开发的M镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目1号商品房，双方签订了《商品房预售合同》，合同约定房屋总价款为2159282元，被告应于2011年7月7日前支付原告657426元，于2011年7月31日前支付原告215928元，于2011年8月30日前支付原告215928元，剩余房款1070000元由被告向银行申请贷款支付。合同签订后，被告仅支付1089282元，余款1075073元未按照合同约定支付。虽经原告多次催促，被告仍未履行合同，给原告造成了巨大的经济损失，按照合同约定，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金。
现起诉至法院，要求判令：1、解除双方签订的编号为Y1195246的《商品房预售合同》；2、被告协助原告办理涉诉房屋的网签备案解除手续；3、被告向原告支付违约金215928.2元。
被告辩称
被告张三辩称，同意解除合同，依照合同约定原告应于2013年11月15日将房屋交付给被告，但直至2014年9月28日才通知被告收房，迟延交房达317天，被告担心因迟延交房时间过长，房屋可能未具备交付条件或未达到收房约定的装修标准，因此与原告进行沟通，希望在一次性给付剩余房款前提下查看房屋，但被告拒绝，此外根据其他业主收房来看，房屋质量和装修质量均存在问题，因此希望可以查看房屋，但原告拒绝，因此被告有权行使不安抗辩权并中止履行付款义务。现我方提起反诉。
反诉原告张三诉称，要求法院判令双方解除合同，反诉被告退还已交纳房款1089282元，反诉被告支付违约金21785.64元。
反诉被告H公司辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，反诉人不享有合同解除权，根据合同约定超过120天内买受人可以申请退房，但应在知道事由发生后30天内提出书面申请，逾期提出视为不退房，因此反诉原告放弃了合同解除权，同理反诉被告不应承担违约责任。
本院查明
2011年7月1日，张三与H公司签订《商品房预售合同》，合同主要内容为：
张三购买H公司开发的位于M镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目1号。房屋建筑面积为107.55平方米，套内建筑面积85.13平方米。房屋单价每平方米25364.52元，房屋总价款为2159282元。张三首期支付总房款的49.52%，剩余款项以商业贷款方式向银行借款支付。
出卖人应当在2013年11月15日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应符合下列交付条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。
出卖人逾期交房的，逾期在120日之内，自约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。
合同签订后，张三先后交纳房款共计1089282元，剩余款项1070000元至今未交纳。此外还交纳了产权代办费1000元、印花税1080元、宽带网开通费500元。
2014年9月25日，涉诉房屋取得工程竣工验收备案手续，2015年1月28日，H公司向张三邮寄《律师函》，律师函主要内容为要求张三2015年2月10日之前付清全部房款，否则追究张三相应法律责任。2015年1月30日，该邮件由张三同事签收。
庭审中，张三表示自己将贷款材料交付H公司，但一直未通知张三贷款是否办理下来，此外，张三表示H公司曾通知其2014年9月28日收房。
裁判结果
1.原告H公司与被告张三于二零一一年七月一日签订的《商品房预售合同》予以解除；
2.被告张三于本判决生效之日起七日内配合原告H公司办理《商品房预售合同》的网签登记备案撤销手续；
3.被告张三于本判决生效之日起七日内给付原告H公司违约金；
4.原告H公司于本判决生效之日起七日内退还被告张三已缴纳的购房款；
5.原告H公司于本判决生效之日起七日内给付被告张三迟延交付违约金；
6.驳回原告H公司的其他诉讼请求；
7.驳回反诉原告张三的其他反诉诉讼请求。
律师点评
依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张应当提供相应的证据予以证明，否则应当承担举证不能的法律后果。
对于合同解除问题，双方均同意解除涉诉合同，对此法院不持异议，对于合同解除时间，应该根据双方违约责任以享有合同解除权一方主张的时间为准。根据本案查明的事实，H公司存在迟延交房，根据合同约定超过120日的，应该在知道事由之后30日内提出解除合同申请，但是张三在约定的期限内并未主张解除合同，故张三不享有合同解除权；根据双方签订的合同附件五规定，在签订合同后出卖人通知买受人办理贷款手续60日内贷款金额应该进入出卖人账户，逾期视为买受人应在期限届满之日起15日内交纳全部房款。
对于H公司表示张三认可2014年9月28日收房，H公司在收房通知中表示要求其交纳房款，但并未提交证据证明具体交纳房款期限，故法院无法核实该通知内容是否包含了交款通知以及相应法律后果，而根据H公司提交的证据，其在2015年1月28日发出通知，2015年1月30日张三收到通知，计算75日，至2015年4月15日之前张三应交纳完全部房款。
此后，H公司取得合同解除权，H公司于2015年4月3日起诉，即在本案审理中H公司才取得相应的合同解除权，对于张三辩称贷款资料交予了H公司，对此说法并未提交证据证明，并且根据合同约定，贷款资料交给贷款银行或者其指定机构，对该答辩意见法院不予采纳。故合同解除时间以张三最后交纳房款期限到期时间为准，即2015年4月16日。
对于张三辩称曾与H公司协商一次性交纳房款事宜，但要求提前看房，怀疑房屋和装修质量不达标，因此不缴纳房款系为了履行不安抗辩权。合同中对房屋交付条件进行了明确约定，在H公司提交手续具备交付条件情况下，张三应该收房，如房屋和装修存在问题，其可以要求H公司承担违约责任，不安抗辩权的行使系一方怠于履行义务为前提，而本案并不涉及H公司怠于履行交房义务。
合同解除后，对于涉诉合同的网签备案应该予以撤销，故对于H公司要求张三配合撤销网签备案手续的诉讼请求，予以支持。对于张三已交纳房款理应退还，因此对于张三反诉要求退还购房款的诉讼请求，予以支持。
关于张三是否构成违约，根据双方权利义务履行情况来看，张三在购房后怠于办理贷款，没有提交证据证明贷款未办理系不可归责任自身原因所致，故张三构成了违约。
关于H公司是否构成违约，依照合同约定，在张三未交纳房款的情况下，H公司有权迟延交房，但合同中的迟延系指房屋符合合同交付条件的迟延，而非因张三不缴纳房款，H公司可以对房屋不再进行修建，迟延竣工验收，故H公司也构成了迟延交付房屋的违约。
关于张三的违约责任，根据双方陈述，收房时间为2014年9月28日，而H公司在2015年1月28日才催促张三办理贷款，对于之前催促并未提交证据予以证明，至2015年4月16日，H公司才享有合同解除权，此时本案已经进入审理阶段。从期间对H公司产生的损失来看，H公司主张的违约金远超过对其造成的损失，此外，从合同中对双方违约责任约定来看，存在违约责任严重不对等情形，故对于H公司违约金的计算方式法院根据H公司的损失和公平原则进行调整计算。
关于H公司的违约责任，因张三不享有合同解除权，因此在迟延交房情况下合同系继续履行的，根据合同约定，合同继续履行给付迟延交房违约金标准为按日计算已付房款万分之一至交付之日，交付时间为2014年9月28日，共计迟延交房317天，法院按此标准计算。
