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 逾期支付房款开发商庭审前未异议开庭后还可以主张违约责任吗

来源:未知   作者:未知   时间:2021-04-28


 北京房产律师靳双权团队,专注房产纠纷15余年,办理大量房产买卖,二手买卖纠纷,离婚房产分割,继承房产纠纷,拆迁房产纠纷。经验丰富,值得信赖。
  一、原告诉称
  原告向本院提出诉讼请求:1、判决解除双方于2017年5月2日签订的《商品房出售合同》;2、判决被告退还原告已付的购房款项人民币(以下币种同)270万元;3、判决被告支付原告违约金27万元;4、判决被告支付律师费3万元。事实与理由:2017年5月2日,原告与被告签订了《商品房出售合同》一份,约定原告以270万元购买a室商铺,建筑面积61.37m,并办理了网签备案手续。同时,双方又签订了《商业用房商铺经营管理协议》。协议签订后,原告按协议约定于2017年5月1日当日支付定金1万元、2017年5月2日支付购房款26万元、2017年7月11日支付购房款243万元,被告分别出具了相应的收款收据,共计270万元。现由于被告迟迟不出具购房发票,没有按时向原告交房,也未协助原告办理产证,导致原告至今无法办理产证,故原告诉至法院。
  二、被告辩称
  被告辩称,不同意原告诉请,1、原告未能举证证明其按时足额支付了购房款,原告违约在先,无权解除涉案合同。在原告未能完成举证责任的情况下,无权要求支付违约金。2、本案不符合解除的程序性条件,原告从没有向被告发出过合同解除的通知,无论是约定解除还是法定解除,被告均在原告发出解除通知以后有三个月的异议期。如果原告不向被告发出解除通知,则会损害被告异议权的行使。因此被告认为本案不符合合同解除的程序性条件。3、关于律师费,因合同并无约定,原告也无权要求被告承担。4、被告没有违约,如果法院认为被告违约,违约金也过高,请法院予以调整。
  三、本院查明
  根据当事人的陈述以及经审查确认的证据,本院确认如下事实:2017年5月2日,张三(乙方,买方)与b公司(甲方,卖方)签订一份《商品房出售合同》,约定乙方向甲方购买系争商铺,建筑面积61.37平方米,总房价款2,700,000元,。
  合同签订后,张三丈夫李四于2017年5月1日在b广场售楼处通过POS机刷卡向案外人b房地产投资顾问有限公司(以下简称b公司)支付1万元,POS机签购单上商户名称标注为“上海b置业”,并于同日收到《收据》一张,载明“定金”,落款处盖有“b商业广场营销中心”字样印章。
  2017年10月30日,b公司向b商业用房所有业主出具一份《承诺书》,承诺:1、付款客户的购房发票在2017年11月1日-2018年3月31日前全部发给每个业主。2、满足办理产证条件的业主,b公司承诺产证在2017年11月1日至2018年3月30日前全部办理完成。3、b装修工程开工于2017年11月30日前开工建设,开业时间不迟于2018年10月1日,开业标准为商家入驻率不低于可租面积的70%,15000平方米。4、现因b公司内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的,业主不承担相应的违约责任。以上第一、二、三条其中任意条款因b公司原因违约(业主方不予配合提供材料的b置业不承担违约责任),b公司承诺全额退房退款(按实际支付到账金额计算,未到账部分扣除)并赔偿房屋实际到账款的10%的违约金赔偿,退房款及违约金在三个月内到账。所有因b公司违约产生的律师费、诉讼费、办证费、税费等相关费用均由b公司承担。
  四、裁判结果
解除原告张三与被告b置业有限公司于2017年5月2日签订的《商品房出售合同》;
按照总房款百分之十支付原告违约金
驳回其他诉讼请求
 
  五、律师点评
  本案的争议焦点:一、b公司是否已收取购房款270万元?二、张三能否解除合同?b公司应否承担违约责任?
  一、b公司是否已收取购房款270万元?
  认为张三与b公司签订的《商品房出售合同》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,当属有效。虽然系争《商品房出售合同》约定了付款账户,但一手商品房买卖作为大宗商品消费,购买方现场付款客观上都是通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡,此也系商品房买卖的交易惯例。张三在具有“b商业广场营销中心”标识的售楼处签订系争《商品房出售合同》,由该处的销售经办人员引领在POS机上刷卡付款,收取加盖“b商业广场营销中心”印章的收据,且相关POS机签购单上均显示商户为b公司,故张三的付款行为不存在过错,其已经尽到了审慎注意义务。张三的上述付款行为均发生在购房期间,付款的POS单、收据和银行流水一一对应,其中的收据与另案中b公司实际收款的收据上的章也相一致,b公司虽不认可其收到房款,但亦未能作出合理说明并提供相应的证据予以反驳,故认定张三已经向b公司支付270万元购房款。即使b公司认为其未收到房款,也应向实际收款方另行主张。
  二、张三能否解除合同?b公司应否承担违约责任?
  合同附件一约定张三应于2017年6月30日前支付最后一笔房款2,430,000元,张三直至2017年7月11日付清该款,虽已逾期,但仅逾期11天,且b公司在收到该款后亦并未提出任何异议,可以视为b公司给予张三相应的宽限期,张三并未违约。而b公司在张三付清全款后却在之后一年多的时间内既不开具全额的发票,亦未交付系争房屋并配合办理过户手续,显属违约,应承担相应的违约责任。依据合同关于单方解除权的约定,现张三要求解除双方签署的《商品房出售合同》并要求b公司支付违约金的诉请,合法有据,对此予以支持。现张三主动将违约金调整为总房款的10%,于法不悖,予以照准。对b公司认为违约金过高的抗辩意见,不予采纳。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,b公司应将已付的270万元购房款予以返还。关于律师费,因双方在《商品房出售合同》中对此并未约定,且张三主张的解约违约金已能涵盖其损失,故对律师费的诉请不予支持。
 





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