原告（反诉被告）张三诉称：2012年12月8日，张三与H公司签订了一份商品房预售合同，合同约定，该房屋坐落于B市1号，该商品房预测面积共223.51平方米，单价33627.41元，总房款7023085元，2013年12月31日前交房。另，上述合同还对逾期交房的违约责任作出了约定。
合同签订后，张三依约履行了付款义务，但H公司未能按时向张三交付合格房屋，张三多次催促，但H公司均以房屋尚未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表为由，无法交付合格房屋，H公司迟延交付房屋应当支付违约金，但预售合同是H公司提供的格式合同，该合同约定H公司逾期交房的违约金的支付时间是房屋实际交付之日30日内，该约定显然违反了公平公正原则，限制了买受人主张违约金的权利。
为此起诉要求：判令H公司给付逾期交房违约金1597505元。
被告辩称
被告（反诉原告）H公司辩称：预售合同是张三与H公司协商的结果，是双方真实意思表示，且该预售合同采用的是示范文本，并不存在违约金约定违反法律、法规的情形。张三购买的房屋虽未取得规划验收批准文件及工程竣工验收备案表，但房屋已经四方验收合格，房屋质量合格，具备交付使用的条件，H公司亦已书面通知张三收房，但张三拒绝收房。
即使H公司确实构成迟延交房，张三的损失亦主要表现为房屋租金损失，现张三主张的违约金明显高于其实际损失，已违反了法律关于违约金条款应以补偿性为主的原则，不应得到支持。另外，合同约定的违约金应于房屋实际交付之日的30日内支付，现张三尚未收房，故违约金支付条件尚未成熟，请求驳回张三的诉讼请求。
被告（反诉原告）H公司反诉称：H公司与张三于2012年12月8日签订了商品房预售合同，约定2013年12月31日H公司向张三交付B市1号商品房。由于非H公司原因，该商品房无法取得规划验收审批文件和竣工验收备案文件，该商品房既不能交付使用，也不能办理产权证，导致商品房的买卖目的无法实现，履行不能。根据合同法第94条之规定，在房屋买卖合同目的无法实现的情况下当事人可以解除合同，故H公司反诉请求要求判令解除H公司与张三的商品房预售合同；判令张三承担反诉费。
原告（反诉被告）张三针对反诉请求答辩称：H公司反诉与本诉不属于同一法律关系，不符合反诉条件。就实体问题，H公司反诉请求没有事实和法律依据，H公司称不能交房的原因是非H公司原因，事实恰恰相反，是因为H公司自身原因导致房屋不能按照合同约定的条件交付，H公司作为违约方，其无权要求解除合同。
综上，请求驳回H公司的反诉请求。
本院查明
2012年12月8日，H公司（出卖人）与张三（买受人）签订了商品房预售合同（以下简称：预售合同），约定：第三条，买受人购买坐落于B是1号，房屋为普通住宅，预测建筑面积223.51平方米，套内建筑面积208.85平方米；第五条，按照套内建筑面积计算房屋单价每平米33627.41元。
本案审理过程中，H公司称涉案房屋虽未取得规划验收批准文件及竣工验收备案表，但涉案房屋已经通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位四方验收，房屋质量合格，具备入住条件，并提交四方验收材料予以证明。张三对上述证据的真实性没有异议，但认为四方验收材料不能证明涉案房屋质量合格。H公司称其已以快递方式寄发了入住通知书，张三称其未收到。
H公司认为张三主张的违约金过高，并提交涉案房屋所在小区租房价格网上查询详情，证明延期交房给张三造成的损失主要是租金损失，租金损失最高为每月5000元，张三主张的违约金明显过高。张三对上述证据的真实性不予认可，并称其损失除租金损失外，还包括资金占用期间的利息损失等。张三提交电话录音整理材料，证明张三多次要求H公司交付房屋，H公司均答复称房屋不具备交付条件。H公司对上述证据的真实性不予认可。
裁判结果
一、被告（反诉原告）H公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）张三逾期交房违约金四十七万九千二百五十一元；
二、驳回原告（反诉被告）张三的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）H公司的全部反诉请求。
律师点评
张三与H公司签订的预售合同、补充协议及补充条款均为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。
在双方存在合法有效的房屋买卖合同关系的前提下，本案的争议焦点在于补充条款的法律效力，即该条款是否构成对预售合同房屋交付条件约定的变更，是否可以免除H公司不能按期通过甚至无法通过规划验收的责任。对此，法院认为，根据相关规定，房地产开发企业应当按照规划部门已批准的建设工程规划许可证建设商品房，不得擅自变更规划，房地产开发企业确需变更规划许可证内容的，应向作出行政许可的规划行政管理部门提出申请，并获得准许变更的许可后方可变更规划。
H公司与张三签订的补充条款旨在表明包括张三在内的买受人同意H公司对规划许可证内容进行变更，但补充条款并未明确告知张三规划变更的后果，且从补充条款约定的内容来看，补充条款既未授权H公司未经审批而进行规划变更，亦未豁免H公司就规划变更向行政主管部门申请并获得批准的义务，更未表明该该条款具有对预售合同中交付条件作出变更的效力。
综上，补充条款不具有变更预售合同约定的房屋交付条件的效力，预售合同关于房屋交付条件的约定对H公司具有法律约束力，H公司应当在合同约定时间内向张三交付取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案的商品房。本案中，H公司明确表示其至今未取得涉案房屋的规划验收批准文件及工程竣工验收备案表，即涉案房屋至今仍不具备交房条件，H公司未在合同约定期间交付具备交付条件的房屋的行为显属违约，H公司应就其逾期交房的行为承担违约责任。预售合同第十四条第一款第二项约定H公司逾期交房且张三选择继续履行合同的，H公司在房屋实际交付之日起30内支付违约金。
根据上述条款之约定，买受人在房屋交付后方可主张违约金，但本案系因H公司之原因导致逾期交房，且房屋何时能达到交付条件长期无法确定，在此情况下张三有权及时获得相应违约金以弥补其损失，而预售合同第十四条第一款第二项的约定实质上排除了张三及时主张并获得违约金的主要权利，故H公司依据该约定拒绝支付违约金的抗辩意见不予采信，H公司应及时向张三支付违约金。
关于违约金数额，张三虽有权依据合同约定要求H公司支付违约金，但违约金应以实际损失为基础，H公司亦以张三主张的违约金过高为由要求酌减，故法院根据合同约定参考张三的实际损失对违约金数额予以调整。关于H公司以合同目的无法实现为由要求解除合同的反诉请求，解除权是旨在保护守约方合法权益的一种形成权，H公司作为违约方其要求解除合同的请求，于法无据，不予支持。
