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没有房产证的房屋签订买卖合同有效吗

来源:未知   作者:未知   时间:2021-04-30


原告诉称
原告张三向本院提出诉讼请求:一、判令第三人K公司将位于S市101室房屋(以下简称“系争房屋”)过户登记至被告李四名下,交易税费由被告李四承担,原告可就本项申请强制执行;二、判令被告协助原告将系争房屋过户登记至原告名下,交易税费由原告承担。
2009年6月2日,经房产经纪事务所居间介绍,原告和被告李四签订了《房屋转让合同》,约定被告李四将系争房屋转让给原告,转让价格为48万元。因系争房屋为动迁安置房,暂不具备办理小产证及过户条件,双方确认待系争房屋符合办理房地产权证及过户条件时,被告无条件予以配合办理。后原告付清了全部房款,被告向原告交付房屋。原告装修后一直居住至今。
其后,系争房屋符合办理小产证及过户条件,原告遂要求被告予以配合办理,但被告以各种理由推诿拖延。原告认为,被告李四在1号房屋动迁时,虽然户口在里面,但当时已经离婚,系争房屋系被告李四基于当时关于离婚无房户的政策取得,该房屋独立于1号房屋动迁利益之外,应为被告李四所有。原、被告签订的《房屋转让合同》合法有效,双方均应按约履行,被告的行为已然构成违约。
故为维护自身合法权益,原告诉至本院,要求判如诉请。
 
被告辩称
被告李四辩称,其和被告王五原系夫妻,后双方于2016年9月协议离婚。被告李四的户口落在1号房屋里,但并非宅基地的立基人。在1号房屋动迁的时候,李四当时已经和其前夫王五离婚,但户口还在该房屋内。系争房屋是政府出于特殊照顾离婚后无房户专门分给被告李四的。当时也是被告李四单独支付房款给第三人K公司,而不包括在1号房屋所得的拆迁补偿款中支付的。故被告李四认为这个房子应当是其自己一人的。
被告李四并非故意不办理系争房屋的小产证,而是由于将系争房屋过户至被告李四名下需要拆迁协议原件以及李四前夫王五及陈小一家的同意和相关材料,由于被告李四一直拿不到拆迁协议,其目前仍未和第三人K公司签订售房合同,更不要说办理小产证了。被告李四需要原告给其一定补偿去说服其前夫一家人配合办理小产证。另,根据《房屋转让合同》的约定,办理房屋买卖过户手续的税费,不论是第一次还是第二次都应由原告承担。
被告王五辩称,被告李四和王五在签订《房屋转让合同》时是夫妻关系,双方在2016年9月协议离婚。被告王五在该合同上作为被告李四的家庭成员签字,并与李四一并在定金收条上签字。2007年10月26日,被拆迁人陈小与城市建设发展有限公司关于1号房屋签订了拆迁补偿安置协议,当时李四与前夫王五已经离婚,但是户口还在1号房屋里面,所以拆迁的时候根据国家的政策对陈小这一户以及李四一并进行拆迁。李四作为无房户,当时政策规定可以获得一套安置房,所以陈小这一户拿到一套别墅,李四拿到一套小房子。由于陈小一户与李四是一并拆迁的,李四并无独立的拆迁协议,被拆迁人之间对总共分到的这两套房子之间的份额没有明确。所以被告王五认为被拆迁人之间的两套房产是家庭共有财产,内部的份额还没有明确。
由于李四无法拿到1号房屋的拆迁协议原件,所以由第三人K公司将房屋过户至李四名下存在障碍,同理,由被告李四协助原告过户也存在障碍。关于交易税费,按照双方签订的《房屋转让合同》,无论是第几次过户,税费均应由原告承担。
第三人K公司述称,现在系争房屋仍登记在第三人名下,大产证是2010年4月26日办理的。按照正常流程,第三人需要和被告李四签订售房合同,但签订售房合同时第三人会审核动迁协议原件和购房发票。虽然系争房屋属于被告李四个人名下,但其办出小产证需要陈小一家的同意,需要用到动迁协议原件。因李四无法取得动迁协议原件,所以目前第三人和李四还未签订系争房屋的售房合同。被告李四用自有资金而非1号房屋的拆迁款向第三人支付了系争房屋的购房款,第三人将系争房屋交给了李四。目前系争房屋所在的小区已有人办出了小产证,被告李四就是因为没有拆迁协议原件不能办理。
 
