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   购房意向书是否具有正式预约合同的性质

来源:未知   作者:未知   时间:2021-05-01


房产律师靳双权团队,专注房产纠纷15余年,办理大量房产买卖,二手买卖纠纷,离婚房产分割,继承房产纠纷,拆迁房产纠纷。经验丰富,值得信赖。
  一、原告诉称
  原告张三向本院提出诉讼请求:要求被告实际履行双方签订的关于房屋的《商业购房意向书》。
  事实和理由:2014年5月,公司通知本函签署人a项目将于2014年5月31日在隆重开盘。据此,原告于开盘日当天上午与a公司的销售代理公司签署的《商业购房意向书》(以下简称意向书)。根据意向书、售楼图和价格表,原告于开盘日成功选定位于房屋,该房屋面积约为325.3平方米,每平方米单价37500元,总价为12198750元。意向书签订后,原告履行了交纳认购定金十五万元的义务,并为履行意向书筹措资金。其后,原告多次要求a公司履行意向书的约定未果。
  2016年5月5日,原告致函被告,督促其实际履行意向书。2016年8月10日,被告的销售经理根据意向书致电原告,要求原告履行认购手续,但对合同标的房屋每平方米单价涨了32169元,总价增加9364740元,即要求在高于涉案合同近90%的价格的条件下履行涉案合同。原告当即表示擅自变更协议条件构成违约,并拒绝原告加价条件,要求实际履行涉案合同。签订意向书前,被告已办理了有关项目的立项、规划等手续,且原告在2016年5月即函告被告要求实际履行涉案合同。2015年8月,原告与被告销售经理会晤,重申被告应当遵守约定实际履行合同的立场。双方在意向书中指向的标的存在现实的履行基础,且意向书明确了当事人的基本情况、拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等,表明双方经谈判就条件成就时将进行商铺买卖的主要内容达成合意,系具有法律约束力的合同。
  二、被告辩称
  被告a公司辩称:原告所述并非事实。公司不是被告的销售代理人,只是为被告介绍有购房意向的买受人,具有居间的性质,公司也不具备确定房屋面积、价格的权利,只是介绍客户的介绍人。原告是与公司签订的意向书,按照意向书的约定原告需要接到被告的通知后再签订原、被告双方之间的认购书,也就是说原、被告双方之间签订确认书后才存在合同上的关系,而且确认书签订后也要在指定的期限内签订买卖合同,才能够确定双方的具体权利义务。根据合同相对性原则,原告提起诉讼请求的依据是意向书,原告应当向公司主张权利,而非向被告主张权利。原告变更后的诉讼请求要求双倍返还定金也应当由收取定金的一方也就是意向书合同的相对方公司来退还,更谈不上有任何的预期损失。因此,原、被告尚未签订认购书,原告也未交纳意向书中所列明的在签订确认书的同时交纳的15万元认购定金。故原告要求被告双倍返还定金并赔偿预期利益损失无事实和法律依据,请求法院驳回原告的诉讼请求。
  三、本院查明
  被告a公司(甲方)与第三人公司(乙方)及b公司(丙方)曾签订一份《销售渠道服务合同》,约定甲方委托乙方为a项目提供“渠道合作服务”事宜。
  2014年5月31日,原告来到售楼处,李四作为置业顾问向原告进行介绍。后原告签订《商业购房意向书》(以下简称购房意向书),第一条内容为:购房意向书为申请人办理购买商业购房意向书(以下简称本项目)的购房意向确认书,购房意向书申请人须持本人身份证及相关资料到详细阅读并填写购房意向书。第二条内容:购房意向书申请人须知:1、购房意向书申请人意向选择房屋(以下简称该房屋)(该房屋建筑面积及套内建筑面积为空,未填写)。2、购房意向书申请人应为《商品房认购书》和《商品房预售合同》中的买受人,购房意向书采用实名制。3、购房意向书申请人在本项目开盘当日未能成功选定房源,或未能签订《商品房认购书》及补充协议,视作购房意向书申请人主动放弃购房意向书中约定的权益。4、购房意向书申请人在接到本项目销售人员关于办理认购手续书面通知的3日内,须与本项目签署《商品房认购书》及补充协议,同时缴纳认购定金壹拾伍万元,享受总房款抵扣肆拾万元优惠;如申请人未按约定的签约时间签署《商品房认购书》,本购房意向书终止,本项目有权将该房屋另行出售,或以任何其他方式处置。5、购房意向书申请人在签订《商品房认购书》及相关补充协议前须出示购房意向书,购房意向书于《商品房认购书》及相关补充协议签订完毕后将自动失效并由我司收回;6、购房意向书加盖房地产经纪有限公司章方为生效,一式三份,购房意向书申请人与房地产经纪有限公司各执一份。原告本人在该份购房意向书的申请人处签名。李四在置业顾问处签名。该购房意向书加盖“房地产经纪有限公司合同专用章”。经本院向李四核实,其为b公司的工作人员。
  当日,王五通过刷卡方式一次性支付75万元,共选定了5套房源。其中,王五选了三套房屋,原告选了两套房屋。公司一共向王五出具了5张团购推荐费的收据,每张为15万元。销售宣传手册上注明面积为325.3平方米。