本院查明
2007年10月26日,被拆迁人陈小与拆迁人城市建设发展有限公司签订了《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》,双方就坐落于1号房屋的房屋拆迁事宜进行了约定。当时,被告李四的户口尚在1号房屋内。
2008年4月18日,镇人民政府动迁办公室(以下简称“动迁办”)出具购房单一份,载明:“李四动迁户:你户系中心村二期项目动迁户,按照镇人民政府有关规定,可购优惠房小套壹套。你可向房产公司按照上述标准及《农民动迁安置配套商品房(润景苑)安置办法》签订《房屋买卖合同》。”
2008年6月11日,镇人民政府安置办公室(以下简称“安置办”)作为登记单位的《农民动迁安置配套商品房申购、回购登记表》显示:安置户主为李四,与户主关系为本人。可享受优惠购房价面积为优惠小套。本户拟定购房房型、套数、面积为B型130平方米1套,超出平方市场价结算。被告李四在购房户确认签名处签字。
2009年5月8日,安置办出具的《动迁安置房分房抽签结果书(确认单)》载明:“李四安置户:我户已根据《关于镇安置若干办法》之规定,于2009年5月8日进行抽签定位程序,确认购买房屋:101室,建筑面积130.37㎡;我户将凭此确认单在15天内带好动迁协议、本人身份证、户口簿,将确认单及相关证明到城发公司办理购房付款手续,并支付购房相关附加费。我户若逾期不来办理以上交房手续将作自动放弃。”被告李四在安置户确认处签字。
随后,安置办出具的《中心村安置户购房结算单》载明“李四购房户,经规定顺序确定101室,建筑面积130.37㎡。具体房款、附加配套费如下:一、房款,优惠价104,895元(64.75㎡×1,620元),市场价188,985.60元(65.62㎡×2,880元),房款总价293,880.60元;二、配套费,首期物业维修基金3,376.58元(130.37㎡×25.90元),分时电表100元(每户/套),装璜垃圾清运费260.70元(130.37㎡×2元),有线电视开户费500元(每户/套),信报箱50元(每户/套),配套总价4,287.28元。以上一至二项总价298,167.88元。……安置房实际付款298,167.88元。”被告李四在安置购房签名处签字。
嗣后,被告李四向第三人K公司交纳了系争房屋的购房款,K公司于2009年7月29日开具了以被告李四为付款方的发票,发票载明付款方已支付系争房屋的购房款金额为293,880.60元。付清购房款后,第三人K公司将系争房屋交付给被告李四。
另查明,2009年6月2日,被告李四作为出卖人(甲方)与原告作为买受人(乙方),房产经纪事务所作为居间方签订了《房屋转让合同》一份。内容载明:“甲乙双方经友好协商,订立关于房屋转让合同。以资共同遵守。一、甲方愿意将坐落在D路101号,建筑面积130.37平方米房屋转让给乙方。二、经甲、乙双方商定上述房屋买卖人报名肆拾捌万元。……”被告李四在该合同上甲方处签字,原告张三在该合同乙方处签字,房产经纪事务所在中介公司处盖章。被告王五作为被告李四的家庭成员在该合同上签字。同日,被告李四和王五共同向原告出具《收条》一份,载明:“今收到张三购房定金肆万元整。”
2010年3月14日,被告李四向原告张三出具《收据》一份,载明:“今收到张三购买S市101室房款人民币肆拾捌万元整。(¥480000)所有房款已付清。”
审理中,原、被告一致确认被告李四于2009年7月29日将系争房屋交付给原告张三使用至今。
还查明,2010年4月26日,系争房屋产权经核准登记于第三人K公司名下,建筑面积130.37平方米。目前,该房屋仍登记于第三人名下,被告李四并未办理系争房屋的房地产权证(小产证)。
诉讼中,为核实系争房屋的动迁安置情况,本院前往安置办进行调查。安置办称,其了解李四的动迁情况,当时李四的户口在1号房屋内,该房屋碰到动迁,她的户口虽然在里面,但已经离婚。对于离婚的无房户在碰到类似动迁时,政府在当时有个政策,就是离婚无房户可以以自己名义享受一个小套。李四符合这个政策,按道理可以享受一个小套,但实际安置的时候小套已经没有了,在她自愿支付超出小套平方按市场价结算的情况下,给予安置了一个大套。
安置办并称,1号房屋陈小一户已经按照她应该被安置的全部安置了,陈小这户是采用异地宅基地置换的方式安置,陈小这一户也拿到了相应的动迁款。李四的安置对陈小这一户的安置是没有影响的,是额外的。
当本院询问安置办李四获得的系争房屋是属于李四自己的还是属于陈小这一户就1号房屋取得的动迁利益整体之中时,安置办称是属于李四自己的,是根据当时离婚无房户的政策取得的。当本院询问李四目前办理产证的障碍时,安置办称李四目前就是缺少拆迁协议原件,无法办理五联单,所以无法办理产证,而且像李四这种情况属于无房户,是不可能补出拆迁协议的。
当本院询问系争房屋的购房款是谁支付时,安置办称是李四自己另行支付的,不在陈小这一户的动迁款中扣除。
2020年4月17日,本院就涉案房屋的性质以及是否存在过户障碍向本市自然资源确权登记事务中心发出协助调查函,该中心于2020年4月27日回复称:经查,系争房屋不动产登记薄记载为配套商品房(动迁安置房),产权人为K公司。如要办理系争房屋的转移登记,需要符合《不动产登记技术规定》4.2.3(新建商品房买卖的转移登记)规定的要求。其次,李四办理好上述房屋的转移登记后,要将上述房屋过户至张三名下,则需要符合《技术规定》4.2.10(存量房地产买卖的转移登记);4.2.29;4.2.30的规定。除了符合上述规定外,买受人张三还需要符合目前国家及本市实行的限购规定,以及因为该房屋为动迁安置房,还需符合动迁安置房上市交易规定。
此外,如贵院判决上述房屋的过户转移并出具相应的协助执行通知书,登记机构根据《技术规定》4.2.19,可以办理上述房屋转移登记。同时系争房屋的交税事宜可向税务机关予以咨询。
审理中,原告向本院明确其符合国家及本市实行的限购规定,其是S市户口,目前已婚,名下有一套房屋,还可以再购买一套房屋。
 