  2016年8月10日,的销售经理万子墨向原告发来短信,告知:预计在2016年9月初开盘,由于原告是前期签署过《商业房源意向协议书》的客户,为此邀请原告优先来售楼处进行前期意向房源的认购,具体认购时间为2016年8月13日至2016年8月14日。在万子墨与原告沟通的过程中,万子墨提出12-108号房屋的开盘价格单价远高于37500元。原告提出其选定意向房源之时,李四告知其12-108的单价为37500元。万子墨曾在短信中回复王五称,签署购房意向书时给的是预估的价格,非最终的开盘价格。
  双方因对房屋价格无法达成一致意见,原告未在规定时间内就意向房源与被告签订购房认购书,并于2016年9月2日将被告诉至本院。
  四、裁判结果
  一、被告a房地产开发有限公司与第三人房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内共同返还原告张三十五万元并支付利息;
  二、驳回原告张三其他诉讼请求。
  五、律师点评
  根据原、被告双方的庭审意见,双方的争议焦点有四:一是购房意向书是否具有预约合同的性质;二、原、被告之间是否形成预约合同关系;三、原告向公司交纳的15万元是否是认购定金;四、原告损失的确认。
  关于争议焦点一。认为,预约合同是相对于本约合同而言。通常情况下,预约乃约定将来成立一定契约之契约,预约签订后当事人负有在一定期限内缔结本约之义务。预约合同的目的在于订立本约合同,为将来签订本约合同达成初步的意向。为避免合同当事人陷入本约谈判的僵局,发挥预约的必要性,预约合同的内容应具有一定的确定性。就商品房买卖预约合同而言,因预约阶段存在“事实和法律障碍”而不可能做出十分具体详尽的约定,但却应具备基本的确定条款。通常来说,商品房买卖预约合同应至少具备两项明确的内容,即标的物房屋的基本情况及将来依预约签订本约的意思表示。就本案中的购房意向书而言,首先,标的房屋已确定即12-108号房;其次,第二条第4款也明确写明了购房意向书的申请人与项目建设方在一定期间内订约的意思表示;第三,有一个预估的价款作为买卖双方是否同意订约的条件。综上,认为购房意向书已具备预约合同的构成要件,具有预约合同的性质。
  关于争议焦点二。购房意向书由原告签名,并加盖公司公章。根据《销售渠道服务合同》的约定,公司为被告推荐意向客户,公司根据客户最终是否成功购买意向房源向被告收取一定的费用。b公司系被告的销售代理,公司代b公司收取团购推荐费或会员服务费,而团购推荐费或会员服务费是否交纳影响客户将来是否享有购房优惠及支付购房款的数额。购房意向书的文本系由被告向公司提供,公司无对内容进行修改的权利。结合上述事实,认为,公司是代表被告与原告签署的购房意向书,无论被告和公司内部之间如何约定权利义务,对外而言,原告有理由相信公司系代表被告收费。购房意向书中就特定房屋约定的条款以及将来签订认购书或商品房买卖合同的条款,均约束被告而非公司。综上,认为公司系作为被告的代理人与原告签署购房意向书,原、被告之间形成预约合同关系。
  关于争议焦点三。原告交纳的15万元是在签署购房意向书时向公司交纳,公司向原告出具的收据明确载明是团购推荐费,与认购定金的名称有明显不同。通过购房意向书可以看出,在项目销售人员通知办理认购手续书面通知后,签署认购书及补充协议的同时须交纳15万元的认购定金,这个时间也与原告交纳15万元的时间明显不同。但原告并无证据证明就上述存疑之处向公司或被告提出过异议。另外,根据《销售渠道服务合同》第5.6条约定,客户在要求退房时,公司都应无条件退还15万元,而不区分客户要求退房是何方原因或客户该退房行为是否构成违约,这15万元不是作为订立商品房买卖合同的担保,这与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条中关于认购定金的处理原则明显不同。综上,难以认定原告向公司交纳的15万元为购房意向书中约定的认购定金。
  关于争议焦点四。根据万子墨向原告发送短信的内容及向李四了解的情况,李四在向原告介绍项目时,确实向原告提出了一个价格,但这个价格只是预估价格。所谓“预估”,即是预先估计的,因当时尚未开盘,价格不能确定,最终售价应以开盘价为准,并在双方的商品房买卖合同中明确约定。预估价对原、被告双方不具有约束力。双方在签订认购书或商品房买卖合同时,应重新就房屋价格达成合意。而在此过程中,原、被告双方发生争议,进而未签订认购书及买卖合同,属于不可归责于双方的事由导致商品房买卖合同不能成立。被告在此过程中不构成对预约合同的违约,故原告要求被告承担缔约过失责任赔偿其可得利益损失,无事实和法律依据,不予支持。但被告早在涉诉房屋取得房屋产权证书之前两年即开展销售宣传活动并签订预约合同,项目的开盘时间完全由被告控制和掌握,在长达两年多的时间里,原告的资金被长期占用,现其无法购房,15万元应予返还,资金被占用的利息损失被告应予赔偿。原告主张的其他损失无事实和法律依据,不予支持。
 





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