裁判结果
一、第三人K公司于本判决生效之日起十日内协助被告李四将S市101室房屋产权过户至被告李四名下;
二、被告李四于S市101室房屋产权过户至其名下之日起十日内协助原告张三将上述房屋产权过户至原告张三名下;
三、驳回原告张三的其余诉讼请求。
 
律师点评
依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
本案中,根据法院查明的事实、当事人提供的证据材料以及法院对相关部门进行的调查可知,系争房屋的取得无论从政策依据、权利来源、被安置对象特殊身份属性以及购房款的支付情况等层面都区别于1号房屋一般集体土地房屋拆迁的情况,虽然被告李四的户口在1号房屋拆迁时落在里面,其也没有独立的拆迁协议,但李四是基于当时农村宅基地拆迁中离婚无房户的政策合法安置取得,系争房屋的安置对象是李四而非1号房屋的被拆迁人陈小,同时李四也自己支付了全部的购房款,并取得了系争房屋,故法院确认系争房屋应为被告李四所有,并不包含在1号房屋动迁利益之中。
被告王五辩称1号房屋动迁利益和系争房屋的安置利益是一个整体,均属于家庭共有财产的意见,并未提供证据加以证明,且与法院查明的事实不符,不予采纳。
之后,被告李四将其所有的系争房屋出卖给原告,双方签订了《房屋转让合同》,该合同是买卖双方真实意思的表示,未违反法律、行政法规效力性强制性规定,应属合法有效,当事人均应恪守,按约履行自己的义务。在签订该合同后,原告按约支付了全部购房款,并且取得房屋后占有使用至今,买卖双方已经实际履行了该合同。
虽然被告李四未办理系争房屋的小产证,但根据现行拆迁安置房上市交易政策,系争房屋已具备过户条件,且根据法院调查的情况看,系争房屋过户亦不存在法律上或事实上的障碍,故原告要求先由第三人K公司将系争房屋过户至被告李四名下,再由被告李四过户至原告名下的诉讼请求,符合动迁安置房过户的政策规定和具体流程,予以支持。
为防止第三人和被告李四怠于履行义务,法院对于原告要求对第一项过户的认定享有申请执行权利的诉请亦予以支持。然,如前所述,本案系争房屋系被告李四一人所有,原告诉请要求被告王五协助原告将系争房屋过户至原告名下,于法无据,不予支持。
关于两次过户过程中产生税费的负担问题。法院认为应全部由原告负担,理由如下:
首先,从《房屋转让合同》第七条所使用的词句以及该条整体逻辑看,“办理房屋买卖过户手续所需的税款和其他相关费用按国家规定交纳”该句所确定的是过户所需要的税费的数额按国家规定来计算交纳,“由乙方独自承担”则明确了过户所需税费在买卖双方之间的分担问题,该两句应属于连贯的意思,不能割裂分析,两者之间的“。”显然属于标点符号的错误运用。
其次,从《房屋转让合同》整体来看,该合同中有关标点符号用错的地方还有多处,如第三条中“因收到乙方交纳上述肆拾捌万元人民币买卖房屋款后”与“已经无条件转让”之间的这个“。”。
最后,原告和被告李四签订该份《房屋转让合同》时,无论是系争房屋开发商的大产证还是被告李四的小产证均未办理,而从该合同第六条可以看出买卖双方均清楚被告应先办出小产证,再配合原告办理产证,而第七条约定过户税费时并未明确是针对哪一次过户,故根据该合同反映的文意、语境和当事人在当时的意思,应确认是双方对两次过户税费的承担均达成了合意。
综上,在办理系争房屋两次过户过程中产生的税费均应由原告负担。原告称第三人过户至被告李四名下的税费应由被告李四负担的诉请,不予支持。
 





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